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アパートも人間も見た目が9割。目指せアパートオタク。

ふんどし王子さん_画像 第13話

地方の工場勤めから、不動産投資でお金持ちを目指すふんどし王子です!
向上心はあります( ニヤリ )

さて、人事異動があり、細かい部品の検査・梱包・出荷の部門に配属となりました。1日3.5万個の部品を目視検査して、気が狂いそうです! 8時間単純作業です! まるでロボットです!

慣れましたけど!( 適応能力は高いです )

地味で面白くない仕事ですが、大切な仕事です。ワタクシの後は出荷ですので、ミスをすればクレーム直結です。気を使います。雑な性格を矯正する修行だと思うことにします。

それに、このようなしっかりした検査があるから日本製は品質が高いのです。

まあ、将来的には完全なロボット化と、AI( 人工知能 )に取って代わられる自信がありますけど! それまでには、会社には頼らず生き抜く力を身につけたいものです。

■ 新築には無から有を生み出す苦しみがある

さて、田舎の駅の近くの新築アパートですが、確認申請用の図面を作成中です。


左が1ルームの4戸1、右が2戸1棟の1LDKのメゾネット

はじめて新築アパートを企画していますが、とても難しいですね。中古の物件は、すでに実在するものに手を加えて、問題を解決する戦いですが、新築の場合は、無から有を生み出す苦しみがあります。

パッケージになっているアパート商品を土地の形状に合わせて配置するだけなら多少簡単かもしれませんが、自由設計ですと考え、決定する事が多岐にわたります。

・間取り
・外壁とデザイン
・設備全般と、色などのデザイン
・窓の位置(隣の家との兼ね合いや借景など)
・駐車場などの配置や外溝はどうするか
・・・・・・etc


周りの先輩大家さんには吉川英一さんをはじめ、新築アパートをされている方が多くいらっしゃいますので、LINEのグループでアドバイスをもらっています。( 偉大な先輩方に感謝です )。

■ アパートも人間も見た目が9割

築30年のボロ物件なら壁をぶち抜いて間取り変更とか考えますが、新築物件は一発勝負です!( 壁がもったいないですし・笑 )。

きっと、どれほど考え抜いても、後で『 ここを、こうすれば良かった 』ということが出てくるかと思います。完璧は無理かもしれませんが、現在の持てる力を出し切ることだけは決めています。

もしかしたら、途中で売却などもあるかもしれませんが、基本的に、融資期間25年のお付き合いになります。実際に新築アパートを建築した投資家仲間に、こうすれば良かった!という盲点を聞いたところ、こんな答えが返ってきました。

「 エアコン室外機の場所や、電気ボックスの位置が悪かったなー 」

なるほど。目立つ場所に電気の配線など『 出ている 』と格好悪いので、『 デティール 』まで拘っていきたいものです( ドヤ顔 )。変な場所に『 出てイール 』と困りますから( ←ギャグの説明 )。

オヤジギャグを連発して若さを感じられませんが、これでも31才です! お疲れ様です。

話を戻しますと、「 アパートも人間も見た目が9割 」と某メンターはおっしゃっていますので、アパートのデザイン『 顔 』にも注意を払っていきたいです。

■ 成功している先輩達はみんなオタクである

ところで、新築アパートについて考えていると、自分の知識のなさを痛烈に感じます。洗練された先輩投資家は、外壁の素材や、建物の構造まで見て判断しています。( 安普請な造りではないか等 )。

設備類に関しても、パッと見ただけで『 ○○製のキッチンだね 』という会話を繰り広げております。・・・もはやオタクです

話をよくよく聞くと、設備ひとつ、外壁ひとつで大きく得したり、損したりすることがわかります。耐久性や、デザインなど、ちょっとした差が、その後、大きな違いを生むのです。

最近、「 知識があるというのは強いな 」とつくづく感じています。これまで、勢いと直感でやってきましたが、この先に進むには知識が不可欠。そんなワケでワタクシ、オタクを目指します!

冷静に考えると、現時点でも、土地の選定から融資付、建築メーカーを決めて、間違いない間取りや建物をつくり、建築に関する条例にも精通して、不動産管理会社を決めて客付、運営し、収益に対しては税金のコントロールをしていくというハードルが高いことをやって( 求められて )います。

ワタクシは実践型のメンターが近くにいてくれるおかげで、ナントカ塾のような座学ではなく、経験を積みながら、目指すオタクの道に近づくことができます。本当に恵まれていると思います。

工場でロボット仕事をしたあと、図面を見てもまったく頭が回らないときなどは、融資付きの建売新築アパートに35年間の家賃保証と管理がセットになった商品や不動産コンサルタントに丸投げしたくなる人の気持ちがよくわかります( 笑 )。

しかし、ワタクシのような持たざるものは、最初から利益の薄い不動産投資では儲かりません。自分の脳みそに汗をかいて考えることが、血となり肉となり将来的な優位性につながると思っているので、やるしかないのです。

■ 実践と勉強の両輪で前に進む

そして困った時は、その分野の専門家の方にアドバイスを求めるという道もあります。世間一般に名は知られていなくても、非常に有能な先輩大家さんは、たくさんいます。( 地上の星です )。

周りを見渡すと、一人で悩んだ末に、実績のないコンサルタントに相談し、「 大丈夫? 」という物件を買ってしまう人がいます。反対に、何年も勉強をしているのに、買えない人もいます。

知識のないまま行動量だけ増やしてもリスクが高まるだけだし、知識だけあって行動力がなくても前に進めない、ということです。大きな借金をした後で勉強を始めても、果たして手遅れということも考えられます。。。

ワタクシは、これまでの経験から、実践と勉強の両輪を回すことで、効率よく成果を上げていけると感じています。とりあえず、今年のGWは原田ミカオさんの「 ゼロからはじめる『 木造建築 』入門シリーズ 」を読み返して勉強します!



サラリーマンもがんばる!( メイド・イン・ジャパンの威信をかけて! )
新築アパートの2棟同時進行もがんばる!( オタクを目指して! )
あと、子育てもね♪

そんな2017年春のふんどしです。それでは、また次回お会いしましょう!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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