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2050年の日本で大家業は成り立つのか?「不動産を買ったから安心」の投資思考では破綻する

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第78話 著者のプロフィールを見る

2024/5/19 掲載

ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である!!
先日、超大大大家祭りで登壇してセミナーを行った。

他の講師が、「法人」「ビジネス」「1億OVER」の話をする中、ワシだけは「個人」「サラリーマン」「借金1億目指す」と、小さい話に終始した。

そもそも、起業家マインドを持っているサラリーマンは少ない。
元々「起業家」マインドを持っていて、間違えてサラリーマンになったか、目的をもってサラリーマンになった人はいるかもしれないが。

さて、ワシの不動産投資歴も15年を超えた。
理論的には「半分」の場所を超えたと思っている。

これから不動産を始める方は、どのくらい先まで「想像」して始めているだろうか??
もっと言えば、「終わり」を見て始めているだろうか?
今回は、そんな話をしようと思う。

■斜陽の国、日本

円安が止まらない。
物価高が止まらない。
円が160円になるのは1990年以来34年ぶりだ。

1990年の郵便貯金の金利は6.33%で、当時の住宅ローンの金利は都市銀行が8.50%(変動型)だった。住宅金融公庫の基準金利は、5.50%である。
時代が繰り返すのならば、これから金利が上がる可能性は捨てられない。

もちろん、当時の金利で住宅ローンを組んだ人で、「借り換えができる人」は、低金利になった時に借り換えをして、負担を減らしているだろう。

しかし、転職や、失職等で条件を満たさずに借り換えが出来ずに5~8%の金利で住宅ローンを払い続けてきた人もいる。最後まで払いきらないと自宅が自分のものにならないから、払うしかない。

35年前に(高金利)で住宅ローンを組んだ人は、その後、低金利時代がやってきた。では、今(低金利で)住宅ローンを組んだ人。特に、変動金利で住宅ローンを組んだ人は、どうなるのだろう?

金利が上がれば、負担が増える。
負担が増えた分、給与や収入は上がるだろうか??

不動産投資用に変動金利でローンを組んでいる人。
負担が増えた分、「家賃」を上げられる物件だろうか??

良くも悪くも、1990年からの約35年は、大家になりたい人に取っては素晴らしい時代だった。バブルが終わり、どんどん金利が下がっていった。
元々の地主系大家さんが、22年の償却切れの木造アパートを安く売却して、相続税対策等で現金化してくれていた。

人口は微減傾向で、サラリーマン大家さんが戦える市場があった。
独身率の上昇、離婚率の増加で、世帯数が減る局面ではなかった。
昔は20代学生~結婚前独身者で支えられていた1ルーム需要が、独身のおじさんおばさん世帯で下支えされていた。

■2050年の日本で不動産投資はどうなる?

ただ、これから時代は大きく変動する。
日本の人口は2050年に1億を切るか切らないかのところまで減少する。
実に2,500万人の減少。
東京都・神奈川県の人口を足した人口以上の数、日本から人がいなくなる。

平均年齢は60歳に近づき、高齢者の人口に対する割合は1/3になる。
上の世代が持っていた家がどんどん空き家になり、現在でも800万戸あるといわれる空き家は加速度的に増えていく。

需要と供給のバランスが大崩れする中で、大家業を営む必要がある。
今のやり方が通用しなくなる地域は確実に出てくる。

その中で、人口の減少率が10%を切るくらいで済む予測なのが東京・神奈川・埼玉・千葉の首都圏エリア。
16号線の内側。

人口の減少率が低く、16号線の内側の土地は面積が増えない。
ということは、「今のやり方」が比較的長く通用する地域と考えられるのではないか。

現実的に、持たざる者が不動産投資に挑む場合、初期のCFを増やす必要がある。そして、初期のCFを増やすためには長期のローンが必須。
30年ローンを組んだ時に、30年後に人口が減るエリアで戦いたくない。

