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50万円の築古戸建ての仕上げ方。新築戸建ての申し込みキャンセルと再申し込み。

ふんどし王子さん_画像 第11話

高卒、製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!
確定申告も終わり、ほっと一息です。

さて、新築戸建編は終わったつもりだったのですが、入居予定3日前にまさかのキャンセルがありました。( 契約書の返送が遅いなと思っていました )。

入居希望者はスポーツコーチのとして、富山県にくるハズだったのですが、コーチ契約そのものが無くなったためキャンセルとなりました。その時点で、3月初旬です。

貴重な繁忙期に足止めになったのは痛かったのですが、その後、同じ客付ナンバーワン管理会社さんから申込みをいただくことができました。今度こそ大丈夫!? なはずです。

売買なら所有権が移転するまで、賃貸なら契約を終えて最初の入金を確認するまで、遠足は帰るまで! が、一旦の「 ゴール 」となります。最後まで気を抜けないと「 知っていた 」のですが、「 確信 」に変わりました。

今回もまだ気は抜けません。もちろん、入居したら終わりではなく、そこからは「 長く住んでいただくために、良い管理をすることの始まり 」になります。不動産投資に終わりはありません( 笑 )。

また、ワタクシ、入居キャンセルになった際の相手への反応にも気を付けました。

・怒りながら、「 どうなっているのか!? すぐに決めろよ! 」とかいう
・怒らないけど、「 何とかしてよ〜 」と嫌味っぽくいう
・「 しかたない、また頑張りましょう 」と優しくフォローする


ワタクシの場合は、優しくフォローを選びました。「 理由が理由だけにしかたないですよ、嫌な連絡はしたくないものですよね。どうぞ気になさらず、あっこれ九州のお土産です。また頑張りましょう! 」。


完璧である( 笑 )


■ 50万円の築古戸建ての購入とリフォーム

さて、本題なのですが( やっとかい )、「 ボロ物件が、ボロ物件を引き寄せる 」という話です!

200万のガレージハウスや、65万の戸建を直す際に、「 ガス会社 」さんからいろいろな協力をいただいていました。その担当者の方に、ボロ物件を直して貸しているという話しをしていました。

すると、その担当者さんから「 知り合いで、古い家を持て余している人がいる 」というお話をいただきました。数年前にその担当者さんが「 200万で買わないか? 」と言われたのですが、築古なのでお断りし、そのままになっていたようです。

そこで、「 50万ならいいですよ・笑 」と言うとすんなり通り、購入することになりました。


佇まいは立派な50万円の家

しかし、安心の再建築不可で、未登記物件です。( 中身はそうとう朽ち果てていました )。土地としての個人売買で、契約書から登記まで自分で行いました。夜勤をしていると昼間動けるのがいいですね!

「 所有権移転登記 自分で 」と検索するとやり方や、ひな形が出てくるので、少し時間をかければ誰でもできます。また、作成した書類をもって法務局にいけば、親切に教えてくれますよ!( 事前予約が必要な場合もあります )。

そして、この物件も投資仲間のポールさん( 勝手に、自分は健美家コラム準レギュラーだと吹聴中 )が、材料自腹のDIYをして、客付まで行ってくれました!

また、ポールさんがブログで「 リフォームを手伝ってくれる人募集! 」と書くと、多くの方が手を挙げてくださいました。ご協力ありがとうございました<(_ _)>


子連れリフォーマーのフンドシ( やってるフリ )

もちろん、手伝ってくれた方にはノウハウは提供していますし、今後とも、なにかしらお返ししたいと思います!

■ ボロいまま貸し出すときのポイント

家賃4万円で入居が決まったので、ポールさんと折半します。受け取る家賃が2万だと表面利回りは48%ですが、火災保険、固定資産税を支払うとあまり儲かる感じはしません。( 実際の4万を考えると表面利回り96%ですね )。

また、古い建物は修繕費や、自然災害などに対してリスクがあります。そこは、火災保険では汚損、破損などフルオプションで加入するようにしています。ちなみに、保険の評価額は1,200万円でした!

その他、水道を回栓した際に地中の配管から水漏れがありましたが、売主さんが配管屋さんだったので無償で直してくれました。( わたくし、持ってますw )。

正直、リフォームは完璧とはいえませんが、ありがたいことに、入居者さんが色々と直してくれています。これは以前、富沢ウメ男さんにお会いした時に「 自己再生する物件 」というお話を聞いていたので、それを応用しました。

どういうことかというと、ボロいまま貸し出すときは、「 リフォームなしの、原状渡し 」と書くのではなく、「 自由に改造可能物件 」とすれば、なんとなくポジティブなイメージを醸し出せますし、入居者も楽しんで直してくれるから嬉しいなという作戦です。

ものは言いようですね( 笑 )。あとは、入居者からリクエストにこたえる形でリフォームを発注すれば、満足度もあがりますし、無駄なリフォームをする必要がなくなります。

■ 物件を選んでいるつもりが、物件にも選ばれている

それ以外にも、この物件を購入した理由があります。実は、この物件は、大通りにある側の家を購入できると「 化ける 」のです!

路線価も購入価格からするとかなりありますし、接道するとアパート用地としても全然怖くない土地になります。それまで騙し騙し運営していきます。

現在、わたくしは31才ですから、人生の耐用年数は、平均するとあと50−60年あります。その間に購入できると嬉しいですね。隣の土地を相場並みや、多少高く購入しても、50万の土地と合わせると価格は薄まります!

また、冒頭でお話した新築戸建から徒歩数分の場所にある物件なので、何かのメッセージかと思いました( 多分気のせい )。

しかし、メンターの1人である、波乗りニーノさんは、「 物件を選んでいるつもりが、物件にも選ばれているんやで 」とおっしゃってました。

たしかに、買える人や、運営できる人の元に物件は集まってくるのだと思います。器を広げて、どんどん良い物件を引き寄せていきましょう。では、次回は新築アパート編に入りたいと思います!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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