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購入した利回り23%アパートのその後。ジモティでの入居者募集時の注意点

ふんどし王子さん_画像 第22話

さて、前回のコラムに書いた利回り23%の中古アパートは無事に決済が終わりました。売値に対し1,000万の指値というと、売主さんが怒っているかと思われますが、終始和やかな雰囲気で進みました。

高齢の売主さんも、肩の荷が下りたようでした。実際、決済が終わり解散後に少し振り返ってみると仲介業者さん、売主さん共に笑顔で歩いていきました。

また、決済時に嬉しいお知らせがありました。なんと空室の1部屋に入居が決まったというのです。( 契約時は12室中8室が空室 )。何の空室対策もしていないのにラッキーでした!

募集家賃と入居条件を緩和する前だったので、敷金2カ月アンド素敵な家賃をいただけます。これで毎月の家賃収入は約20万円になります。

来年の6月までは元金の据置期間にしてもらったため、毎月の返済は金利のみで3万円。ということは、「 17万×6ヶ月で102万 」の単純キャッシュフローとなります。

なんと、これだけで投入した自己資金はほぼ回収の目途がつきました!( 公庫の若手融資枠で、期間20年の満額融資が通ったため手出しが少ないのです )

残りの空室7部屋も年明けの繁忙期で埋めます。埋めてやります! 準備している作戦は次のようなものです。

・カラーモニターフォンの設置
・ガスコンロ支給( プロパンガス会社さん )
・レースカーテン取付
・スリッパの設置
・芳香剤の設置
・グリーン( 造花 )の設置
・色褪せたフローリングにワックスか、クッションフロアの上張り
・アメニティの充実( 入居者プレゼント )
・自動販売機の設置
・内部と共用部を徹底的に掃除

ここまでしてダメなら、家賃を割安にすれば、問題なく決まっていくと思います。それでもダメなら、家具家電設置や、モデルルーム化、室内物干しの追加などを行います。

埋まるまで行動すれば、空室は埋まるのです!( ドヤ顔 )

ちなみに、ワタクシが売買契約を終えた後に、某法人から、「 社員寮にしたいから買いたい 」という問い合わせがあったとのこと。少しのタイミングで、購入できるか出来ないかが決まるので、スピード感は大切ですね。

そしてワタクシ、その話を聞き、新たな作戦を立てました。購入意思を示したという某法人に「 社員寮として何部屋か借りませんか? 」と、管理会社さんから提案してもらうのです。

「 〇部屋まとめてなら値引きします! 」等の条件も付ければ、お互いに良い話しになると思います。( うまくいったら報告します・笑 )

また、客付力の強い管理会社さんのお話によると、すでにいくつか反響があるそうです。確かな手応えを感じております。

■ 退去と滞納の知らせ

良い話ばかりでもありません。ワタクシの最初の物件である2戸1のメゾネットから、退去の連絡が来ました。



約7年間住んでいただいたので、内部がどのようになっているか気になります。メゾネットや、部屋の面積が大きい場合のデメリットとして、修繕費が高くなる傾向がありますね。

しかし、1度の滞納もなく家賃を500万以上をいただいたのは嬉しいですね! また、新築だったため、設備的な問題も一切ありませんでした。繁忙期の前に退去連絡というのもタイミングとしては悪くありません。

別のお悩みですが、ジモティーのサイトで問合せのあった入居者への滞納問題です。保証会社の審査は通っていたのですが、「 必要書類 」を受け取る前にカギを渡して入居となり、その後、滞納が始まったので家賃の受取が出来ていません。

管理会社さんの家庭訪問により1カ月分は回収しましたが、そこからまた3カ月の滞納となりました。保証人さんもいらっしゃるので法的な手段も含めて進めていこうと思います。

この部屋は、フローリングの張替えに12万かけました。その他、家具家電設置、カラーモニターフォン、入居者プレゼントのアメニティ等、あれこれと手をかけています。

提供することで部屋がグレードアップして、ワタクシの気持ちも豊かになりましたが、いきなり滞納で、とても悲しい気持ちになりました。( ピュアなワタクシを返してください・笑 )

しかし、ピンチはチャンスですし、失敗から学ばなければなりません。後ろ向きな仕事ですが、滞納家賃の回収を行い、部屋の明け渡しまで行ったときには大家レベルが、またひとつ上がっていると思います。

問題解決能力を上げていきましょう!

しかし無銭飲食をすると、お縄頂戴となるのに、家賃滞納は民事なのは残念です( 笑 )。ここでの教訓をシェアしたいと思います。

・急ぎの客には気を付けよう
⇒明日からでも入りたいという勢いでした
・入居申込者の名前をグーグルやフェイスブックで検索しよう
⇒今回の方も出てきましたが、見ていたら入居させていませんでした
・すべての書類が揃ってから、カギの受け渡しをしよう

不動産の良い面だけではなく、デメリットやリスクも把握して運営していきたいですね。( もちろん、不良入居者はごく一部ですが )

■ セミナーの告知とパーティのお礼

ひとつ告知させてください。いろいろな場所で出版記念セミナーや、コラボセミナーを行います!

〇2018年1月13日大阪セミナー⇒詳細・お申し込みはコチラ
〇2018年2月10日名古屋セミナー⇒詳細・お申し込みはコチラ
( この2つはワタクシのメンター的存在の波乗りニーノさんとコラボになります!)
〇2018年2月24日札幌コラボセミナー⇒詳細・お申し込みはコチラ
( 極東船長さんに企画していただきました! )

全国各地、どこかで皆さんとお会いできることを楽しみにしています! 次回のコラムは、とうとう完成したもう一つの新築物件について書きたいと思います。



最後にお礼があります。12月2日に開催された、出版記念セミナー&パーティに参加してくださった皆様、ありがとうございました。一次会の最後には「 ふんどしの舞 」も披露することができ、感無量でございます。

女性の参加者からは、「 フンドシ王子と言うより、ユルフン王子よ! 」と言われてしまいました。・・・ふんどしの締めが甘く、多少ハミ出していたようです。しかし、皆さんに楽しんでいただけたようで良かったです( 笑 )。


通常の高卒製造業の若造が経験できないことをさせてもらっています。これも不動産投資と皆さんのおかげです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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