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24才で一棟オーナーになった私が自己資金を貯めた方法

ふんどし王子さん_画像 第2話

■ 高卒製造業のわたくしが貯金を貯めた方法

連載2回目となりました。高卒の工場勤めから不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です! 今回は、自己資金の少ない段階における不動産投資についてお伝えします。

はじめに大事なのは、月並みですが『 貯金 』です。当たり前田のクラッカーかと思われる方と、くだらないと思われる方がいらっしゃると思います。

わたくしも貯金を続けることが有利だとは思いません。しかし、『 貯金もできないような方 』が、借入をして不動産投資をするのはリスクだと思います。

つまり、「 貯金するという習慣 」が大事だということです。

不動産投資を始めると納税資金や、大規模修繕費用も見込んで収入の一部を積立てておくことになると思いますが、貯金の習慣のない人はキャッシュフローを使い込んでしまいます。

そう、わたくしのように!
(ダメじゃねーかw)

おっと、単月ではそのようなことがありますが、年間で見るとしっかり回るようにしていますので、ご安心ください( 笑 )

■ パーキンソンの法則と「 天引き貯金 」

貯金でオススメなのが天引き貯金ですね。強制的に引かれて、残りで生活をする習慣をつければOKです。税金や社会保険料が毎年上がっていますが、みなさん生活しておられます。

天引き貯金した額を、『 最初からない 』と思えば生活は出来るものです。

「 パーキンソンの法則 」というのがありまして、その法則からすると支出の額は収入の額に達するまで膨張します。小さい冷蔵庫がいっぱいになったからと、大きい冷蔵庫に買い替えても、すぐにいっぱいになってしまうのです。

最初から『 支出 』の欄に天引き貯金を付け加えましょう。



ちなみに、不動産投資を始めると、貯金というより「 資金繰り 」という感覚になります。さらに、家賃収入が増えて所得が上がっても生活パターンを変えない習慣を身につけた人は、勝手にお金が貯まっていくイメージです。

そうなると再投資に回せるお金が増え、結果的に不動産をどんどん増やせるようになります。

わたくしの場合は、入社2年目の落ち着いた時期に、毎月7万とボーナス8万を天引き貯金して年間100万貯まるようにしていました。

手取りで20万程度あったのと、無借金の中古車に乗り、実家から通っていたのでお金に困ることはありませんでした。気が付くと21歳のころには300万くらいになっていました。

そこから、不動産投資を始めればよかったのですがFXで、大切な資金を溶かしてしまいます・・・。

■ 自己資金100万円で不動産投資を始めるには?

やっと本題に入りますが、自己資金100万から不動産投資をどうやって始めるか?です。基本的な考えは『 使えるモノは何でも使う 』です。

当時、同級生の友人がマイカーローンで500万円くらい使っていました。それを見て『 うわぁ〜 』と思いつつも、同時に、( こんな無茶なローンが通るということは )『 担保のある住宅ローンなら、もっと大きい金額が通るのでは? 』と気が付きました。

結果的に、23才の若者に保証人もなしで、土地・建物で2,500万円が借りられるたのですから、住宅ローンは凄いですね。( 大卒なら入社1年目です )

大家列伝でも書きましたが、二世帯の賃貸併用住宅の一部屋にしばらく住んで、結果的に両方とも貸し出しました。返済比率が50%なので、1部屋分がキャッシュフローです。利回りは低いですが、新築で手間が掛からず毎月6万程度出ているので中々いいですね。



これは、束田光陽さんの、「 20代・自己資金300万円。サラリーマン大家さん成功の法則 」を参考にしました。



ただ、収益不動産に住宅ローンを使用する場合は注意が必要です。銀行に黙って2部屋とも貸し出し、それが見つかれば問題になります。しっかり説明できるようにするか、事前に金融機関との相談をオススメします。

わたくしの場合、現在は借換えをして何の問題もありませんが、安易に住宅ローンで戸建てやマンションを購入して貸し出すのはオススメできません。それでも、住宅ローンの金利と返済期間は魅力的ですので、活用する方法を探してみるのは良いかと思います。

都会の銀行ですと賃貸併用住宅を建てる場合、居住割合( 実際に住居使用する部分 )が3分の1や、それ以下でも住宅ローンが通るという話を聞いたことがありますので優位な投資が出来ると思います。

■ 今から不動産投資を始めるなら、このやり方を選ぶ!

それを踏まえ、今から始めるとしたら、( 前提条件:独身、借家暮らし、地方、勤め人 )、500万〜1,000万円の中古住宅に『 無担保 』住宅ローンを組み手出しなしで購入します。

各金融機関には、1,500万円まで20年返済、金利2%程度のローンがありますので出来るだけ長期で借入します。そして、住みながらバリューアップして、友達を何人か『 居候 』させて光熱費や食費を負担してもらいます( 笑 )

生活の固定費を下げて、貯蓄に励み300万くらい貯まったら、2,000万〜3,000万円程度のアパートを探し、日本政策金融公庫に融資を打診します( 理想は利回り15%以上 )。

勤め人で、頭金300万、資産価値500万〜1,000万の持家( 共同担保可能 )となれば、十分に融資の土俵に乗ることができます。

最初は何もない状態かもしれませんが、少しずつ武器を増やしていきましょう。

勤続年数は長い方がいいですし、借家より持家の方がいいです。ただ通帳の現金を見せるより、『 貯金の経過 』が大事で、貯金額より『 貯金を出来る人 』という信用の方が大事です。

『 お金は信用を数値化したもの 』と堀江さんの本で読みました。


自分の信用を大きくしていきましょう!


真面目に勤めながら、『 自分には何もない 』と思っているアナタ! 気が付かないだけで、足元には『 大きな信用 』が出来ているかもしれません。それでは、また次回お会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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