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新築アパート用の土地決済。築18年の中古アパートを購入。田舎のアパートは土地で売るより利回りで売る!

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第121話 著者のプロフィールを見る

2024/6/12 掲載

みなさん、こんにちは!ふんどし王子です!
気が付けば今年も半分が過ぎ、初夏から梅雨に向かっていますね。

最近の出来事ですが、波乗りニーノさんからメルセデス・ベンツのSLKを譲って頂きました(もちろん売買ですよw)

自分が高校生の時にはホンダのS2000に乗りたいとか、社会人になってからもBMWのZ4などオープンカーに乗りたいという夢がありました。

「夢は言葉にすると叶う」という本や、話がありますが、願望を口に出していると思わぬ角度から叶うことがあります。今回も、波乗りニーノさんが「そういえばふんどし王子がオープンカーに乗りたいと言っていたなぁ」と思い出してくれて声が掛かりました。

この車は2シートで、ニーノさんの趣味であるサーフィンやスノーボードには適さないため、年に数回しか乗らないという事で話が回ってきました。その前には加藤ひろゆきさんが乗っていた車で、北海道に遊びに行ったときに乗せてもらった思い出があります。

当時、加藤さんの健美家コラム96話で、購入した際に親族から受けた罵声で爆笑した記憶もあります(笑)

参照:弁護士経由の任意売却物件。メルセデス・ベンツSLK Kompressor納車

妻に何で買ったの?と言われたので、“夢です”というと「ふーん、そうなんだ」で話が終わりました。出先の長男を迎えに行ったら恥ずかしそうに乗り、「今の車あるのに無駄やん」と今どきの子供らしい反応でした(笑)

保育園児の次男は一番いいリアクションで「ええー!カッコイイ!いつもこれで迎えに来て」と言ってくれましたw田舎の保育園なので、オープンにして迎えに行くと少しざわつきましたが、人生の良い刺激になりました。
あとは、2代目のドラ息子問題が勃発しないか心配です(笑)

ベンツのSLKはしっかり整備して渡してくれたので大切に乗りたいと思います!そして、早くも「数年後にもし手放す時は教えて」と言われているので、その時はまた大切に乗ってくれそうな投資家仲間に譲りたいと思います。

■新築アパート用の土地決済と次のプラン

さて、アパートを新築予定の土地決済が無事に終わりました。1,300万円の155坪で坪単価にすると8.3万円ほどですが、近隣の相場は坪13-16万円くらいなので比較的安く購入出来たと思います。

間口が10m弱で分割して販売など出来ない土地だったのが、安くなった理由だと思います。間口は狭いのですが、奥に1LDKが8部屋入るプランが出来ました。

最近は狭めの1LDK(9帖のリビングと、3帖の寝室)30㎡前後が多く供給されているので、建築費は上がりますが少し広めにして2階部分は40㎡を超えるようにしました。不動産取得税の軽減と差別化&優位性を高めることが目的です(1階は36㎡)。

また、お風呂は1坪風呂を入れました。0.75坪からの変更費用は1部屋あたり3.5万円かかりますが、入居案内時のインパクトを考えるとその価値はあると考えました。

ちなみに今回は長屋方式ですが、普段はオートロックの共同住宅方式を採用しています。今回もそちらの見積もりも取ったのですが、500万円ほど高くなるので転進しました。

お金を掛ければ掛けるほど良い物は出来ますが、あくまで“投資”ですので、費用対効果の高いものを選び、入居者さんの住み心地とうまくバランスをとっていきたいですね。

図面で見ると駐車場が狭く感じたので、実際に車を停めて確認すると問題はなさそうでした。いま左側にあるフェンスを撤去して、図面にあるように向かって右側に車止めをするようにすれば、頭が振れる分、車の切り返しも余裕になると考えています。

ワタクシの投資エリアである富山は車社会です。一部の駅前や大学前を除くと駐車場が必須で、入りにくさや、狭さなどは嫌われます。出来るだけ工夫して入居者の負担を軽減したいですね。

また、融雪装置(井戸水で雪を解かす装置)は導入すると200-300万円掛かるので、今回は見送りました。戸数が16部屋とか20部屋だと一部屋当たりの投資額としては薄まりますが、8部屋だと重たいですね。

■新築アパートで融資を受ける際の2つのパターン

融資ですが、新築アパートを建てる際は、手形貸付で着工金、中間金などを払い、最終金で証書貸付にまとめ長期の融資に切り替えるパターンと、最初に一括で証書貸付で融資を行い土地に抵当権を設定し、完成時に建物に追加で抵当権を設定するパターンがあります。

一括で融資したお金は通知預金に入れて、着工金や、中間金など支払い時に都度支払うことになります。

今回は銀行から、手形貸付の場合は融資の基準金利を0.2%上げさせて欲しいと言われました(2.3%から2.5%)。一括融資(6,200万円)の場合、最初から元金に金利が発生して建物が完成するまでの間分、金利負担が増えます。

しかし、基準金利が0.2%追加されるため、22年間で考えるとトータルの負担はこちらの方が少ないと説明され、最初に一括融資を受ける形で進めることにしました。最終金で自己資金を投入してくれれば良いとのことだったので、来年の2月まで猶予が出来るのはメリットです。

もちろん、「口座に入れてある自己資金分を大きく動かすことはやめて欲しい」と言われていますし、自分もするつもりはありません。それでも、手持ち資金に余裕があると気持ち的に楽ですし、別の融資を通したい場合も口座にお金があると優位に働くと思います。

最初は自己資金分も通知預金に入れて欲しいという話もありましたが、担当者さんがこちらにメリットがないことを理解してくれて、それはナシでと交渉してくれました。

今後は、間取りをブラッシュアップするなど、完成に向けて詳細を詰めていこうと思います。

■築18年のアパートを利回り16%で購入

最近、中古アパートの契約も済ませました。最初の売値は2,750万円で、50万円指値をして2,700万円でOKを貰っていました。しかし、売買契約の時に契約書を見ると2,600万円になっていました。

「なぜ売買契約書の金額が2,600万円なのでしょう!?」と聞くと、驚くべきことに、担当者さんがワタクシに伝えないまま、売主さんにさらに交渉して安くしてくれたと言います!

