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土地決済に10カ月。初めての新築アパート投資始まる

ふんどし王子さん_画像 第12話

高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!
春は別れと出会いの季節、会社員ですと異動や、転勤の辞令が出る時期ですね。ワタクシも配属が言い渡されて製造現場となりました。

一度は管理部門に異動になりましたが、現場に応援に出ていたら、そのまま配属されたパターンです( さよなら管理部門・笑 )

さて、前回のコラムにあった新築戸建は無事に入居となりました! 去年はたくさん売却したので、戸数は減っておりますが、満室になり良かったです。

■ 土地の買い付けから決済まで要した期間は10カ月

ここからようやく本題ですが、今回は新築アパートについて書きたいと思います。今年は2棟新築する予定なのですが、その中でも田舎の駅近物件についてです。( 富山県自体が田舎というのは受け付けません・笑 )


物件の横から撮った風景

某駅から100mの場所にあるこの土地の決済はすでに終わっているのですが、農地転用や、融資の絡みもあって、売買契約から取得までに10カ月もかかりました。

今年の秋に完成予定なので、土地取得から計算するとトータルで1年半程度かかる予定です。・・・粘り強さって大切ですね。( 新築のRCはもっと長いと聞きます )。

この物件は、ガレージハウスを購入した不動産会社から購入しました。ガレージハウスを買ったときに、スムーズな取引を心掛けたのが奏功したのだと思います( 多少の指値はしましたが )。

私は最初の取引の際は、相手にいい印象を与えられるよう、意識しています。何回か書いておりますが、「 買えるお客 」「 面倒くさくないお客 」「 リピート客 」であることを知ってもらうのです。

不動産は取引金額が大きいので、ドタキャンや、購入後のトラブルが多いと聞きます。業者さんや建物がずさん過ぎるのはいけませんが、あまり神経質すぎると、買った本人も、仲介業者も摩耗します。

何を言いたいかというと、この取引の際に、売主さんは10カ月も待ってくれたのです! 土地の契約は昨年の5月で、融資特約期間は昨年末でした。そして決済が終わったのが、今年の2月末です。

売主さんが良い方だったのもありますが、仲介業者さんが事情を説明してくれて、引渡し時期を延ばしてくれました。これはその前に「 ガレージハウスをスムーズに購入した 」実績があったからだと思います。

一見さんより、リピーターの信頼感です。

ちなみに、なぜここまで土地の決済が延びたかというと、買付を入れてから決済が終わるまでに、次のような山や谷があったからです。

1、地銀に融資申し込みコケル
2、信金に融資申し込みコケル
3、中古アパート売却→手持ちキャッシュアップ→信金で融資が通る!
4、アパートの仕様変更で、融資のやり直し
5、土地の農地転用のペナルティー( 農地なのに砂利が入っていた )で承認まで2カ月かかった( 通常は1カ月 )


こうやって書くと、長い道のりでした( 笑 )。

■ 腐っても駅近! 目標利回りは10・8%

しかし、これで終わったわけではなく、ここからがスタートです。新築アパートの計画は、2戸1棟と、4戸1棟の6戸を計画しております。


2戸1棟のメゾネットタイプの完成予想図

簡単に概要を説明すると、土地は坪7万円×90坪で、630万円。建物は2棟合わせて3,300万円( 地盤改良抜き )で、総額4,000万円程度。

家賃は1LDKが7万円×2戸( 家賃6.2万、共益費0.2万、駐車場2台0.6万 )、広めの1Rが5.5万円×4戸を見込んでいます( 強気の設定 )。

2棟に分かれるので、全部屋、角部屋というのが強気の理由です。利回りは10.8%を目指していますが、辛く見積もっても10%程度にはなると思います!

人口3万人程度と小さな市町村ですが、6世帯埋まればいいと思えば気が楽です。少子高齢化で、人口は減っていきますが、いきなり人口がゼロになる訳ではありません。

駅が近ければ、町全体の賃貸経営に陰りが見えたとしても、その影響は終盤になるのではと思います。「 腐っても鯛 」と言いますが、不動産では「 腐っても駅近 」です!

ワタクシは飲みに行くのが大好きなので、近くに駅があると大変助かります。( だいたい終電逃しますけど・笑 )

田舎と言えども、立地でリッチは成り立つと思います!

また、駅が近い優位性のほかに、インターネット無料( 田舎では当たり前ではない )と、全部屋宅配ボックスを考えています。

そして、今後10年程度、安定的に運用できれば、残債も減りますし、キャッシュフローを再投資に回すか、手を付けなければかなり安全圏に到達しています。( 今度は使い込みませんw )

■ 小さな資金で始めて、大きな融資は引けるようになろう

また、補足ですが今回、前に200万円で現金購入したガレージハウスを共同担保に差し出すことによりスムーズに融資を通すことができました!



ガレージハウスは現金購入の無担保物件ですが、リフォーム費用と合わせ大日本政策金融公庫から、無担保融資300万円を引いております。( 家賃6.5万に対し返済3万でCFは3.5万 )

それが担保になるとはありがたい話です。ちなみに条件は、融資額は4,000万円、期間25年、金利1.85%。法人のプロパー融資で、代表者保証のみです。

手持ち資金100万程度からでも、小さな行動でコツコツ実績を積んでいけば、大きな融資を引けるようになるのですね。

レバレッジに関する考え方は多くあると思いますが、最初ほどキャッシュポジションを高めにとって、余裕で返済が回る「 利回り 」や「 条件 」で購入していけば安定すると感じています( 融資期間が長いだけの見せかけのCFには注意です )。

新築戸建編でも、予想外の出来事や、詰めの甘い部分がありましたので、新築アパート編も、今回考えている作戦と実際にやってみたときの状況に、どれだけ乖離があるか楽しみです!

今年はワタクシの住む富山県内でも新築アパートの着工が多く、新築の空室が目立ってきております。今後、ますます厳しくなる賃貸業界。優位性のある建物や、地場に住む地理感覚を生かして戦っていこうと思います!

甘い考えでは、いけませんね。そのあたりの動きなども含めて、今後のコラムでお知らせしていきたいと思います。それでは、また次回お会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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