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地域最高家賃のアパートを低コストで作る方法。融資が出ない時代の物件の買い方。

ふんどし王子さん_画像 第23話

明けましておめでとうございます。
高卒製造業から、不動産投資でお金持ちを目指すふんどし王子です!
昨年は、色々な方にお世話になりました。本年もよろしくお願いします!

「 昨年は飛躍した年ですね! 」と言われることがありますが、自分でも実感しております( 笑 )。本の出版に、セミナー講師、不動産の売却と購入など多くの経験をさせて頂きました。

工場勤務であり普段の活動範囲は半径3メートル以内で、仕事では県外に行く機会などはありません。セミナー講師やセミナーに受けに行くなど、県外に行く機会が増えたのは不動産をして嬉しいことの一つです( そして旅費交通費は経費です・笑 )

少し振り返ってみると、去年1年間で、九州には2回、北海道1回、大阪1回、新潟1回、お隣金沢には5回以上、東京にも5回以上行っていました。( 結婚して子どももいるサラリーマンですが・・・妻に感謝です )

2018年も、4月までの間に大阪、名古屋、札幌、青森、東京、富山にてセミナーが確定しています。サラリーマンをやっている暇はない! という状況まで追い込みたいと思います( 笑 )。そして、日本中が自分の庭! という気分になれるようにします。

本やコラムの影響は凄いなと実感しておりますが、県外の訪れる先々に知り合いの投資家の方々がいて、美味しい居酒屋で不動産談義が出来るのは最高に楽しいです。また誘ってくださいね( 笑 )

■ 新築アパートで工夫したところ

さて、本題ですが、今回は今月引き渡し予定の新築アパートについてです。

写真のとおり、外観はなかなかスタイリッシュに仕上がったと満足しております。ふんどし王子のイメージカラーである赤いラインは「 ニチハ 」の外壁で新色だった為、高額でした。( 社長はもう使いたくないとおっしゃっていました・笑 )



吉川英一さんや、波乗りニーノさんのアイディアが詰まっております。( LINEのグループで外観や間取りのアドバイスを受けました )

アドバイス通り、共用部の入り口に各部屋のカラーモニターフォンと電子キーをつけて、セキュリティを高めています。この電子キーは部屋からは解錠出来ないので、「 なんちゃってオートロック 」と名付けています( 笑 )。



知り合いが来たら共用部玄関までお出迎えですし、宅配便の荷物の受取も部屋から出なくてはなりません( 笑 )。( 宅配ボックスも設置していますが )

玄関入口の「 天井 」にコンセントを用意して、カメラも設置しました( アマゾン等で安価に購入可 )。これにより、あまりコストを掛けず、「 オートロック 」、「 防犯カメラ 」を謳うことが可能です。

また、共用通路が内部になるので、雨や風による劣化を防ぐことに繋がります。共用部はホテルをイメージして天井に木目クロスを使い、オシャレにしました。



入口のレンガみたいな外壁は普通の外壁より高価ですが、ある有名ブロガーの方が、「 石を貼ってあると高級に見える 」と書いていたので、とりあえず貼ってみました。結果的に、高級感が出て良かったです!( 実際に高額ですけど )。

■ 1LDKの間取りを回遊型に。家事に優しいアイディアも満載。

間取りにもこだわりがあります。このアパートは新婚さん狙いの1LDKなのですが、ずばり「 回遊型 」にしてみました。



リビングから寝室、寝室から脱衣所( 浴室 )まで、回遊出来るようになっています。これにより、移動のショートカットになります。ウォークインクローゼットが流行りましたが、これからはウォークスルークローゼットです!

