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新築アパート満室までに実行したこと。破壊された部屋の修繕。ガス会社さんの引継ぎ。

ふんどし王子さん_画像 第27話

繁忙期も終盤ですが、皆様の結果はいかがだったでしょうか? 前回のコラムでは新築の1ルームに申込が入らないと書きましたが、思い切って家賃を3,000円〜5,000円下げることにより問い合わせが大幅に増え、無事、満室となりました!



ジャンプするときには一度、態勢を低くして足に力を入れる必要がありますが、まさに、グッと堪えた1年だったと思います。

中古アパートを2棟売却し、キャピタルゲインを得たものの、すぐに新築アパートに再投資を行った為、手持ち資金は減りましたし、キャッシュフローは減少していました。ようやく結果に結びつき、華が開いた瞬間は嬉しかったです!

激戦区の博多や札幌では敷金礼金ゼロゼロ、広告費2〜3カ月ということも珍しくないようです。その点、富山では広告費1カ月を提案すれば喜ばれます。

先に満室になったもう一棟の新築「 お洒落なホテル風アパート( 自称 )」は、敷金1カ月、礼金1カ月をいただき、さらにペット飼育の場合は敷金2カ月、礼金1カ月で決まりました。( 2 部屋ペット希望でした )

初回だけですが、前家賃を含めると1部屋に付き2〜3ヶ月分の入金があり、嬉しいことになっています。繁忙期が落ち着いた段階で、管理会社の皆さんと「 繁忙期お疲れ会 」をしたいと思います。

■ 破壊された壁や建具は修繕完了

さて、前々回のコラムで紹介したモラルの低い入居さんに破壊された壁や建具ですが、修理が完了しました。壁パンチ跡のビフォーアフターを載せますが、DIYをすると職人さんの凄さがわかります。どこに穴があったかわからないくらい補修していただきビックリしました。





仕上がりがキレイすぎて、どうやったか謎レベルです。費用も3万程度で済みましたし、滞納家賃も保証人さんが分割支払を継続してくれています。壊れた部屋を見た時は凹みましたが、悲しみも吹き飛びました!

■ 田舎の高利回りアパートのリフォーム

次に、第21話でも紹介した、田舎に購入した中古アパートについて、これまでにしてきたことを紹介します。まず、リフォームに当たり、プロパンガス会社さんに、以下の物を協力していただきました。

・二口ガスコンロの設置
・カラーモニターフォンの設置( 本体は支給 )
・古い照明を引掛けシーリングに変更( 電気工事 )

この他に、大家側へのサービスとしては、給湯器が壊れた際の新品交換無料と、あとは「 水道メーターの検針 」をお願いしました。( 毎月あるプロパンガス会社さんのガス使用量検針の業務に付帯させていただきました )。

このアパートは親メーターが1つで、あとは各部屋の小メーターで管理するタイプでした。購入した際に、管理会社さんを切り替えたのですが、以前の管理会社さんは遠方にあるにも関わらず、メーターを確認するために、毎月通っていたそうです。

購入後、新旧の管理会社さんとガス会社さんの3社で、現地にて引継ぎをしていたのですが、「 なるほど! その手があったか! 」と驚いていました。

プロパンガスの切替えに際しては、金額的にもっと多くのサービスを受けとれる会社もあります。今回購入した中古アパートは、いつもお世話になっているガス会社さんだったので、「 切替えないかわりに多少の投資をして下さい 」と交渉しました。

いくつかの物件をお願いすることにより、信頼関係が出来て、柔軟に対応して頂けるのでドンドン仕事が楽になります。

また、数年間空室だった部屋が動き出したので担当者さんの実績となり、喜んでいただけました。そうなると、担当者さんから見て「 大切な大家 」となり、会社への稟議書も頑張ってくれそうです。ちょっとした目先の利益を追わないのが、長く成功する秘訣だと思っています。

リフォームでは、仲間の協力がありがたかったです。投資仲間のペンキ屋ぺんちゃんには、錆びていた階段部分を格安で塗装してもらいました。



そのほか、投資家仲間とクッションフロアを貼り、芳香剤の設置、アメニティの設置、障子の張替え、センサーライトの取り付け、掃除などを行いました。あまりお金を掛けずに、内見者さんに「 家賃に対して良い物件! 」( コスパが良い! )と思ってもらえるように活動しました。

■ 入居付けのために行ったこと

入居付けのための活動としては、管理会社さん( 客付け業者さん )に定期的に菓子折りなどの手土産を持参してヒアリングを行いました。繁忙期だけで5回以上通っています( 笑 )。

もちろん「 決めてくれ! 」なんて事は言いません。「 いつもお世話になっています! 」と、手土産を渡し、「 今日は物件で〇〇と〇〇の活動を行いました。また客付けの際にアピールして下さい 」と笑顔で伝えるのみです( 笑 )。

また、「 他にどんな案がありますかね?」と相談して、お金がかからないことはすぐに取り入れるようにします。ついでに、内見に行った際に気になる点があったら、指摘をしてほしいということもお願いします。

そして、これらの行動の結果( ? )、店舗の壁にワタクシの物件のパネル表示をしていただけるようになりました。大家が本気になって動いている姿勢を見せたことが効いたのだと感じています!

その他の工夫としては、募集条件に対して担当者の方に2,000〜3,000円の裁量権を持たせるとともに、条件交渉も柔軟に受け入れるようにしています。空室の機会損失は永遠に回収できないため、埋まっている方が良いというスタンスです。( 保証会社の審査は通しますし、常識の範囲内です )。

売却を前提としている場合や、新築プレミアム家賃の安売りは良くないと思いますが、物件ごとの戦略は大事だと思います。これも物件価格を安く購入していたから出来ることなので「 利は元にあり 」を意識していきたいですね。

購入時の想定利回りは23%でしたが、家賃のブレがあった為、若干下がりました。それでも高利回りが少ないと言われる中で表面利回りは20%以上となりそうです。

8部屋の空室を抱えてスタートしたこちらの物件も、初動は遅かったものの無事に申し込みが入り、残る空室は全部で2つとなりました。引き続き、完全満室に向けて、がんばっていきますよ!

■ 福岡セミナーを振り返って

最後に、先日の防人1号、波乗りニーノ、ふんどし王子の福岡セミナーに参加していただいた皆様、ありがとうございました。健美家仲間の元中卒サラリーマン大家さん、ぺんたさんや、大黒天人さんも駆けつけてくれて、嬉しかったです!

宿泊先は天野真吾さんの運営するホテルに宿泊させて頂きました。賃貸住宅をホテルにコンバージョンするなど、「 こんな考え方もあるのか! 」とまたしても色々なマインドブロックが外れる遠征となりました。

また、いつもは自分一人でセミナーに向かうのですが、今回は妻と子どもも一緒でした。息子はアンパンマンミュージアムにどハマリし、妻も喜んでくれました。ますます不動産投資への理解が深まりそうです( 笑 )。

幸せなるための不動産投資ですし、不動産投資は「 手段 」であって「 目的 」ではありません。今後も協力してくれる家族に還元して行きたいですし、バランスを取って活動していきたいです。

何となく工場に勤めているだけでは実現しなかった事ばかりなので、「 不動産投資 」と、「 情報発信 」をしてきて良かったな〜と心から感じました。

最後に、ふんどし王子の書籍ですが、おかげさまで3刷が決まりました。読んでくださった皆様、ありがとうございます。こちらも引き続き、よろしくお願いします!




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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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