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格付会社のREIT信用補完水準は財務制限条項に重点

ニュース編集部_画像 ニュース編集部 第12話 著者のプロフィールを見る

2008/8/19 掲載

   不動産投資信託 ( J-REIT ) の多くが格付け会社から格付けを取得している。J-REIT各社が格付けを取得する理由としては、投資法人債を発行するために必要な点と、ブランドイメージの確立といったところだ。

   前者の理由は特に大きい。J-REIT各社は、長期借り入れと投資法人債の発行によって資金調達し、運用する不動産を取得して資産規模を拡大することが基本的な構造であるからだ。LTV ( 総資産に対する有利子負債 ) が上昇すれば増資をして借り入れで元本を返済する。銀行は増資をしてくれることを前提に融資をしている。

   そうした中で、投資法人債発行に必要な格付けを付与する側の格付け会社は、どういった部分に注視しているのか。基本は、投資戦略を分析することであり、それは投資する資産の種類や物件の特性、目標の資産規模などを把握するとともに、運用会社のマネジメント体制と財務能力を見て判断するものだが、中でも 「 保有している物件レベル 」 と 「 ローンレベル 」 の 2点について慎重に評価を下す。

   ムーディーズジャパンでは、まず物件レベルでは、返還義務のある敷金の取り扱いに注意している。同社は、「 敷金...

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