また、家事をする方に優しいアイディアが詰め込まれています。洗濯機をかけ、洗い終わったら脱衣所兼、サンルームで干すことが可能です。ユニットバスには浴室乾燥機が設置されているので、浴室のドアを開けて乾燥機をかけることにより脱衣所全体が「 ドライルーム 」に早変わりします。

富山は雨や雪の日が多いので喜ばれると思いますし、花粉症の方などはベランダ干しを嫌がります。そして、洗濯が終わり乾いた衣類は、すぐ隣のウォークスルークローゼットへ収納が可能です!( ドヤ顔 )

もちろん、入浴する際に衣類やタオルを取り出すのにも便利です。リビングや寝室に衣類やタオルがあると生活感が出てしまいますが、水周りを一箇所に固めて、クローゼットを隣接することにより、洗濯、収納まで効率よく行うことができます。

ちなみに、ワタクシはまったく洗濯をしませんし、我家のリビングには衣類が散乱しております( 笑 )

建築会社の社長さんに間取りのポイントを熱弁すると、「 今後はプラン売りに使いたい間取りだ 」と褒めてもらえました。また、客付け業者さんにも現地を見てもらいましたが、思った以上に良い物件だと言われました。( 特に共用部が )

この物件の建っている立地や間取りで、頂ける家賃の上限をお願いしていたので、実際に見るまでは不安だったようです。「 見てもらえれば決まる物件! 」と言われたので、出来るだけ内見を増やすような対策を打っていきたいと思います。( 新年会も企画して懇親を深めようと思います )

■ 融資が厳しい時代の物件の買い方

さて、最近の融資状況ですが、今回の2棟新築に融資してくれた信用金庫さん2社とも、「 新規の個人投資家さんへの融資はストップした 」と話していました。すでに取引がある方や法人は別ですが、不動産賃貸業に対する貸出額が突出しているので厳しくなるそうです。

それを聞いて、良いタイミングで物件売却と新築の融資を通せたなと思いました。そして、ピンチはチャンスです( ワタクシのチャンスですが )。新築融資が厳しくなれば、来年以降は供給が抑制されて、築浅物件の優位性が高まります。

これから始める人の場合、自己資金を多く出せる方は、これまでより利回りの高い物件を購入できることが出来ます( 購入出来る方が減るため )。自己資金が少ない方でも、日本政策金融公庫もありますし、住宅ローンを利用したヤドカリ投資はまだまだ使える手法だと思います。

マイホームがこれからという方は、天野真吾さんの書籍に書かれているような、500万の家に35年ローンを組むという手法もあります。ワタクシが地方で賃貸暮らしなら、300万の家に200万のリフォーム費用も合わせて500万の住宅ローンを組みます。



その際に、相見積を何社か取ってみるとか、DIYが出来るところはチャレンジしてみるとかすれば、経験値がつめます。そして、家賃の支払いより低い住宅ローンの返済を行って自己資金を貯めます。( 条件が合えば住宅ローン控除も使います )

ちなみに、500万を金利0.6%で35年返済ですと、毎月のローンは1.3万程度です( 笑 )。

日銀がマイナス金利と言っていますが、住宅ローンに限って言えば住宅ローン控除があるので、すでにマイナス金利なのです。数年住んだ後に仕入れ価格で売却出来れば、実質タダで住んだことになりますし、それ以上で売却出来た場合は「 返済が進んだ金額プラス売却益分の自己資金 」を手に入れることが出来ます。

これは、お金を貰って住んでいたことになります。つまり、中古マイホームの購入で不動産投資の経験と自己資金を手に入れることが出来るのです! 同時に公庫から融資が出るような利回りの高い中古物件を仕込めると面白いですね。

世間的に融資が厳しくなっていても関係ない融資はありますし、やれることはたくさんあります。

融資をガンガン引いて物件を増やし、サラリーマンリタイアも格好いいですが、「 小さく始めて経験値を積んでいたら、給料に頼らなくても大丈夫になっていた! 」という卒業の仕方も悪くないと思います!

それでは、今年もガンガン攻めます! 具体的にはサラリーマンを卒業出来る状況にシフトしていきます。ワタクシの今後の活躍にも期待です!( たくさんある空室も埋めなくては! )

2018年が、皆さんにとっても実りある1年になることを祈っております!


今年の初詣の写真です

最後にセミナー告知です。3月24日に波乗りニーノさん防人1号さん、ふんどし王子の「 ジョイントセミナーin博多 」を行います。絶賛募集中ですのでよろしければ見てみてください。

☆詳細・申し込みは⇒コチラからどうぞ!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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