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新築8戸APの融資額をアップできた理由

ふんどし王子さん_画像 第14話

■ メンタルブロックを外すのにセミナーは有効

高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!
まず最初に、先日の健美家交流会in大阪でお会いできた皆様、ありがとうございました。

都会は投資金額が大きいのと、利回りの基準が異なるので、田舎で勝負しているワタクシが有益な情報を提供できたか心配ではありますが、今後とも役に立つ情報を提供できればと思っています!

自分自身の勉強にもなったので嬉しく思います。( 船長のミニセミナーも素敵でした! )

さて、健美家交流会と連日ではありましたが、吉川英一さん主宰のサンデー毎日倶楽部の合宿セミナーに参加してきました。( 毎日が日曜日のような生活を目指す! という趣旨で集まっている会です・・・とても怪しいですね・笑 )。

講師は健美家の大家列伝にも登場されているケイマンさんでした。都心で土地から仕入れる新築不動産の話で、規模が大きく今までの常識がガラガラと崩れ落ちました。

土地代だけで1億を超えてくる話はピンときませんでしたが、とても刺激になりました。数年前に新築RC物件を利回り8−9%程度で仕込めた方は、昨今の利回りで売却するとすごいことになりますね。

特に投資家向けより、相続対策のための購入される方への売却する方が利回りは低いです。つまり、高い価格で売れるようですね。時代の波を読むことや、タイミングの重要性も再確認した次第です。

セミナーは属性や手法などの違いから「 再現性 」の問題はありますが、メンタルブロックを外すのにはとても役に立ちます! 同じ事はできなくても、考え方や、今の自分に置き換えて応用していくことが大事かと思いました。

ちなみに、この合宿は毎年人数が増えており、今回の定員は70名だったのですが今回は募集開始2日で満席になったようです! プレイヤーの増加と、不動産投資の過熱っぷりがわかります。( 8年前は10名程度でした )。

そしてワタクシの、ふんどしの舞も有名になりました!
( 脱いだんかいw )

■ 途中でプランを変更した8戸アパート

さて、やっと本題ですが、今年は新築を2棟する予定でいます。今回は、前回から書いている物件とは別の新築について紹介します。

この物件の土地は、インターネットで発見しました。近隣の分譲地は坪11−12万程度の場所なのですが、ここは坪4.7万で購入することができました。

なぜ安かったかというと、不整形地であることと、住宅用地としては大きすぎたこと、そして、過去に火事が起こった現場だったからです! 幸い、亡くなった方はおらず、ワタクシ的には許容範囲でした。

まあ、不動産は「 風水 」や「 縁起 」を気にする方もいらっしゃいますので、自分なりの許容範囲で判断していけば良いと思います。

当初のプランでは土地が不整形ということもあり、2戸1棟の1LDKメゾネットタイプを3棟する予定でした。しかし、土地の効率が悪く利回りも10%に届きませんでした。

また、土地の利点として間口が広いことがあったのですが、最初のプランは車の出し入れを考えるともったいなく感じました。( 敷地内の車が移動する部分は無駄になります )。


※変更前プラン

そこで、一からプランをやり直し、3棟から1棟へ、6戸から8戸へと変更しました。富山県の郊外型アパートでは1人1台駐車場が必要です。

今回の入居者ターゲットは新婚さんなので1戸につき駐車場2台は必要でした。縦列駐車場も含まれますが、なんとか16台分の駐車場を確保することができました。


※変更後のプラン

不整形地ですが、建築会社さんにお願いし、上手く配置していただけました。車がすぐに道路へ出入りできるのは便利ですし、広い間口を有効活用できたのがポイントだったと思います。

■ 4,000万円の融資額を5,000万円に増額してもらう

しかし、6戸から8戸に戸数が増えるわけですから、建築費も増えることになります。そこで4,000万で決まっていた融資額を5,000万に増額してもらうため、再審査を行いました。

その結果、1カ月ほどかかりましたが、見事満額回答をいただくことができました! 融資担当者さんに聞いたところ、増額できた理由は、やはり「 物件売却 」が大きいそうです。

去年売却した木造アパートは高利回りでしたが、築20年でしたので、耐用年数ギリギリで資産価値はあまりありません。「 借入額 」に対する「 資産価値 」は毀損していました( 債務超過状態 )。

それでも満室で維持していたので、運営的には順調でした。試しに売りに出してみると、本業で儲かっている会社さんが減価償却目的で現金買いをしていかれました。

・・・お金はあるところには、あるものだと思いました。その後、結果的に売却益により決算書の数字が良くなりましたし、純資産も増加しました!

最初からキャピタルゲイン狙いだけでは不安定ですが、飛躍するためには売却を絡めるのがいいと確信しています。インカムを稼ぎながら売却するタイミングを見計らうのがいいと思います。

物件売却のほかには、建築する物件も大きくなるので、物件自体の担保評価もあがりました。これまで事業を行ってきた「 実績 」が認められたということもあると思います。( 法人も今回で5期目の決算を終えました )。

個人の方も、ほぼ満室で1年間運営できたので確定申告も恥ずかしくないものができました。また、忙しい現場で夜勤と残業をしまくった結果、サラリーマン年収だけで500万程度ありました。

サラリーマン年収で過去最高ですし、今後これ以上稼げる気がしません! そして、もう残業はしたくありません( 笑 )( 製造業のメリットして「 残業代 」がしっかり出る事もありますね )。

高卒から働いているので、勤続年数も13年を過ぎました。妻も働いて、子育ても頑張ってくれているので世帯年収は800万以上あります。1人で頑張っても難しい部分があると思いますが、総合力でいけば良い結果が得られるかもしれません!

■ 31才の会社員に1億円を貸してくれる日本という国

ここ最近の融資承認額ですが、計算をしてみたら、合計で1億円を超えてきていました!

新築戸建1,200万( 地銀 )
中古マンション1,200万( 公庫 )
新築木造アパート4,000万( 信金 )
新築木造アパート5,000万( 信金 )


すべて「 代表者保証 」のみですので、保証人の壁もクリアしております。普通に工場で働いている31才の人間に1億以上貸してくれるのですから日本というのは素晴らしい国ですね!

もちろん借りることが目的ではないので、しっかり運営してきますよ。今後もブルーカラーから豊かになれる方法を発信していきます! それでは次回、またお会いしましょう!


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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