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成功大家さんが新築へシフトする理由。【朗報】公庫の若者枠の上限がアップ。

ふんどし王子さん_画像 第19話

高卒製造業から、不動産投資でお金持ちを目指すふんどし王子です! 本の執筆活動で、少し時間が空きましたが、元気でやっています。

■ 法人に貸すか個人に貸すかで最適な「 募集条件 」は変わる

以前から紹介していますが、2棟のアパートを新築中です。竣工も近いので、改めて田舎の駅近いアパートの近隣相場を調べてみると、多くのアパートが建ち、想定していたより厳しい戦いになりそうです。

しかし、来年の3月まで満室になれば良いと思っているので焦らずに構えようと思っています。( 来春の状況を見て条件を変更しようと思っています )。

満室に向けての工夫ですが、入居者は「 法人契約 」や「 家賃補助が出る方 」を想定しているので、家賃に駐車場、共益費を含み、インターネット無料としました。

なぜかと言うと、通常の家賃補助は「 家賃 」のみにかかり、駐車場は借主負担が多いからです。また、「 家賃の何割かを家賃補助 」という場合が多いようなので、すべての費用を盛り込んだ総額支払表記にしました。

デメリットとしては、家賃の価格で絞り込み検索する場合に出てこなくなる可能性と、第一印象で高いという印象を与えてしまう点があります。

法人ではなく、一般の方を想定する場合は、家賃を低く表示して、共益費や駐車場を高くするのが有効といわれます。例えば総額で5.5万とするより、家賃4.7万、共益費3千円、駐車場5千円とする方が間口は広がります。

そんな事情もあり、管理会社さんに、「 法人契約の場合は、あとから家賃の内訳を変えられますので! 」と玉虫色な募集条件を伝えたところ、「 調べられた時に矛盾がないようにしたい 」と言われ、最初から総額表記をすることになりました。



■ 元金据置き期間を設定して「 ゴールデンタイム 」を作ろう

2棟のアパートはもちろん、融資を受けて建てています。ローンの返済に関してですが金融機関によって、元金据置き期間が異なります。竣工から半年〜1年まで色々です。

最初に交渉しておかないと、「 竣工=返済開始 」となりますので、資金繰りや、投下資本の回収を考えると最長にしておくのが得策です( キャッシュフローや現金に余裕があり、早く返済を開始したい人は別です )。

仮に、1年間の元金据置を設定している物件で竣工後すぐに満室になれば、1年間は家賃と敷金礼金がほぼ丸々、残ることになります。

これを仲間内では「 ゴールデンタイム 」と呼んでいます( 笑 )。返済比率が1割程度になるため、地主の気分を味わえてしまいます。

逆に、入居者の募集がうまく行かなかった場合は、据置き期間を設けることでリスクヘッジとなります。その間に家賃の見直しや、募集条件の見直しを行えますし、次の繁忙期まで胃を痛くせず持ちこたえられます。

しかし、ここまで来て思うのが、やはり、建物ができないとわからないことが多いですね。間取りの段階ではバッチリだと思っていたのに、中に入ると意外に狭かった、ということなどです( 笑 )。

図面上の間取りと、実際の建物を脳内でリンクさせていくことが、できているようでできていませんでした。今回の経験を次に生かしたいと思います。( これを成長と呼ぶ )。



■ 中古物件から始めた投資家が新築に行きつく理由

さて、中古の高利回り物件から始めたわたくしが、このところ新築に熱中していることを不思議に思っている方もいるかもしれません。

わたくしも、成功している大家さんたちが中古から始めるのに、結局は新築に集約していく( ように見える )ことをどうしてだろう、と思っていました。

カギは、「 利回り 」の「 堅さ 」にあります。高利回りの中古物件をある程度長い融資を引いて買った場合、儲かっている気になります。しかし、修繕費が重なれば、「 実質の利回り 」は低くなっている可能性があります。

修繕費は保険で対応できることもありますし、たまたまトラブルがない状態が続けば、高利回りの中古物件を買う方がキャッシュフローは積みあがるでしょう。

しかし、実際にはなんだかんだ壊れるものです( 笑 )。エアコンが数台壊れ、配管から水漏れが発生し、さらに外壁塗装の時期が来ているなど、珍しい話ではありません。

一方、新築の場合、10年程度は修繕の心配はなく、場所を間違わなければ家賃下落も想定しやすく、確実性があります。これが、利回りが「 固い 」という意味です。

利回り30%のボロ物件は、突発的修繕で実質利回り5%になる可能性があるけれど、新築アパートは想定利回り10%から、多少ブレても9.0〜9.5%が見込める可能性が高くなります。

さらに言えば、そのおいしい10年間を経過した後で売却しても、まだまだ築浅ですので出口も取りやすいです。そんな理由から、先輩大家さんたちは新築に行きつくのだと納得しました。

( 念押しですが、建てる場所を間違わないという前提での話です。住みたい人がいる場所に建てなければ、「 固い 」利回りは確保できません! )

■ 日本政策金融公庫の「 若者 」枠の年齢上限が35才に

もちろん、中古物件を否定してるわけではなく、わたくしも虎視眈々と日本政策金融公庫にハマる物件を探しています。( 返済期間10年〜15年でしっかり回る物件 )。

公庫に関するプチ情報ですが、「 女性、若者/シニア起業家支援資金 」は、以前まで若者の対象を30才以下にしていましたが、35才に変更になりました!( 返済期間が最大20年になります )。

わたくしは、31才なので対象外かと思っていましたが、若者枠に復活です( 笑 )。融資制度や、融資条件は日々変わるので情報収集は大切ですね。
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/02_zyoseikigyouka_m.html

まとめると、これからも中古高利回り物件は買っていきます。中古物件で手間と暇を掛けて資産の拡大を加速し、その資産を新築アパートで保持するという考えでいこうと思います。

補足ですが、今日の新築物件のメリットの話は、先輩大家である波乗りニーノさんのセミナー( 3回参加 )で学んだ内容をそのままシェアさせていただきました( 笑 )。それでは、次回またお会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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