不動産証券化商品の敵、デフレ化の金利上昇

　長期にわたっての超低金利時代が続いている。当面、このトレンドは続きそうだ。しかし、各企業の中間決算を見ると、多くの上場企業で業績の回復傾向が見て取れるようにもなっている。緩やかながらも景気がこのまま回復に向かえばゼロ金利はいずれ解除される。

金利が上昇局面を迎えれば、不動産の証券化市場にとって逆風だと指摘する声が一般的だ。まず、不動産証券化商品から生まれる期待キャッシュフローの減少が挙げられる。エクイティ型の証券化商品の配当原資は、不動産収益から負債の利払いと償還後の残額であるため、金利上昇によって負債の利払いに増加が生じればキャッシュフローは減少する。デフォルトリスクが高まることで、あらかじめ利払いが定められているデット型商品のキャッシュフローも減るだろう。ひいては証券化商品の価格も下落する。

Ｊリート市場では、この投資口価格 （ 株価に相当 ） の下落を嫌い、業界団体の不動産証券化協会が呼び込みに力を入れている年金資金といった長期マネーが寄り付かないのが現実だ。例えば、ある東証一部に上場する大手家電メーカーが年金資金を株式で運用していた場合に、株価下落で生じた損失はそのメーカーが補て...