明けましておめでとうございます! 2023年も、ふんどし王子をよろしくお願いします。今年はうさぎ年なので、ピョンピョンとジャンプして飛躍する1年にしたいですね。
不動産用語としては「 飛ぶ 」というのは、あまり良い言葉ではありませんね。業者が飛ぶ、契約が飛ぶなど、屋根が飛ぶなど(笑)。ワタクシも飛ばないように気を付けたいと思います!
■ 過去の成功手法が通用しなくなる?
さて、最近の情勢を見ていると、これまでの成功していた手法をコピー&ペーストして続けるが難しくなるかもしれません。
建物価格の上昇、解体費の上昇、金利の上昇などのマイナス要因があり、以前と同じ安全率で収支計算すると自己資金を多く投入する必要があります。
最近も、総額8,900万円のアパート計画に対して、自己資金1,000万円で融資を申込んだところ、「 1,800万円に増やしてくれ 」と言われました。金利も去年まで1.85%でしたが、次回から2.25%でお願いしたいと、じわりじわりと上がっています。
この金融機関は何回か取引がありますが、サラリーマン向けは依然と厳しく、最近は自己資金2割が必須と話していました。( 逆に言えば頭金を2割入れて実績があれば融資が通ると審査部と話していたそうです )
また、同じ案件を新規でお願いした銀行は、8,900万円のアパート計画に対して6,500万円の回答でした。自己資金はさらに増えて2,400万円必要となります。実質「 お断り 」と受け止めました。
これでは、自己資金効率も悪く、手持ちのキャッシュが厳しくなるので作戦変更が必要です( 加藤ひろゆきさん風に言うと転進 )
■ 新築アパートが厳しいなら、高利回りの中古だ!
新築アパートが厳しくなってくると高利回りの中古も気になってきたので、流行りに乗って全国対応の滋賀銀行の不動産ローンを妻名義で申込んでみました。
滋賀銀行は、これから始めるサラリーマンにとって使い勝手が良いように思います。対象は「 資産管理法人の役員でなく、既に家賃収入があり、給料より家賃の方が低い人 」で、融資枠は4,500万円という特徴を持つローンです。
本業が不動産賃貸業の自分には使えないので、妻名義で申し込んだわけです。金利は1.95~4.875%と高めですが、金利2.5%程度で期間30年でいけたという地方大家さんの話を聞きます。利回りが高いアパートであれば十分に回ると思います。
実際にこの金融機関から融資を受けて購入した方を数名知っています。不動産の担保評価は厳しいそうですが、融資が伸びなかった分は共同担保や無担保ローンを組み合わせる方法もあるので一考の価値があるかもしれません。
■ 1,000万円以上の自己資金を求められて撤退を決める
話を戻すと、妻の名義で申込した物件は、次のようなスペックでした。
・価格4,700万円( 売り値5,000万円に対してこの価格で指値 )
・利回り15%
・重量鉄骨
・2DK×12部屋
・築年数31年
金額4,500万円、期間20年で申し込みをしたところ、結果は2,800万円、金利2.5%でした。「 無担保ローンを組み合わせて1,000万円ほど伸びる可能性がある 」と言われましたが、それでも合計3,800万円です。
もともと4,700万円対し、頭金200万円に諸経費を加えて500万円くらい必要かなと思っていました。3,800万円を借りられても1,000万円以上の自己資金を入れることになるので、今回は見送りとしました。
その前に、もともと5,000万円の売り値に対して4,700万円で価格交渉をしていたのですが、売主の税金などの関係もあってそれが通りませんでした。そのため、共同担保を入れる、公庫の協調融資を使うといった他の選択肢も検討しないまま終わりました。
付け加えると、指値が通ったとしてもまた別のハードルがあったので、やっぱり難しかったかなと思います。それは協調融資を公庫に申込する場合、担当者との面談がある、ということです。
そこで妻が自分の通帳をさらけ出して、融資を受けたい不動産事業の戦略などを担当者の方に説明する、というのは簡単ではありません。( 我が家は夫婦で財布が別なので、お互いいくら持っているかなどは知りませんw )
このあたりは、「 なにがなんでも収益不動産を手に入れるぞ! 」と行動して勉強している人なら問題なく進めるかもしれません。要は、覚悟の問題も大きいと思います。
今回のワタクシのように「 サラリーマンに有利な融資があるから妻の名前で買ってみようかな、自分が主導で動けばいけるだろ! 」くらいの気持ちだと、少し変則的な動き( 公庫への説明など )があっただけでブレーキがかかってしまいます。
ただ、望み通りにいくかは別として、行動すれば結果が得られて次の行動に繋がります。ワタクシも今回の融資結果を見て、「 ハマる物件を見つければ購入できるな 」と思いました。
次はもっと価格帯が低い物件で、積算が高いもしくは立地が良い場所で、妻のプレゼンも不要な道を選びます。実際に動いてみることでしかわからない事がたくさんあるので、どんどん行動していきましょう。
■ 信金の融資で一棟目のアパートを買った初心者大家さん
これは私が相談を受けた初心者の方の話なのですが、北海道の郊外で収益不動産の購入をするために滋賀銀行に融資を申し込んだところ、「 土地の担保評価が低くて融資が出来ないエリア 」と言われたそうです。
「 全国対応 」というふれこみですが、何事にも例外はありますね。やはり、情報の精度は行動によって磨かれます。
ちなみにこの方が検討していた物件は安価でしたが、修繕が必要な再生案件でした。上手く修繕して仕上がれば利回り20%を超えそうでしたが、一棟目に買うには難易度が高そうだと感じました。
そこでこの方が検討していた地域の物件を健美家で検索してみると、築年数がそこそこで、利回り14%で満室のアパートを発見しました。「 最初はこんな物件を買った方が良いのでは? 」と思いました。
そこで北海道在住のルイ109世帯さんにこの物件情報を伝えて、「 どう思う? 」と聞くと見に行ってくれました。「 外観はキレイだし初心者には良い物件だと思いますよ。全然OKじゃないですか? 」という意見でした。
そこで、あくまでも自分で調べて考えることが大事だと強調した上で、私やルイさんの考えを伝えました。すると後日、「 あの満室アパートを購入できました! 」とメッセージが入りました。正直、とても驚きましたw
前述したように滋賀銀行は対象外だったそうですが、近くの信用金庫で融資が通ったそうです。買付は他にも何本か入っていたそうですが、「 融資が付いた順 」という事で、購入することが来たそうです。
頭金2割、期間15年、金利は約2%という融資条件でした。利回りが出ていて満室なので、無理なく回していけそうです。勉強して、頭金も用意していたからこその結果だと思います。準備が出来ている人にチャンスがやってきますね。
「 物件が高い 」「 融資が付かない 」というご時世ですが、サラリーマンの収入を上げる、種銭を貯める、毎日検索するといった行動を続けている人は今でも購入できています。諦めず、チャンスが来た時にモノにできるように準備していきましょう!
お礼にジンギスカンを頂きました。美味しかったです!
ワタクシも相談を受けた方の結果が出ると嬉しいですし、スタート時の熱い気持ちを思い出して刺激を受けます。自分自身もアンテナを高く張り、情報を集めて行動していきたいと思います。