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公庫の若手融資枠で利回り23%のアパートを購入!買った理由と価格交渉の経緯

ふんどし王子さん_画像 第21話

皆さん、こんにちは!
高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!

さて、前前前世から・・・もとい、前々回のコラムに書いたように、日本政策金融公庫の優遇対象となる「 若手 」のカテゴリーが30才から35才に延長されました。

日本政策金融公庫の女性、若者/シニアの融資枠は7,200万円あるといわれています。ワタクシ、一時は4,000万円程度を借りていましたが、売却や借換えにより、現在は1,500万円程度しか使っていません。

この枠をそのままにしておくのは、もったいない…。また、今年は中古物件を2棟( 14部屋 )売却したことにより、部屋数の規模も少なくなり、寂しさも感じていました。

■ 2色アパートの稼働率とセブンイレブンの法則

そんなある晩、夜勤の休憩中に胸騒ぎがしてネット検索をしてみると、10年間勤めた工場の近くに、売りアパートが出ていました。価格は3,500万円で、11室中8室が空室でした。

この地域は「 新規で物件を建てたいか? 」と言われると「 100%全力でNO!」なのですが、需要と供給でいうと供給が足りてない地域で家賃相場が崩れておらず、入居率が高いエリアです。

わかりやすくいうと、2色の外壁で有名なアパートメーカーのアパートが4.5万〜5万で8割稼働という状況です。そのため、がぜん、欲しい気持ちが強くなりました。

ワタクシが大事にしている指針として、「 2色のアパートメーカーの稼働率 」と、「 セブンイレブンの法則 」というものがあります。

2色のアパートメーカーはどこにでもありますし、建っている立地により稼働率と、設定家賃に物凄い差があります。

つまり、2色アパートが高稼働率で、さらに家賃が崩壊していないということは、需要がある地域ということですし、その近くで部屋の広さや家賃などを調整すれば、入居募集は怖くないという考えです。

セブンイレブンの法則というのは、セブンイレブンは出店する際に多額の費用をかけてマーケティングをするということに便乗した手法です( 笑 )。

交通量なども関係するため、アパート需要と直接関係ない部分もあるかもしれませんが、大手企業がしっかり調査した地域というのは安心材料の1つとなります。

そもそも、セブンイレブンというコンビニ自体もブランドですし、近くにあったら喜ばれる施設となります。まさに、近くて便利、セブンイレブンです!( ワタクシも大好きです )。

■ 指値が通る物件なのかを見極めるための3つの質問

話を戻しますと、夜勤中にインターネットで発見した物件を、仕事終わりに車を飛ばして、現地に見に行きました。空室は多いのですが、建物は築20年程度の重量鉄骨でしっかり建っていました。

田んぼの真ん中に建っているアパートですが、上記の理由と土地勘があったので感覚的にイケルと思いました。翌日、仲介会社さんに電話をかけて資料を取り寄せて、現地案内を申し込みました。

そして、次のような行動をしました。( 加藤ひろゆきさんの本等でも紹介されている内容ですね )。

・売却理由を聞く
・抵当権の有無を確認
・指値は効くか確認


抵当権が付いている場合は、残債以下になるのは難しいでしょうし、特に売り急ぎではない場合は指値が効かないかもしれません。そこを見極めるための質問です。

その後、そのエリアの客付けの強い不動産会社さんへのヒアリングを行い、家賃や募集条件などが古いままなので、相場より少し安めに設定して、敷金礼金ゼロにすれば問題ないだろうという意見をもらいました。

そして、結論を言うと、ワタクシはこの3,500万円の物件に指値で買付けを入れ、2,500万円で購入することになりました。利回りは23%になりました!

