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「田舎の築古戸建てばかり買っても大きくは儲からない」。ルイ86世帯さんの反省とメッセージ【後編】

FIRE/ルイ86世帯さん_画像 FIRE/ルイ86世帯さん

2021/5/31 掲載

前回に引き続き、北海道在住のルイ86世帯さん( 以下ルイさん )のお話をうかがいます。田舎の戸建てばかり買ったのは失敗、早く法人を作ればよかったなど、数々の反省も含めて本音で語ってくださいました。これから不動産投資を始めようとしている人へのメッセージもありますので、ぜひご覧ください。

■ 戸建だけ買っていく手法では大きくは儲からない

編集部

ルイさんは戸建を中心に現金で買い進められていますが、例えば融資を使って一棟物のマンションを購入するなど、他の手法は選択肢になかったのでしょうか?

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200万円(購入費+リフォーム費)の戸建て、6万円で賃貸中

ルイ86世帯さん

手法を変えることは常に考えています。以前から札幌の物件をネットで検索し問い合わせもしていましたが、目の前にある岩見沢の物件を買いすぎてお金がなかったので買えませんでした( 笑 )。投資を始めた時から札幌で数棟買っていればなあ、と思うこともしばしばあります。

編集部

最近では戸建投資がブームとなっていますが、元祖戸建キングのルイさんとして皆さんにアドバイスできることはありますか?

ルイ86世帯さん

最近、自分と同年代の間でも戸建投資が流行っていますが、86世帯まで増やした自分としては「 田舎の築古戸建だけを買っていく手法ではそれほど儲からない 」と断言できます。理由は、「 @銀行評価が出ない 」、「 A直す手間がかかり稼働まで時間がかかる 」ことなどです。

実は、20〜30戸くらい所有したタイミングで、このことに気づきました( 笑 )。ただ、「 目の前にある戸建を買ってしまう性分 」なため、実際にはご覧の通り、築古戸建てばかりを山ほど抱えている状態です( 笑 )。

編集部

現金で買った戸建てを担保に入れて、融資を受けることは考えなかったのですか?

ルイ86世帯さん

考えましたよ。でも、田舎のボロ物件、特に土地値が出ないような物件は銀行評価が出ません。建物も耐用年数をオーバーしているので、価値としては0です。そのため、実際に毎月家賃が入ってきて、売却も可能な家であるにも関わらず、お金を借りることができませんでした。

写真2
銀行評価の出ない家の上に雪が積もる

編集部

売却という言葉が出ましたが、売却は積極的にしているのでしょうか?

ルイ86世帯さん

いえ、これまではしてきませんでした。ただ、今後は手放していくことも考えています。 私は購入した物件を手間と費用をかけて直すタイプなので、主に実需向けへの売却を考えています。マーケットを見ると、800万〜900万円で売却できそうな物件もありますよ。

一方で、高値で売るのが難しい物件も少なくありません。私は建築系の学科出身で、勤め人時代も様々な物件を見てきたので、建物の状態は見ればある程度は分かります。やはり新耐震、旧耐震で全然造りが違います。

旧耐震のものは賃貸物件としては問題なくても、売却する商品としてみると厳しくなります。更地にするのにも解体費が相当かかるので、買うとき慎重になりますね。特に田舎は要注意です。

編集部

今後はどんな物件を買い進めて行きますか?

ルイ86世帯さん

元々、戸建が好きで、アパートはそんなに好きではないんです。でも、お金の増えるスピードを考えると、ポートフォリオにアパートを組み入れるのは必須。それと今年か来年中には、岩見沢で新築をやりたいと考えています。理想は戸建ですが、利回りを考えるとアパートも考えざるを得ません。

アパート
1,100万円、利回り30%のアパート

■ もっと早く法人を作っておけばよかった

編集部

セミリタイアをする前と後で、理想と現実にギャップはありましたか?

ルイ86世帯さん

こんなにたくさん買えると思っていませんでした。不動産に費やせる時間が圧倒的に違うので、専業になった方が間違いなく物件数は増えます。ネガティブな面は特にありません。朝が弱いので、のんびり起きる生活が自分には合っています。

編集部

何か反省はありますか?

ルイ86世帯さん

法人をすぐに作らなかったことですね。2018年に法人を作ったのですが、全空物件を取得しているのと、減価償却が大きいのでどうしても赤字になってしまいます。もっと早く法人を設立して、黒字の実績を作っておけばよかったと思います。

それに、現金で投資しているので、自己資本の回収にどうしても時間がかかります。しつこいですが、早くから融資を活用していればと後悔する部分はありますね。目の前にある家庭内レバレッジより先に、そちらを対策すべきでした( 笑 )。

写真2

写真2
自分用のガレージ倉庫を作った

■ もっと時間の余裕を作って、全国の大家仲間に会いに行きたい

編集部

これからのお金の面での目標はありますか?

ルイ86世帯さん

年収1億円や海外移住などといった分かりやすい目標は、現段階では考えていません。取りあえずは、新築を1〜2年以内に建て、2〜3年以内に別の目標を考えたいです。家賃年収は5千〜6千万円くらい。築古戸建だけではなく、しっかりとした構造の不動産にシフトしていきたいと思っています。

また、会社を運用する上で現金が少なすぎるので、内部留保を厚くしたいです。少し借入を増やし、現金を増やすことで、会社の経営も安定し、念願の融資にもつながると考えています( 笑 )。

編集部

ルイさんならすぐに達成しそうですね。人生の面での目標はありますか?

