7年でFIREしたベンツ君の次なる戦略。面白味がなくなってきた不動産投資

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である！！

前回、前々回のコラムで紹介していたサブリースのついたワンルームマンション3戸を買って、トラブルに巻き込まれたお医者さんから連絡が来た。

参照：毎月27万円の持ち出し！？ 不動産投資トラブルに巻き込まれたお医者さんからの相談
参照：サブリースの入金がストップ！トラブルに巻き込まれたお医者さんのその後

前の管理会社と連絡がつかなくなり、サブリース家賃が入らず困っていたので、新しい管理会社に変更したお医者さん。元の家賃を知らず、入金が減ることを心配していたが、3戸中2戸は、変わらず。

一戸だけ、前の管理会社から聞いていた家賃より1.5万円ほど低かったようじゃが、なんとか許容できる範囲で、2月からの全額入金の目途も立ったとのこと。

今後は、契約書等書類を揃えたうえで、『 お医者さん 』という属性を活かして、ローンの借り換えを打診予定。金利が１％位は下げて借り換えできそうな気もする。そうなれば現状よりは安定した『 資産運用 』になると思う。

■ 不動産投資7年でFIREしたベンツ君の公庫で購入した物件

さて、色々落ち着いたので家族の住むマレーシアに来ている。来る直前まで、京都→金沢→東京と飛び回っていて、ヒートテックが手放せない状況から、常夏のマレーシアへのトリップに、身体がビックリしている。

強制的に身体を慣れさせるために、初日にプールサイドで半裸で日光浴をしたら、日焼けで肌が悲鳴を上げている。何事も、急激に変化するのは良くない。

塾生で、ワシに続いてマレーシアに家族が教育移住したベンツ砂糖氏。最近ではワシよりマレーシアにいる時間を多くとっていて、今回も先にマレーシア入りしていた。

最近は週3回、サッカーチームで汗を流し、身体もサラリーマン時代とは段違いに引き締まり、日本にいる貴重な時間には脱毛サロンに通い詰めている。

ぶったるんだ生活を地でいっている(笑)
お互い、法人は作らずに個人での不動産投資でFIREした同志。そんなベンツ砂糖氏から相談を受けた。

さすがに物件の減価償却が切れ始めて、税金負担が増える時期に来ているので、初期に公庫で借り入れて購入した物件を売却しようと思うという相談じゃった。

当時、2,000万円で満室時利回り15％程で購入した物件。返済も半分ほど終わっていて、減価償却も切れているので、資産の組み換えを考えていると。

今の相場なら、ワンチャン現況満室10％で売りに出して、12％くらいまでの間で決まれば公庫への残債を払っても、税引き前1,000万以上の手残りになる。

2015年当時、公庫の借入は1.5％前後で15年位が普通じゃった。2,000万円15％の物件をその条件（ ＋元金均等 ）で購入すると、月の収入25万に対して支払い13.6万。

単体での返済比率では50％を超えるが、元金均等支払いなので少しずつ支払いは減り、7年半が経過した今、元金も半分の1,000万以下まで確実に減っている。

ここまでの期間、毎月10万以上のCFの恵みをもたらし（総額800万以上）、ここで売却が決まれば、2,500万円/12％で1,500万円の売却益、購入時と同じ2,000万/15％でも1,000万円の売却益が見込める。

お金が増えるのは確実。
手に入ったお金を次は何に再投資するのか？
個人でするのか？満を持して法人でするのか？
選択肢は多岐にわたる。

■ 面白味がなくなってきた不動産投資

さて、ベンツ君が投資を始めた時期から10年近くが経過した。
公庫の融資は、融資期間が15年→10年が主流になり、頼みの綱のトラストさんの融資も30年→30〜20年に期間が短縮されるケースが増えてきた。

流通する一棟物の利回りも、融資が出やすい物件だと6〜12％位になってきている。これから始める層にとっては『 選択肢が少ない時代 』になっている。

現在の情勢で手に入れやすい利回り10％の物件を購入するとした場合、数年後（ 具体的には長期譲渡になる6年後以降 ）に売却するとして、何％の利回りで売却出来るじゃろうか？？

少なくとも今のワシは、CF目的であれば10％以下の物件を購入しようとは思わない。（ 立地重視で建て替えを念頭に入れた物件なら利回りを度外視して購入するかもしれない ）

そうすると、購入すべき物件の概要が大まかに見えてくる。
売却時に価格の下落が抑えられる物件か、立地が良くて最低限、廻る物件。

例を挙げて考えてみよう。

現状、周辺相場と比べて家賃が高い状態での現状10％案件Aは、数年後には8〜8％の可能性がある。
逆に、周辺相場と比べて家賃が安い状態での現状10％案件Bは、数年後に現状維持の10％を維持出来ている可能性が高い。

すると、以下の仮説が成り立つ。

＜案件A＞
2,000万円10％（ 年収200万円 ）
数年後→2,000万円8％（ 年収160万円 ）

これを6〜10年後の売却時利回りで売却価格を想定すると
15％→1,100万円前後
12％→1,300万強
10％→1,600万円
購入価格から20〜45％の含み損を抱えることになる。

＜案件B＞
2,000万円10％（ 年収200万円≒現状維持 ）

これを6〜10年後の売却時利回りで売却価格を想定すると
15％→1,400万円前後
12％→1,700万位
10％→2,000万円

15％でないと売れない時代になったとしても30％程の含み損で済む。

少なくともCFを出すための『 投資 』で考えた場合、融資期間が馬鹿みたいに伸びたり（ 築古でも50年とか ）、金利が投資用でも0％台とかにならなければ（ それも期間がある程度確保された状態で ）、購入してから6年以上築年数が進んだ物件を『 融資 』で売り抜ける『 想定 』をするときに甘い想定をすることは、『 ワシは 』出来ない。

と、ここまでは一般論。

ワシ自体は、基本的に売却を念頭に入れず、5〜10年間で年間CFがサラリーマン年収超えをすることを目標に指導している。だから、CFさえ出続ける見込みがあるならば、目標を達成するまでの物件の売却時の値段などは『 あまり 』考えない。

毎年400〜600万以上のCFが出れば、繰り上げ返済、現金購入での返済比率緩和等、状況に対応できる資産ピラミッドを構築できる。

ただ、これから始めようとしていて、目標まで計画的に買い進められない人にとっては、何も考えずに購入したら面白味がない時代になってしまったなーと思っている。

10年近く前に始めたベンツ君が、『 今 』売ったらすべての物件でプラスが確実という『 含み益 』を抱えた状態でマレーシアで生活しながら、サッカーと筋トレと脱毛に勤しんでいる姿を見て…。

始める時代って本当に大事なんだなと。

それでも『 今 』始めたいって思う人は、その中でも稼げる手段、負けない手段を本当にいっぱい考えて始めることが大切！！！

ワシもその方法について、一緒に考えていきたいと思うんじゃ！！