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住宅ローンをゼロにする

藤山勇司さん_画像 第2話

( 新築住宅購入者は、成功者の証 )私が、国分寺の不動産仲介業者に武者修行 ( 13ヶ月勤務 ) に出ている時、よく聞かされた言葉です。 確かに、フリーターやニート君が新築住宅を購入できるはずもなく、この言葉は真実味を持っています。

藤山勇司

ですが、待ってください。本当にそうでしょうか。毎月 5万円の預貯金を続け、ボーナス時には 20万 〜 30万円の積み増しをし、毎年 100万円以上の貯金を続けて初めて到達できる 1000万円という頭金。仕事も朝から晩まで頑張って順調に昇進。銀行の信用も取り付け、始めて購入できるのが 5000万円の戸建住宅です。土地は憧れの中央線近郊。年齢は 32歳、30年ローンも活用できます。金利は住宅ローンだからこそ可能な破格の 2%。長男は乳母車、奥様のお腹には第二子、幸せを絵に描いたような家庭…。

さてさて、いったい何時まで順風は続くのでしょうか。
「 縁起が悪いわね、いったい何様? 」

藤山勇司

奥歯に物が挟まった言い方をしてしまいました。ただ、新築住宅購入を財務面から分析すると、こうした言い方になるのです。

購入した新築住宅の価格は 5000万円、頭金は 1000万円です。すると、融資金額は 4000万円 ( 5000万 − 1000万 ) と思いがちですが、さにあらず。不動産購入には約 10%の諸経費 ( 仲介手数料・不動産所得税・不動産登録免許税など ) が掛かりますから、総額は 5500万円。融資金額は 4500万円になります。

仮に、新築住宅を翌日に売却すると、MAX売却金額は新築価格の 90%、つまり 4500万円。では、売却金額で 4500万円の借り入れを全額返済できるかというとこれまた間違い。売却主が負担する仲介手数料 148万500円( 計算式:( 4500万円 × 3% + 6万円 ) × 1.05 ) を負担しなければなりませんから、150万円は完全なる持ち出しになるのです。財務面から見れば、10年の間、頑張って貯めた 1000万円の貯金が一瞬の内に消えてなくなり、その上、150万円近いお金を投入しなければ、借金も消せないわけです。販売側も購入側もどちらも利益を得る通常の取引の観点から言えば、新築物件の購入は、非常に偏った取引なのです。

「 でも、まぁいいじゃない。念願のマイホームが手に入ったし 」

 ですね…

「 なに、まだなにかあるの? 」

藤山勇司

ええ、残念ながら。幼い子供を 2人抱えた若夫婦の将来はこれからが本番。
住宅ローンと家の維持費、そして家族 4人の生活を全て賄うご主人には
想像を絶する苦労が待ち構えています。

まず、住宅ローンですが、金利 2%、30年返済で 1000万円を借り入れた場合の月額返済金額は、36,961円。融資総額は 4500万円ですから、月額返済金額も 4.5倍の 166,325円。この金額を 30年間支払わなければなりません。
その上、家の維持費 ( 修繕積立金+固定資産税など ) が約 3万円。
結果、月々 20万円前後の住居費がかかってくるのです。

年間なんと240万円。

一部上場企業、課長代理を務める年収 700万円のご主人には重すぎる負担。幼子が保育園に上がる頃には、年収の大半は生活費に消えることになります。小遣いは減らされ、 ( 今月も赤字よ… ) とため息をつく奥様の姿。気がつくと、幼子 2人は長時間預かりの保育に入園し、奥様はスーツを着込んで職場復帰。互いに疲れて帰宅しても、口を突いて出るのは愚痴のオンパレード。新居を購入して 3年もすると家庭内別居が始まる始末です。

何が悪かったのでしょうか。頭金も頑張って貯めました。恋愛の末、大切な伴侶も見つけました。そして愛するわが子にも恵まれ、新築住宅も購入。何も悪いことはしていません。

問題は収入の 30%を超える住居費 ( 34.3% : 240万 ÷ 700万 ) にあったのです。住居費は、返済金額だけと捉えがちですが、維持費も立派な住居費。維持費を考慮しなかった計画こそ破綻の糸口だったのです。

藤山勇司

では、どうするか。一見、何の対策も打てそうにありません。万年赤字の家計では、何も打つ手が無いように思えますが、ご夫婦で共通の認識と打開策を共有することが唯一の処方箋です。

ご主人が吐露していたように、全ては善意から生じた結果。悪意の 「 あ 」 の字もないのですから、素直になること。そして、不動産競売を活用して兼業大家さんを目指し、住宅ローンをまかなう家賃収入を得る出口を奥様に指し示すことです。最初は自己資金を再度貯める必要がありますが、出口の見えない努力ではありませんから、やりがいがあります。その上、物件を互いに探せば、夫婦の会話がなくなることも無いでしょう。無意味に思える代わり映えのしない日常を一変させる一助になるのが、不動産競売。ブランド街で稼ぐ家賃も地方の貸家で稼ぐ家賃も、同じお金。汗水流した結果の自己資金を高利回りに運用するのは賢い投資手法です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 藤山勇司さん

藤山勇司オフィシャルサイト
不動産競売格付センター981.jp

サラリーマン家庭の三男として生まれる。

大学卒業後、商社へ入社。在職中からサラリーマンとの兼業 「 大家さん 」 に挑戦。勤めていた会社が突如倒産し、失業。

その後、専業 「 大家さん 」 に転身。 現在はアパート・マンション 87戸、駐車場などのオーナー。

総資産 4億 7千万円強、毎月の不動産収入は 350万円を超え、今もなおその資産は増え続けている。

【 著書一例 】

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