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水漏れ発生!解体前提の築古アパートの修繕をどこまでやるか?八丈島旅行に行きました

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第39話 著者のプロフィールを見る

2022/9/18 掲載

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である!! いきなりじゃが、高利回りで購入した3棟目アパートの修繕地獄が止まらない。最初の年に階段補強、二年目には浄化槽問題、三年目の今年は雨漏りときた。

芝居の本番前日( 結局芝居は中止になったが )に雨漏りのお知らせと「 業者さんの見積もりは屋根取り換えで1,000万円です 」という連絡をもらった時は目の前が真っ暗になるくらいテンションが下がった・・・。

■ お任せでの修繕の見積もりは「 完全に治す 」前提で計算される

ボロボロで建物が長くもたないのは当初から覚悟していた。購入時の利回りは23%。公庫で10年返済で組んでいるので、返済が終了次第、更地にして宅地( 近隣宅地需要高め )で販売するつもりで購入した。

今回、いつもやり取りしている社長ではなく、若い担当者からの連絡じゃった。修繕の見積もりをお願いするときはキチンとやりたい内容・レベルをお伝えしないと、業者さんは『 完全に治す=後で文句を言われない 』レベル感での見積もりを出してくる。

こちらとしては、「 応急処置+α 」でお願いしたいのに、完治レベルでの見積もりが出てくるのだから、これではお互...

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プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である

ツイッター:
江古田島平八 @ekdjm_heihachi


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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