金利が上がった時に困らないように、返済比率を低めに抑えたい。
なんならいざというとき撤退できるように『個人』で購入したい。
金利が上昇したとき、返済が可能なように、「今」購入する物件の返済比率は50%を切っておきたい。

■「不動産を買ったから安心」の投資思考では破綻する

よほど思い切った政策や支援がない限り、人口は予測通りに減少する。
その前に、自分の人生の再構築に向けた「お金」と「時間」を手に入れるため、「不動産投資」を利用するつもりで始めるのが良い。

人口減少するけれど、長めのローンを組んで初期のCFを増やそう。
早めに物件を増やし切って(お金を借り切って)、お金を余裕のある状態までもっていこう。

現金購入等で借り入れ比率を下げて、持ち続ける物件と売却する物件の選定をしよう。
出来れば不動産以外の収入の手段を持とう。
海外の通貨でもらえる収入があれば好ましい。

不思議なもので、お金が増えるだけで取れる選択肢は格段に増える。
FIREは何も仕事を辞めることの意味ではない。自分の「やりたいこと」をやるために、または見つけるために「今の仕事」を辞めるのだって良い。

やりたいことを見つけられたら、次はマネタイズできるよう考えながら続ければ良い。お金を違うところに働きに出して、お金にお金を稼がせるようにするのも良い。

人口は国力。
明治時代3,500万人だった人口が、第二次世界大戦後には7,000万を超えた。

人口が倍になる過程で国力が爆発的に上がった。
人口が増えれば優秀な個人の数も増える。
そこから20年で人口が1億人を超え、高度経済成長を果たした日本は先進国の上位に入る。

しかし、2010年に1億3,000万人を窺ったのが、2050年にまた1億を下回る。労働人口が70%に迫る1億人ではない。
1/3が高齢者で、平均年齢が60歳を超える1億人だ。

「不動産を買ったから安心」の投資思考では破綻する。
先を見据えて、不動産投資をして欲しいと心から思うんじゃ!!

■次回公演のお知らせ

【販売URL】
http://confetti-web.com/tantei

【公式HP】
https://tantei2024.my.canva.site/daydream

【公式X】
https://twitter.com/tantei_haiyuza

 

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プロフィール

江古田島平八さん

江古田島平八さんえこたじまへいはち

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1979年
    福島県に生まれる

    □1998年
    日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

    □1999年
    劇団立ち上げ

    □2000年
    練馬のピアノバーの店長に就任

    □2001年
    劇団解散

    □2002年
    個別指導塾に就職

    □2003年
    営業成績全国1位を獲得

    □2004年
    社長と大喧嘩して辞職
    人事コンサルティング会社に転職

    □2005年
    起業(弁当屋)

    □2006年
    日本橋でカフェをオープン
    借金つきの雀荘を購入

    □2007年
    雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
    自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

    □2008年~2010年
    物件を買い進める

    □2011年
    雀荘売却
    東日本震災で実家が全焼

    □2012年
    江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

    □2013年
    立ち飲み屋を売却

    □2014年
    西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

    □2015年~2017年
    戸建てやアパートを買い進める

    □2018年
    家族がマレーシアに移住

    □2019年
    埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

    □2020年
    アパートを3棟購入
    サラリーマンを卒業する
不動産投資歴
  • □2007年
    板橋区小竹向原区分所有
    720万、利回り10%(現金購入)

    □2008年
    石川県金沢市一棟AP(1R×8)
    750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

    □2009年
    富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
    2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

    □2010年
    豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
    3,850万(住宅ローン35年1.075%)

    □2015年
    茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
    550万、利回り13%(現金購入)
    千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
    6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

    □2016年
    板橋区一棟AP(1R×6)
    2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

    □2017年
    石川県小松市新築一棟アパート

    □2019年
    埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

    □2020年
    第11-13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
    サラリーマンを卒業する

    □2021年
    満室時家賃収入は年間約3,300万
    年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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