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一棟目の「怖さ」を乗り越えた方法。不動産投資を始める前の心構え。

ふんどし王子さん_画像 第15話

高卒製造業から、不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!
ゴールデンウィークには、若手大家で集まりBBQを行いました。その際に、23万円で購入した大日本☆ふんどし号の塗装を実施しました!


ビフォー


アフター

ペンキ屋ぺんちゃんの指導の元、かっこいい( ? )軽トラができありました。ジモティ―で30万円とかで売れそうと盛り上がりました。資産価値が上がりましたね。

塗装後は、「 大日本☆うなぎいぬ号 」に改名となりました( 笑 )。少し間抜けな顔と赤い唇で、愛着がわきました。( 普通に黒に塗ったらカッコいいとかは受付けません )。そう、ふんどしの赤は外せない色なのです!

ビフォーの色の頃は、知り合いの若手大家に貸し出したりしていたのですが、一部の方は「 こんな変わり果てた姿では、もう借りられないよ・・・ 」と言っていました。いやいや、素敵な軽トラでしょう!?( 笑 )

しかし、いい大人が9人集まってBBQとビールを飲みながら塗装は最高に楽しかったです。あと、ついでに、健美家のDIYコンテストに投稿しようと思います。( えっ? 車は無理ですって!? )

■ 怖さを乗り越えるために実践したこと

さて、長い前置きは終わりにして、今回は、これから始めるならどうすればいいか、つまり、「 最初の1歩の踏み出し方 」について書きたいと思います。

ワタクシが始めたのは23才の時でしたが、不動産投資を始めることに対する恐怖は物凄くありました。人並みに借金に対するハードルもありました。「 借金=悪 」だという思考もありました。

その時にどう対処したかというと、「 最悪の状態になってもここまでだな 」ということを想定しました。具体的には、買う前に、次のようなことをシミュレーションし、数字に出せるものは出しました。

・ローン返済はできるか
・買ってすぐに売った場合はいくらになるか
・失敗しても泣ける金額か
・損切でもいいから撤退できるか
・再起不能にはならないか


■ なんとかなるとわかったら、一歩を踏み出せる

ワタクシの不動産投資のスタートは住宅ローンを使った賃貸併用住宅だったのですが、土地は1,000万で、建物が1,500万( 諸費用込 )の総額2,500万円のプランでした。



一般的には賃貸併用住宅の場合は総額が大きくなる傾向にありますが、ローコストな住宅メーカーを使うことにより、年収400万程度の「 一般的なサラリーマンが組む住宅ローン程度 」に抑えることができました。

住宅ローンなので返済期間は35年で、返済は7万円程度でした。サラリーマンの手取り収入で20万程度ありましたし、1部屋でも入っていれば手出しは出ない計算です。

また、この物件は自分でしばらく住んでから両方賃貸に出しましたが、埋まらなければワタクシ自身が結婚して、実際に新婚生活をするときに使えばいいと考えました。( 現在は借換えをして、金融機関には両方の部屋を賃貸物件にしていると伝えてあります )。

そんな風に、計画が具体的になるほど、リスクやそのカバーの方法が見えてきて、最終的には「 これなら、万が一のことがあっても、大丈夫 」と思えるようになりました。

■ 勇気をくれた本田宗一郎さんの言葉

ホンダの創業者である本田宗一郎さんの本にも勇気をもらいました。本田さんは、会社の規模に対して大きすぎるように見える設備投資をしようとしていたとき、仕事の相棒である藤沢さんと、こんな会話をしたのだそうです。

「 現在の売り上げ規模に見合っていない設備投資をする。たしかにリスクは大きい。しかし、我々がダメになっても、この設備は国の利益となろう 」

結果的にそのチャレンジはうまくいき、爆発的な利益を生むのですが、最初の段階で、それが絶対だったわけではありません。それでも本田さんが勇気を持って進めたのは、そこに「 大義 」があったからだと思いました!

そして本の影響から、ワタクシは不動産投資に挑戦することを決めました。「 住宅メーカーさんや、職人さんや、いろいろな設備メーカーの売り上げになるし、経済にもプラスになるだろう 」と思ったのです。

今思うと大それたことを考えていましたが、そうやって勇気を出して一歩目を踏み出したのです。

■ 投資をしたことのない人にアドバイスを求めない

また、賛否両論あると思いますが、ローンを組む際に「 両親 」には相談しませんでした。金持ち父さんの本にも書いてありますが、「 一番高くつくのは、投資をしたこともない人たちの無料のアドバイスだ 」と思ったからです。

やったこともない人に、「 危ないからやめろ! 」と言われるのも嫌ですし、それでヤル気をなくすのも嫌でした。「 保証人 」を頼む場合なら相談もしますが、そもそも保証人が必要な場合は諦めていたかもしれません。

仮に誰かに保証人を頼む場合は「 保証人になってくれる方にもメリットがある場合 」だけと考えています。

前回のコラムで書いた新築用地は融資を打診している途中「 現金買い 」のお客さんに流れそうになりました。しかし、購入希望者の奥さんの反対で、自分に戻ってきました。この話を聞いて、自分のやり方に納得感を深めました( 笑 )。)

■ スタートした後で大事なのは、退場しないこと!

大きく勝負に出るのは、まずは小さく賃貸経営を経験してみてからがいいと思います。個人的には、最初の投資から億を超える案件に手を出すのは危険だと思います。(1億の返済を簡単に出来る年収の方ならOKでしょうね)。

ワタクシもビビりながらですが、小分けの融資を積み重ね、気付けばトータルで「 億 」を超えるステージに来ました。それでも投資や事業には絶対はありませんから、常に色々なリスクはあります。

しかし、中古の物件で訓練してきたので、客付や管理などある程度ノウハウがあります。新築の家賃も価格の上限を狙いますが、下限を調べて最低でも返済が回るというネガティブな想定をしています。

想定より低い家賃でも入居者が付いて、返済ができて、撤退しなければ残債も減っていき、安定性が増していきます! 大事なのは退場しないことなので、コツコツと資産を築いていこうと思います。

振り替えれば、投資を始めたのは2009年でリーマンショックの真っ只中。世間には不況感が漂っていました。23才の若者に対して2,500万円の融資をしてくれたことにも驚きましたが、23才の若者が世の中に影響を与えることが、とても嬉しかったです。

勇気を出して、本当によかったと思っています。あ、色々書きましたが、最後はエイヤーの勢いですよ!( 笑 )

それでは、次回またお会いましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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