ルイ86世帯さん

今34歳なんですが、子どもが欲しいです。ただ、結婚時期は未定というか、相手がいません( 笑 )。子育ては体力的に若い方がいいと先輩大家さんに聞くので、30代のうちに子育てを始めたいですね( 笑 )。

それと昨年、キャンピングカーを買ったんですが、忙し過ぎて出番がありません。本当は1〜2週間プラプラ旅をして、2カ月くらい働いて、またプラプラしてという生活が理想です。今後はそういう生活ができるよう、努めていきたいです。そうしたら、全国の大家仲間に会いに行きたいな〜。

写真4
古家より高価だがプライスレスな価値を感じているキャンピングカー

■ セミリタイアを目指す読者の皆さんへ

編集部

戸建て投資から不動産投資を始めたい方が増えていますが、アドバイスをいただけますか?

ルイ86世帯さん

入門編として戸建投資に挑戦するのは、自分の向き/不向きや、どうやって家を直すのかなどの経験値を積む上ではよいと思います。しかし、物件の損傷が激し過ぎるものを買ってしまうと急ブレーキがかかってしまうので、十分に気を付けて欲しいです。

失敗しないためには、周りで投資をしている人の動きを見て、積極的に情報収集をしてください。とにかくずっと動いて、現地を見に行って、不動産屋に行って、大家仲間に会うなど動き続けてください。

編集部

行動力が大事ということですね。

ルイ86世帯さん

そうです。今、不動産が高いと言われていますが、高いからと足を止めてしまうことは間違いです。今はセミナー等の開催が難しく、仲間を作るのも大変かと思いますが、実際にDIY等をやっている人の現場を見せてもらえる機会があれば参加をおすすめします。

上手くいっている人がどんな物件を買っているのか、どう直しているのか、どれくらいの価格でやっているのか、現地で得るものは大きいと思います。

あと、セミリタイアに関しては、極端な話ですが、独り身の人なら家を何軒か購入すればセミリタイアすることができます。安易なセミリタイアをすすめるつもりはありません。ただ、私はセミリタイアして5年以上経ちますが、29歳で会社を辞めた自分の決断に、とても満足しています。

写真4
富山にて不動産投資仲間と

編集後記

29歳という若さで豊かにセミリタイアしたルイさん、「 地方の戸建てだけでは大金持ちにはなれない 」「 法人を早く作ればよかった 」など、貴重なお話もありました。「 とにかく動き続けろ! 」というアドバイスに、心を動かされた人もいるかもしれません。これから何世帯まで進化していくのか楽しみです。ルイさん、ありがとうございました!

プロフィール

■ ルイ86世帯さん

ルイ86世帯さん

不動産投資家
札幌市在住
独身


■ 経歴

□1986年
北海道留萌市で生まれる

□2004年(18歳)
北海道工業大学建築学科に進学
アルバイト代を母に管理され、月1万円の小遣いで過ごす

□2007年(21歳)
友人に「金持ち父さん 貧乏父さん」を紹介される
紀伊国屋で加藤ひろゆきさんの著書を購入
不動産投資家になることを決意し、書籍やブログで勉強を開始

□2009年(22歳)
北海道の不動産会社を受けるが、待遇が悪いわりに倍率が高く、結局、本州にある機械メーカーに就職する
満員電車が苦痛で、地元に戻りたい気持ちを抱えたまま過ごす
しかし、本州は不動産価格が高く、まわりに投資家もいなかったため、次第にモチベーションがダウン

□2012年(25歳)
1月
思い切って加藤さんのセミナー(2万円)を受講、屯田兵1号氏と連絡先を交換

3月
北海道に初めての物件視察
加藤さんにアポを取り訪問→家族の協力が必要とアドバイスを受ける
その夜、家族に相談した結果、すんなり協力を承諾(この時の自己資金650万円)

屯田兵1号氏からリフォームの師匠となる四戸さんを紹介してもらう
四戸さん主導のもとリフォーム修行を実施

9月
一軒目の戸建を購入

□2013年(26歳)
加藤ひろゆきさんのセミナーで物件を紹介してもらう
融資を受けてアパートを購入しようとするもうまく進まず、父親からある程度なら貸しても良いと提案を受ける
家庭内に銀行があったような感覚に

□2014年(27歳)
仙台に転勤
仕事の予定をある程度は自分都合で組めるようになる。
年間10回以上、物件視察、修繕、営業等で北海道に行く生活を送る。

□2015年(28歳)
なかなか購入できずにいたが、戸建1軒と実質利回50%超のAPを購入

□2016年(29歳)
1月
仕事を辞める旨を会社に伝える

4月末
勤め人を卒業、北海道に戻ってくる
戸建て10棟購入

□2017年(30歳)
戸建て3棟購入

□2018年(31歳)
戸建9棟、アパート1棟(2DK8戸)購入

□2019年(32歳)
戸建19棟、アパート1棟(2LDK8戸)、更地2筆購入
法人を設立
極東船長のセミナーにて講師を務める
アパート購入時に初めて融資を受ける

□2020年(33歳)
戸建9棟、更地1筆購入
(キャンピングカー購入)

□2021年(34歳)
災害級の大雪からのリカバリーに疲弊する日々

家賃年収約4,300万円、CF約3,500万円

返済は毎月金融機関に40万円、父親に30万円

父親からの借入残高は約4,000万円、金融機関からの借入の合計は約2,500万円


(取材・執筆協力 アリ)

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