売主さんは裕福な方で、「そんな高く売らなくて良いよー」と言って下さったようです。「でも、これが限界だよ!」ともおっしゃっていたようです(笑)。既に借金の返済は終わっており、抵当権もなかったので、融通がききやすかったと思います。

100万円安く買えたことで、満室利回りは15%ちょっとから、16%になりました。現在満室なので、所有権移転後すぐに家賃が入ってくるのはありがたいですね。

金融機関に値引きが100万円あったと伝えると、融資額が2,600万円から2,500万円に減額となりましたが、返済比率や金利負担が減るのを考えると問題ないですね。(一瞬フルローンになるかと思いましたが、金融機関の方針として頭金を最低1割~2割は入れて欲しいとのことでした)

また、敷金の移管分も50万円程度あるため、頭金としては約150万円となり、CCR的にも良い結果となりました(2年以内に自己資金を回収できる)。築18年の物件なので、今の市況が続けば5年後でも同じ利回りで売却できると思います。

未来のことはわかりませんが、仮に5年間保有後(木造築23年)、購入金額と同じ2,600万円で売却した場合、残債は1,650万円程度になっており、950万円から税金を引いた金額が残ります。

普通のサラリーマンではなかなか貯められないお金です。
そして、最近の時の流れからすると5年間はあっと言う間です(笑)

■田舎のアパートの出口戦略

また、近隣の土地相場は、田舎ですが便利な場所なので坪8.5~10万円で取引されています。土地の面積は130坪あるので、完済まで持ち続けて解体し、65坪に割って分譲地として売却すると1,100~1,300万円になります。

とはいえ、土地として売却する場合は、解体費用、分筆費用、上下水の引き込み費用などを考えると儲けは少なくなります。自分の考えでは、田舎で土地の価値が低い場合はアパートを残して収益不動産として売却する方が高く売れると思っています。

完済する15年後、築33年のアパート、家賃が2割下がって満室状態で利回り20%で売却すると売却価格は1,680万円です。土地として売るより高いことがわかります。(また15年保有した場合、受け取り家賃は5,000万円を超えています)

物件を買うときは、将来のシミュレーションも行っています。その時はネットに出ている賃貸物件の情報で調べますが、近隣の似た間取りの築32年のアパートは3.2万円で8部屋中7部屋埋まっており、建物をしっかり維持すれば問題ないことがわかります。

余談ですが、田舎のアパートが「売地」として出ていたので、土地値から解体費を引いた金額で買えるのではないかとワクワクしながら見に行ったら、解体中でガッカリした記憶があります。更地となった田舎の土地には魅力はありませんでした(笑)

このようなことを考えでエリアを選定し、管理をちゃんと行い、火災保険をしっかりかけて保有すれば大きく負けることはないと思います。

■不動産は「負けなければ、勝ち」

成功体験にしがみつくのは危険だと考えていますが、少なくともこれまでは想定した利益、もっと言えばさらに超えた利益を出しています。

「負けなければ、勝ち」なので、保有耐性を持っていきましょう!
そんなわけで、この物件の決済が無事終わったら担当者の方に改めてお礼に伺おうと思っています!

お世話になった方との関係を大切にして、次につなげていきたい所存です!
それでは次回、またお会いしましょう!

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

ふんどし王子さん

ふんどし王子さんふんどしおうじ

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男、次男

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
⇒大家列伝【前編】
⇒大家列伝【後編】

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1985年
    富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

    □2000年
    『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

    □2003年
    工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
    交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

    □2008年
    株・FXで300万円以上溶かす

    □2009年
    2世帯住宅を建てる
    2,500万円(利回り6.8%)

    □2011年
    6部屋の中古アパートを購入
    1,200万円(利回り21%)

    □2012年
    兄と法人を設立
    高岡市区分購入(売却済)

    □2013年
    8部屋の中古アパートを購入(売却済)
    2,500万円(利回り18%)

    富山駅前区分購入(売却済)
    富山市内区分購入(売却済)

    □2016年
    ガレージハウスを購入
    200万円(リフォーム後利回り18%)

    廃墟購入
    65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸、利益折半)

    廃墟購入
    50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

    1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

    □2017年
    1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)
    4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

    □2018年
    6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)
    2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

    □2019年
    所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
    戸建て2戸購入、更地一筆購入

    □2020年
    7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)

    □2021年
    4,400万円のアパートを新築する(利回り10.6%)

    □2022年
    5,500万円のアパートを新築する(利回り10.8%)

    □2023年
    築古戸建て4戸購入
    2016年に65万円で購入した廃墟を350万円で売却

    □2024年
    2,600万円の中古アパートを購入(利回り16%)
    7,200万円のアパートを建築中(利回り9.5%想定)

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