■ 1,000万円の厚かましい指値で交渉開始

なぜ、そんなことができたか、その過程をお伝えします。まず、案内してくれた方にしっかり挨拶をして、個人情報をベラベラと話します。

業者は敵とばかりに個人情報をひた隠しにする方もいらっしゃいますが、自分の属性や購入できる客であること( =実績がある )をしっかり伝えるのは、良い取引をする第一歩だと思います。

そして、売却理由を聞きます。このときは、所有者さんが高齢になり、アパートの後を継ぐ人もいないので換金しておきたいとの理由でした。

また、借入も終わっており、抵当権も抹消済みでした。ここ2〜3年で退去が続き、入居率が11室中3室にまで下がったのも売却理由の一つだと思います( 推測 )。

ここまでの話を聞いて、「 買いだ! 」と思ったワタクシは、ポケットからiPHONEを取り出し、ローン計算アプリを起動して、次のように言いました。

『 ワタクシは日本政策金融公庫と取引があり、以前も2,500万を借りたことがあります。ただ15年返済でしたし、今回の物件を3,500万で購入するとなると返済が回らないと思います。

せめて現在の入っている3部屋で返済が賄えると安心です。そこで申し訳ないのですが2,500万円になりませんか?( ローン計算ソフトを見せながら )値引きをしていただければ購入します! 』

なんて厚かましい( 笑 )。すると、仲介業者さんはこう答えました。

『 売主さんとは昔からの知り合いで、交渉するのは大丈夫です。ただ、値引きしたけど買えないと言うのは困ります。まずは融資の目途をつけてからにして下さい 』。

■ 公庫の若手融資枠で、期間20年の満額融資が通る!

「 ラジャー! 」。ワタクシはさっそく物件資料を持って、日本政策金融公庫に行き融資を申込みました。確定申告、決算書を提出して、後日、面談という流れです。( すでに慣れたものです )。

仲介会社さんには15年返済で説明していましたが、チャレンジの意味を込めて20年返済で申込をして、空室が多い理由から6カ月の据置き期間をお願いしました( 笑 )。

申込金額はフルローンの2,500万です。面談自体はまったく手ごたえがなく、今まで以上に簡略化された感じで、これはダメだったかな? と思っていました。

その後も、通常は1〜2週間で可否の連絡がくるのに3週間も何の連絡もなく、半分諦めた頃に、担当者さんから電話がかかってきました。


結果は満額OK!

びっくりしたー!( 笑 )



条件も、こちらが希望した通りです。具体的には、金利は土地部分800万が1.6%、設備部分1,700万が1.2%で、全期間固定金利の20年返済です。

半年間の据置き期間があるので、元金を含めた返済は来年の6月からです。6月からの返済は13.8万円なのですが、現況の3部屋合計の家賃は15.8万円あります。

つまり、返済分の目途は立っており、8部屋の空室が埋まれば、その分の賃料( 約32万円 )はすべてキャッシュフローになる計算です!

融資が通ったという結果を仲介会社さんに伝えると、その夜の9時に「 指値OK 」の返事をもらいました。その後、100万円の手付けを打って、契約を行いました。

都心部では公庫の融資は厳しくなり10年までが増えてきたそうですが、地方では若手や女性の起業家が少なく予算( 融資枠 )が余っているのでは? と予測できます。

また、過去一度も滞納せずに返済してきた実績も認められたのだと思います。今後も実績を裏切らないように、次の繁忙期で満室を目指します!

そして、コラムで都度、進捗をお知らせしている田舎の新築アパートなのですがメゾネットタイプの1LDKの二部屋に申込を頂きました!( 家賃が高いほうの部屋 )。

引き渡しから1週間なので幸先の良いスタートを切ることができました。残りの1R×4戸も埋めていきたいと思います。

■ 重版のお礼と東京セミナーのお知らせ

最後に皆様にご報告です。先日出版された、『 高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1,750万になった方法! 』が皆様の購入やシェアや、口コミのおかげで発売から2週間で重版が掛かることになりました!

普通に工場で働いている若者が味わえない経験をさせてもらい嬉しく思います。厚く御礼を申し上げます<(_ _)>



それとひとつ、告知があります。本を買ってくださた方対象に、12月2日( 土 )に東京でセミナー&パーティを開催します。著名な方や、寄稿してくれた若手大家の仲間も来てくれますので、よろしければお越しください。

※セミナー&パーティの詳細とお申込み方法はコチラ

ちなみに、順風満帆みたいに書いていますが、次の繁忙期は空室21部屋( 新築12部屋、中古9部屋 )を抱えての突入なので、気合いと根性で満室にしたいと思います!

それでは、次回またお会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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