ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である！！
■ 海外長期滞在による『 予定 』の効率化
一カ月以上滞在していたマレーシアから帰国した。
ほぼマスクなしで生活していたので、マスクをするのが息苦しくてたまらない。
帰国日（ 3月7日 ）時点ではマスクをしている人が多く、体感していた気温の温度差以上に、マスク着用に対する温度差を感じた。
早く、顔を出して生活したい・・・・。
帰国すると、色々な郵便物の対応に追われる。
浄化槽の定期点検の報告書や請求書。
入居者からの契約書への押印と返送。
取得税の案内や、国土交通省からのアンケート依頼。
保険の満期の案内と更新対応。
同居する家族がいれば対応をお願いしたりもするが、ワシの場合、肝心の家族が海外にいるので、自分で対応しなければいけない。
自宅のポストも大型のものに変えたが、なかなか海外に行きっぱなしというわけにはいかない（ 気分的に ）。
毎月どこかのタイミングで日本にいないと、致命的な失敗がおきそうで怖い・・・、というのは内緒なんじゃ。
■ 無駄な予定を入れないと一日の価値が爆上がりする
さて、今回は1カ月のマレーシア滞在。
極寒の日本をほぼ味わわずに常夏の国で日焼けにいそしんだ (笑)
帰国してからも四国旅行、麻雀大会、金沢旅行と行って、4月頭からはベトナム→タイ→マレーシアにまた1カ月。
帰国してすぐに7泊8日のクルーズ旅行。
旅行が終われば7月に出演する舞台の稽古が始まる。
FIRE後、一番充実した一年間になりそうな気がしている。
海外や国内旅行の予定が定期かつ長期的に入っていると、必然的に空いている日が少なくなるので、予定を入れる際にスケジュール管理がタイトになる。
おかげさまで、東京に滞在しているときのスケジュールはほぼ隙間なく埋まっている。
コロナで海外に行けなかったときは、『 いつでも空いてます 』という状態だったが、今は空いている日が限られているので、誰かに会う時にも日程が提示しやすく、話が早い。
ハッキリ言ってしまえば、無駄な予定を入れる隙はなくなった。
会いたい人との予定を入れるのでいっぱいいっぱい。
一日の価値が爆上がりしている。
そんなこんなで、日本にいる時は毎日忙しい。
早くマレーシアに戻りたい (笑)
■ 高まる滋賀銀行の存在価値
三井住友トラストさんでの融資に苦戦している。
5,000万円までの融資なら、金利3.9％で30年。
総額5,000万円以上の借り入れで金利2.9％で30年。
共同担保に出来る物件があれば、頭金代わりに出来て必要な手出し金額が減る。
これまでは、そんな非常に分かりやすい『 方程式 』が存在していたので、投資の組み立てがしやすかった。
ところが、最近は共同担保を入れても融資割合の伸びがイマイチ。
年数も30年→20年の回答が多くなってきた。
更に、本店審査（ 5,000万円以上 ）になると、「 借入ペースが早い 」という理由で、審査すらして貰えなかったりすることも増えた。
ま、始めて3年経たずにCF70万OVERまで駆け抜けた研究生（ 言われてみれば確かに早すぎる・笑 ）の融資審査なので、時間を掛けて緩やかにやっている人なら問題ないかもしれないが、他の人の審査でも『 辛い 』結果が多くなっているように感じる。
そんな中、条件があるものの使いやすいのが滋賀銀行のジャストサポート。
条件というのは、一応、サラリーマン収入を家賃収入が超えていないということ。
ここをクリアすれば、物件価格に対して〜90％くらいまでを融資、足りない分はフリーローンで別枠融資も貸してくれる（ オーバーローンもあり得る ）ということで、融資依頼が殺到しているという。
条件に合う複数人の研究生が、同じ物件を持ってジャストサポートに融資を打診した。すると、次のような結果だった。
A氏：90％融資、金利2.575％、期間30年
B氏：80％融資、金利2.575％、期間30年
違いは共同担保。
A氏は、詰将棋方式で無担保の戸建てを共同担保に入れた。
B氏は、共同担保になる戸建てを持っていなかった。
融資割合が伸びなくても、無担保枠融資で現金が借り入れできる可能性も高いが、サラリーマン収入を家賃収入が超えそうで、滋賀銀行チャンスを使える回数が少ない人は覚えておいても良い事例だと思う。
■ 借りやすい時期に借りることが大事
ちなみにこの持ち込んだ物件、16号線の外側の千葉の物件じゃった。
築浅で、（ 坪単価がくそ高いが ）施工がしっかりしているメーカーのアパートで、各部屋60㎡を超えている。販売利回り13％超え。
さらに、ペット特価仕様という特徴もあった。この1年で一番「 欲しい 」と思える条件が揃っていたので、複数の買付を発射してチームで全力で抑えに行った。
その代表がA氏とB氏だったわけだが、片方の子は、オリックス銀行でも95％融資、24年、金利2.8％（ 3年固定特約付き変動金利型 ）の仮審査が通った。
つまり、千葉でも物件を選べば融資に苦労しないですむということ。ただし、ここ数年、銀行が好んで融資してくれて、かつ「 廻る 」物件は非常に少なくなっている。
例えば滋賀銀行で、フリーローンも使って物件価格の100％（ 場合によっては100％以上 ）まで借りられたとしても、投資家としては、その条件であっても「 廻る 」物件でなければ意味がない。
返済比率が高すぎれば持ち出しが発生する場合もある。
もちろん、ただ「 廻る 」だけでなく、安全マージンも必要だ。
保険がきかない修繕も、家賃滞納も、予定外の短期退去も、自分の想定とは別に発生する。
トラストさんが使いづらくなる中、滋賀銀行の積極融資姿勢はありがたい。
ただ、この姿勢がいつまで続くか。
過熱スピードが早すぎるのも怖い。
一つだけ言えるのは、借りやすい時期に借りることが大事だという事。
ただ、借りやすい物件で借りるのではなく、「 廻る 」物件で借りるという事だけは、気に留めて欲しいんじゃ。
