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新築融資の提案をお断りした信金さんで中古アパートの融資が通る!地元や会社員時代の仲間も大事

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第120話 著者のプロフィールを見る

2024/5/16 掲載

皆さん、こんにちは。ふんどし王子です!
ゴールデンウイークは楽しく過ごされたでしょうか?
富山県は基本的に天気が良く、気持ちの良い日が多かったです。

ワタクシはInvestor Loungeを開き、吉川英一さんや友人たち飲み、ペンキ屋ペンちゃんのクロス張り教室を開催し、築古戸建てのリフォームを行いました。また、投資家仲間でバーベキューなども行いました。

  

世間が大型連休の時は、観光地に人が集まり値段も高いので、自分は家や地元でゆっくりするのが好きですw。今年は息子とのんびり釣りや公園に行って過ごしました。

逆に、世間の平日に旅行やイベントに出かけるとコスパが良いですね。
時間の自由がある個人投資家の優位性です。

さて、自分自身も経験がありますが、不動産や投資にハマると会社の人や地元の友達と話が合わなくなり、同じ志を持つ人としか付き合わなくなります。

サラリーマン時代に同僚と飲み会で話す内容は、パチンコか車か、会社や上司の愚痴が大半だったように思います。良い人が多く仲も良かったですが、話の興味が合わず、面白くないなぁと感じることがありました。

将来を良くするために、読書などの努力をしていたのですが、バレると“意識高い系”と揶揄されるので、表に出していませんでした。サラリーマン大家さんは隠れキリシタンのように、まじめに働きひっそりと投資活動を頑張りましょう(笑)

もちろん、投資しているから偉いというわけではありませんし、サラリーマン業務を出来るだけサボろうと考えるのも健全ではないと考えています。バランスです!

今でもたまに元会社の同僚と会うと、思い出話で盛り上がり楽しいので、年に一回とか数年に一回集まるのは大事だと思っています。同じ時代を生きた人との縁は大切にしたいものです。

今年は、地元の祭りとセミナーの日程が被り、セミナーを優先したのですが、来年は祭りを優先したいと思っています。地元のLINEグループで獅子舞の動画を見ると、人間関係が希薄な時代に大切なことだなと思いました。

何事もバランスが大事で、極端な生き方は偏りや歪みを生むかなと思った次第です。普段は不動産投資家の仲間と濃密な時間を過ごしておりますが(笑)、それ以外の時間も大切にしていきたいと思います!

■新築アパートの融資の条件

さて、新築アパートの融資が通ったことを前回のコラムに書きましたが、内諾から本稟議もOKとなり、工事に進めることになりました。

金融機関は信用組合さん(以下:信組)で、金利は2.3%(前回は2%)で総額7,200万円に対して、金額は6,200万円でした。期間は22年の元金均等返済で完成から6ヵ月という条件でした。

物件の想定の利回りは9.3%です。想定家賃が56万円に対して、返済が35万円程度なので返済比率的には6割強となりそうです。単体で見ると高めといえます。

実際、従来は返済比率は50%を心がけていました。しかし、そのためには頭金を増やすか、融資期間を長くする必要があります(あとは元利均等返済にする)。現在は別に家賃収入もありますし、時代の流れなどトータルで考えてこの条件で進めることにしました。

「金融機関の融資状況は日々変化する」という話を聞いたことがある方もいるかもしれませんが、今回はまさにその場面を体験しました。

元々は今年の1月初めに売り土地の情報があり、資料を持ち込んでいたのですが「今は厳しい、まだ前回からの融資から時間がたっていない」などの理由で断られていました。

その後、他の銀行などにも打診しながら過ごしていたのですが、融資確定の返事はどこからももらえませんでした。

すると3月頃、前に断られた信組から連絡があり「融資の方針が変わり、前にお断りした方にも案件がないか聞いている」と電話がありました。そこで、「1月に持ち込んだ案件の審査をお願いしたい」と伝えると、前向きに検討したいと言われました。

結果的に追加の資料をいくつか提出して、2週間ほどで内諾を頂くことが出来ました!担当者さんが融資部との交渉などで頑張って通してくれたことに感謝しております。

また、他に信用金庫さん(以下:信金)にも融資の打診をしていたのですが、決算期も近かったので決算の書類が出そろってからプラス2~3週間くらい審査に掛かると言われていました。

ところが、「最初にOKの返事をくれた信組の方で進めたいと思います」と伝えると2日後に「審査部の結論が出て頭金650万円で行けそうです」と電話をもらいました。「審査に2~3週間かかる」と言っていたのは何だったのでしょうか(笑)

