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中属性サラリーマンが規模拡大するには向かい風の時代にできること。

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第9話

2021/6/25 掲載

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である!!

前回のコラムで、7月の舞台の告知をさせていただいた。チケットの予約をしてくれた読者の皆様に、この場を借りてお礼を申し上げたい。イベント時に特典等でお返しをしたいので、チケットの半券は捨てずに持っていて欲しい。

この年で夢に再挑戦できるとは思っていなかったので、必死で稽古に挑んでいる( 笑 )。告知のチャンスを頂けたのも健美家さんのおかげ。しっかりと恩返しが出来るように内容のあるコラムを書いていきたい。

■ 融資情勢の変化・・・

さて、物件価格が上がっている( ように感じる )。
融資の方向性も変わってきている( ように感じる )。

昨年の同時期に、コロナによる社会の閉塞感に合わせるかのように入り口が狭まっていた融資が、この一年間で大きく変わってきた。

中属性サラリーマンでも、共同担保があれば融資が組める印象のあったノンバンクは、共同担保だけでなく頭金として手金を求められることが多くなり、連帯保証では無く団体信用生命付帯での金利UPも要求されるようになってきた。

私がよくお願いしている金融機関では、5,000万円以上の借入で金利が1%DOWNになるので、そこを目指していたが、本店審査になる基準の「 合計で5,000万円以上 」の借入案件になると途端に審査が厳しくなるようになってきた。

4,000万円までの借入分や、最初の一棟目を購入するルートが閉ざされているわけでは無いのは安心材料が残っていると言えるが、動き方については戦略が必要になってきている。

そこそこの高属性になら基本的に4.5%で30年の融資を出していた金融機関も、購入する物件の築年数、構造、地域で融資する際の金利や期間を段階的に1%〜3%で設定を変えて融資の回答を出してくるようになってきた。銀行の方と一緒に購入物件に見学に行く『 物件面談 』も、デフォルト化しつつある。

しかし、金利について弾力性があるのは融資戦略にも好影響。
高属性者は、物件選びさえ間違わなければより好条件で融資が引けるようになっている。

高属性の人間が物件を増やすのには追い風。
中属性サラリーマンが規模拡大するには向かい風。

結果、現実世界での属性の優劣が借入にも適用され、中属性サラリーマンが一気に規模拡大するのが、難しくなったように感じる。

とはいえ、融資姿勢としては、ジャブジャブ態勢から、正常な状態になってきたと言えるのではないじゃろうか。むしろ、所得が少ない中所得サラリーマンが数億円の借入を出来ていたのがおかしいと言えばおかしい状態。今までが「 歪み 」があっただけ。

この状態から、また融資がジャブジャブ出る状態に戻るのか、『 高好低悪 』( 高属性には好条件融資、低属性には悪条件融資 )の様が強くなっていくのかは分からない。

ワシが不動産投資を始めてからの10数年でも、大分銀行の融資姿勢は変化をしているし、時代時代で融資に積極的な金融機関も移り変わりを見せている。

■ 物件情報が出た後の動きの変化

SNSの普及もあり、今は最新の情報を得るのも簡単になってきている。
レインズに載った物件情報が出回るスピードも早いし、情報を得た後にGoogleや航空写真で物件の立地や外観くらいまでならすぐに手に入れられるようになっている。

入居中であれば中も見られないためか、概要と値段を確認したら買付をすぐに入れる人というのも現れるようになってきた。
新規での物件購入希望者も増えているが、もうすでにプレイヤーとして資金力と回復力を持った状態で参戦し続けている投資家の数も多い。
良さげな物件が登場して問い合わせると、すでに『 買付 』が入っていることが体感的に増えている。

物件を見ずに買付が入る状態も異常じゃが、裏を返せばすぐに「 買いたい 」と思えるような価格の歪みがある物件の登場が減っており、出た場合に、見つけられる力、買い付けを入れる力を持っている人の総数が増えているという事なんじゃと思う。

こういう状況を見ると、資金力が少ない低〜中属性サラリーマンへの『 好条件 』での不動産参入チャンスは、今後も減っていくように感じる。

結果、低〜中属性サラリーマンには、貯金をしっかり増やして、頭金をたっぷり入れるか現金で物件を購入して家賃を頂く。それを時間を掛けて増やして同じことを繰り返す。

という、ある意味『 王道 』の不動産投資をするという選択肢しか残らない時代がくるかもしれない( 来ないかもしれない )。

そんな未来が来る前に。
今出来ることをやらずに後悔しないように。
今出来ることを探してやっている人の実例も今後紹介していきたいと思う。

本コラムを執筆している6月上旬現在、2020年から不動産投資を始めて、二手目( 現金戸建て⇒ノンバンク融資アパート )まで終わらせている教え子の、三手目でのアパート融資チャレンジが進んでいる。

今までのやり方がまだ通用するのか?条件が変わって通用するのか? 実例をコラムで報告していくこともしていきたい。

残念ながら、ワシが自分でやっていたことは『今』は通用しない。( まず、同じような物件が出てこない )。『 今 』始めている人が『 今 』通用するやり方を少しでもお伝えできるように努めたい。

チャンスがあるときに、それがチャンスだと自覚している人は少ない。なくなってから、「 あの時チャンスだったんだー 」と振り返る人にならぬよう、準備が出来ている人はチャレンジをする機会を逃さないようにして欲しいと思う。

■ サラ卒したワシが役者として出演する舞台 「 うどん 」のご案内

さて、そんなチャレンジとして、サラ卒したワシが、夢を取り戻すために役者として出演する舞台( KENプロデュース第33回公演『 うどん 』 )が、シアターシャイン劇場( JR阿佐ヶ谷駅or丸ノ内線南阿佐ヶ谷駅 )で7/22〜26、7/27〜8/1に前後半のWキャスト×2で公演する。

ワシは、前半の7/22〜26にシングルキャストで出演する。( 10公演 )
コロナの影響で、1公演の客席を40名に縮小した状態での公演。最後にワシ扱いのチケット予約フォームを貼っておくので、興味がある方は是非観に来て欲しい。

身に来ていただいた方の特典として、チケットの半券を大事に持っていてもらえたら、いずれ優先的なイベントを開催したいと思う( 笑 )

( ※画像クリックで拡大 )
第33回公演『 うどん 』:告知-1
 
第33回公演『 うどん 』:告知-2

江古田島平八出演公演は( 7/22〜26 )きつね班、月見班



■ 「 CoRichチケット! 」専用URL( お客様用申し込みページ )

PC
https://ticket.corich.jp/apply/112230/110/
モバイル
http://ticket.corich.jp/apply/112230/110/

< ご予約方法 >

  • 専用URLへアクセス
  • 必要事項を記入
  • 予約完了
  • ※ 7/22〜26の江古田島平八出演以外の公演も選択できますので、お間違えのないようご確認ください。


プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である

ツイッター:
江古田島平八 @ekdjm_heihachi


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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