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新築アパートの入居付け苦戦中! 大家になりたいけど、大家の仕事はしたくないという人

ふんどし王子さん_画像 第26話

■ 新築アパートの入居状況、安くて広い中古物件に完敗か…?

こんにちは!高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です。さて、繁忙期の結果ですが、自称「 オシャレなホテル風アパート 」は申込ベースで満室となりました!客付け業者さんに感謝です。

家賃もほぼ目論見通りで、表面利回りは10.3%となりそうです。決まると思っていても、実際に募集するまではわかりませんから、埋まってホッとしています。

しかし、田舎の駅近い物件の目論見は少しハズしています。メゾネットの1LDKは2部屋とも順調に決まったのですが、4部屋ある1ルームが1部屋も決まっていません。( 一度申込がありましたが、キャンセルという結果に )



自分なりに、この地域を分析をすると、値段が高くてもハイグレードを求める層と、コストパフォーマンスや、値段が安ければ良いという層にはっきりと別れる結果になりました。

競合の新築物件ですが、自分の物件より駅からは少し遠いのですが、オール電化で、カーポート付き、部屋は広くて、家賃が安いアパートに完敗です( 笑 )。・・・書いてて納得です。

見た目のお洒落さや、建物の質はワタクシのアパートの方が良いと思っていますが、広さや設備には敵いませんでした。しかし、繁忙期を過ぎて空室だと半年程度の空室期間を想定しなければなりません。

そこで、思い切って家賃を5,000円下げることにしました。その結果、内見数が大幅に増えているそうなので、今後の決まり方に期待です。最初から安くするか、高いまま粘るか、焦って下げるか、永遠のテーマですね( 笑 )

しかし、下げた家賃で決まれば表面利回りは9.8%となります。

■ なりたいものと、やりたい事は違う

前回から引き続き大家のデメリットや苦労について書いていますが、安易に始めて「 こんなハズじゃなかった 」という方を少しでも減らしたいと思っています。不動産投資は素晴らしいものだと思っていますし、メリットもたくさんあります。

しかし、大家になって悠々自適かと思ったら、確定申告、空室対策、物件検索、修繕、クレーム対応、自然災害の対応、事業計画に、金融機関の開拓など色々な作業が待っています。

これら「 作業 」の積み重ねが「 不動産投資家 」なのです。世の中には、不動産投資家に「 なりたい 」と思っていても、不動産投資家としての作業が煩わしいと思う方もいらっしゃるかもしれません。

楽して儲けるイメージで参入するのでなく、「 覚悟 」を持ってチャレンジすれば良い結果がついてくると思います。

金持ち父さんの本にもよく出てくるセリフですが、お金持ちになる方法を聞かれて、不動産投資を勧めると「 トイレの修理なんてしたくない 」という反応が返ってくるそうです。

お金持ちになりたいけど、お金持ちになる作業をしたくない方が多いということかもしれません。もしくはそれほど「 お金持ちになりたくない 」のではと考えます。

お笑い芸人になりたい人が 「 ネタを考えていない 」、絵本作家になりたい人が「 絵を書いていない 」というのと同じことです( 笑 )。つまり不動産投資家というイメージだけに憧れを持って始めるのではなく、小さく始めて現場や現実を知るということも大事です。

とは言っても、慣れれば慣れるほど「 楽 」になっていきます。

札幌セミナーでご一緒させてもらった防人1号さんも初期の頃はクロスやフローリングの張替えなどDIYを行っていたそうですが、現在では安い値段でやってくれる職人さんのチームを手に入れたそうです。


投資家仲間でクッションフロアを貼りました!

原状回復工事、電気や水道トラブルが起こった時に派遣する体制を作ることで自分の時間を多く作れるようになったとおっしゃっていました。最初はちょっとしたトラブルでも、ギクッとするかもしれませんが慣れていきます。

大きな問題はない、小さな自分がいるだけだ! と言い聞かせて、自分が大きくなるように成長させて問題解決能力を高めていきましょう。

■ 慣れからくる「 気の緩み 」がコストと時間を奪う

また、自分への戒めとしても書きますが、当初は出来ていたことが出来なくなることもあります。原因は、慣れからくる気の緩みです。

先日、所有する中古アパートで入居者が決まったので、入居の直前に通電し、設備の確認を行ったところ、キッチンの換気扇と、浴室の換気扇から異音が発生していました。

交換が必要なのですが、入居後に対応しなければならず、当事者同士の日程のやり取り等、お互いの時間を奪うことになりました。また、緊急対応なのでコストも掛かります。

入居前に気づいていれば、設備の型番を調べて、通販サイトで購入して、現地に置いて、キーボックスを設置して、余裕がある時に交換して下さいと業者に依頼するだけです。

空室が多く、甘くなった部分があったと反省しています。全部屋に通電、水道を開栓して設備の確認を行うのは基本中の基本なのに、それをしなかったことを反省しています。

新築アパート、中古アパートでも、入居者に安心して暮らしてもらえるよう、今後は通電と、設備点検の手間を惜しまないようにいたいと思います。

いろいろ大変なこともありますが、トラブルが解決して入居者が決まり物件が回り始めると、毎月約100万円のキャッシュフローになりますから、やる価値はありますし、とても魅力的です!

平凡なサラリーマンでもこれだけ稼げることは少ないと思います。それでは皆さん頑張っていきましょう!



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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