信組の頭金1,000万円と、信金の頭金650万円の違いがあり、心が揺れましたが、金利は2.5%でしたし、シミュレーションすると返済比率が悪くなることなどから、こちらはお断りしました。

初期の頃であれば、融資期間を25年にしてほしいなどと交渉して、頭金が少なくて済む方の信金にお願いしていたかもしれません(手持ち資金を確保するため)。

あとは、最初に融資OKの連絡をくれた信組さんに「お願いします!」と言ってしまった手前もありました(笑)
それからお断りするのは仁義に反します。

■新築融資の提案をお断りした信金さんで中古アパートの融資が通る

実はこの話には続きがあります。同時期に、お世話になっている不動産屋さんから中古アパートの物件情報が送られてきました。木造アパート8部屋、利回り15%、築年数は20年弱で現況満室というものでした。

場所は田舎ですが商業施設などが充実しており、問題なく賃貸経営ができそうです。自分が始めた頃の利回りで考えると20%くらいは欲しいと思いましたが、今の時代なら良いかなと思いました。

差し替え案件ではないですが、新築アパートの融資をお断りした信金に打診をしてみると、「是非とも検討したい」と言ってくれて、返済15年で金利2.6%程度(中古のため0.1%上乗せ)で融資の内諾をいただきました。

築古アパートに15年という期間の融資はこれまでは交渉が必要だったので、すんなり提示されたことに驚きました。頭金も1割弱という好条件です。ここでも、「融資情勢は日々変わっていくなあ」と実感しました。

また、この話は複数の金融機関さんに物件を持ち込んだからわかった話ですので、競争原理を働かせるのも大事だと思いました。(断りの連絡を入れるのは心苦しいので、あまり得意ではありませんがw)

ちなみに、この中古アパートは妻に買ってもらおうと考えていましたが、融資をお願いするつもりだった滋賀銀行が最近は厳しいという話を聞いたので、自分の法人で購入することにしました。

■時代と自分に合ったやり方を常に模索していこう

過去の投資市況は戻ってきません。返済比率を50%に抑えたい、新築利回りで10%以上欲しい、金利は1.5%程度が良いなど、過去の基準に引っ張られますが、そこにこだわっていると進めません。

安易にこれまでの基準を甘くするのはNGですが、これまでの経験、現在の収入、自分の立ち位置等を考え、「この物件を買わないのと買うのではどちらが将来的に儲かるか」を気にしながら判断していこうと思っています。

例えば、ワタクシが不動産を始めた頃の平成23年の日本政策公庫の金利は3.15%と2.75%でした。当たり前ですが、世の中の動きに合わせて変わっています。

そう考えると、現在はずっと続いた低金利の時代から元の時代へ戻っているとも考えられます。

また、地方の新築や中古、都心部の新築や中古、どれが良くてどれが良くないかの論争もありますが、答えは人によって違うと思います。投資は自己責任なので自分で考え、しっかりと勉強して、負けない戦いをすることが大切ですね。

また、不動産投資には借地や再建築不可、テナントや底地貸しなど、様々なやり方があります。「自分の目的に叶ったやり方」「自分にとって儲かる不動産」は何かを見極めて購入していくのが大事だと思います!

地方のアパートでも借金完済まで走り抜ければ盤石です。完済までいかなくても市場で売れる価格以下の残債になれば、ほぼ負けはないでしょう。

それでは、次回またお会いしましょう。

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ふんどし王子さん

ふんどし王子さんふんどしおうじ

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男、次男

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
⇒大家列伝【前編】
⇒大家列伝【後編】

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1985年
    富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

    □2000年
    『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

    □2003年
    工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
    交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

    □2008年
    株・FXで300万円以上溶かす

    □2009年
    2世帯住宅を建てる
    2,500万円(利回り6.8%)

    □2011年
    6部屋の中古アパートを購入
    1,200万円(利回り21%)

    □2012年
    兄と法人を設立
    高岡市区分購入(売却済)

    □2013年
    8部屋の中古アパートを購入(売却済)
    2,500万円(利回り18%)

    富山駅前区分購入(売却済)
    富山市内区分購入(売却済)

    □2016年
    ガレージハウスを購入
    200万円(リフォーム後利回り18%)

    廃墟購入
    65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

    廃墟購入
    50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

    1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

    □2017年
    1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)
    4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

    □2018年
    6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

    2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

    □2019年
    所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る

    戸建て2戸購入、更地一筆購入

    □2020年
    7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)

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