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セミリタイアの前に転職したい。新築2棟の収支計算。

ふんどし王子さん_画像 第17話

■ サラリーマンは『 職業 』ではなく、『 身分 』である

高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!

さて、工場の現場で検査、検品、梱包をしており、作業としてはとてもつまらないのですが、人間とは不思議なものである程度慣れるものですね。そして人によっては快適な職場なのではないかと思いました。

営業等のノルマもなく、空調が完備しており、時間から時間がきっちり決まっていますし、残業があればしっかり付きます。基本は土日休みで、GW、お盆、正月にはある程度まとまった休みがあります。有休もある程度とれます。

・・・あれ、けっこういい職場です( 笑 )。

仕事がつまらないことにフォーカスすると、とても嫌な気持ちになりますが、恵まれていることに目を向ければ、良い部分もたくさんあります。しかし、今やっている仕事はAIや、自動ロボット、海外の安い労働者に取って代わられる『 自信 』があります。

そして、この仕事において技術力や経験を得られている訳ではありません。何も考えずに40代、50代の年齢になるのはとてもリスクが大きいと思います。それでも、時給1,000円程度かな? と思える仕事で、年収400万を頂けるのは凄いです。

橘玲さんの新刊、 『 幸福の「 資本 」論――あなたの未来を決める「 3つの資本 」と「 8つの人生パターン 」』に書いてあったのですが、サラリーマンは『 職業 』ではなく、『 身分 』だというのです。



同一労働同一賃金からすると、同じ仕事をしていれば派遣社員や、パートでも同じ給料が支払われるはずです。しかし、現実はそうではありません。大手の企業の工場労働と、中小零細の町工場では、待遇や給料は全然違います。

つまり、日本では『 仕事 』に対して賃金が支払われるのではなく、『 属する会社 』によって賃金が決まるのです。当たり前の事かもしれませんが、かなり衝撃的でした。

■ セミリタイアの前に転職で天職を探したい

年功序列と、終身雇用の崩壊が叫ばれて久しいですが、まだまだ名残がありますし、同一労働同一賃金には程遠く、それが『 歪み 』とも言えます。

今回のボーナスも、年功序列( 定期昇給 )のお蔭で過去最高でしたし、共働きですから、妻と2人合わせると3桁万円に届きました。( そして金額は妻に負けました・笑 )

お金持ちになるためにサラリーマンを辞めて、ラーメン屋など飲食店を開くより、この『 身分 』であるサラリーマンを活用して兼業大家を目指し、資産を築いていく方がリスクは少ないと考えています。

そして、ある程度のキャッシュフローが出来た段階で、天職( ライフワーク )を転職しながら探していけばいいと思います( 笑 )。不動産収入だけで食べていければいいですが、人生は長いですし、一本足より二本足の方が安定します。

そして、仕事を通じた『 自己実現 』もあると考えています。サラリーマンを辞めてゴロゴロ過ごすというのも勿体ないかなと思います。

とはいえ、今のつまらない仕事を年金支給年齢である65才まで( 残り34年間 )するのは堪えられそうにありませんし、そもそも前提として会社が生き残っているかわかりません。

先日、フランス政府は2040年までに国内のガソリン車とディーゼル車の販売を禁止する方針を打ち出しました。ワタクシは自動車関連の製造業なので影響はかなりあると思います。

サラリーマンとして生きていこうにも、従来は当たり前であった会社が存続するための「 前提条件 」が崩壊しまくりです( 笑 )。

■ 新築2棟の進捗状況と収支予想

新築不動産の進捗ですが、田舎の駅近物件( 2棟 )もとうとう着工し基礎まで出来ていました!




・某駅から徒歩1分
・建築費3,400万円( 外構諸経費込み )
・土地630万円( 90坪×7万 )
⇒諸費用等で約4,100万円の案件

・融資額4,000万円
・無担保の貸家を共同担保( 赤いガレージハウス )
・変動金利1.85%
・返済期間25年
・毎月の返済額16.6万円


メゾネットタイプの1LDK×2戸( 1部屋、駐車場・共益費込みで7万想定 )



ワンルームタイプ×4戸( 1部屋、駐車場・共益費込みで5.3万想定 )



この二つが無事に稼働すれば、収支は以下のとおりになります。

・毎月の家賃収入合計:35.2万円( 自分の基本給より高いです )
・年間家賃:422.4万円
・表面利回り:10.3%( 422.4万÷4,100万 )
・見た目のキャシュフロー:18.6万円( 自分の手取り給料に近いです! )
・管理費:家賃の滞納保証込みで4%


固定資産税、不動産取得税、火災保険、諸々あって、それでも、関係費用以外使わないのと、他の収入で賄っていけば、年間150万程度は貯まっていく予定です。

新築なので10年はあまり手がかからないと想定します。すると10年後に1,500万円のキャッシュが口座に残っています( 使い込まなければ・笑 )

金利の暴投や想定外の出来事がなければ、10年が経過した時点での借入残高は2,700万円です。この残債の金額2,700万円で売れれば、『 使い込まなかった1,500万 』のキャッシュが残ります。

仮に3,200万円で売却出来れば2,000万円のキャッシュが残ります。( そこから税金がガッツリ引かれますが )

キャピタルゲインを狙えればより良いですが、田舎の木造アパート投資では現実的ではありません。それより、キャピタルロスが出てもキャッシュが残る計画にすることが大事だと思います。( 残債以上の金額で売却してキャピタルゲインの気分を味わうのはいいですね! )

ちなみにですが、ワタクシが高卒で働いて42年後に貰える退職金は1,400万〜1,600万円程度だと言われております。しかも、運良く会社が継続した場合ですし『 定年退職時2倍に加算 』というような、最後の最後で受け取れるシステムになっています。

しかし不動産投資の技術を身につけて、時間を味方につければ10年程度で退職金レベルの資産を築けますし、ある程度生活に困らない状態になれると思います。

そして、この新築アパート1棟の話なので、さらに1つ2つと同じようなアパートを無理なく進めていけば、より加速することは可能です。

人それぞれにリスクの取り方はあるので、自分に合った投資方法を見つけていくことが大事だと思います! それでは次回またお会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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