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初期段階で「法人」を設立してよかったこと! 区分マンションの売買で実績を作ろう。

ふんどし王子さん_画像 第3話

こんにちは。今回で3回目になります。高卒・製造業からお金持ちを目指す、ふんどし王子です!

最近の動きですが、現在建築中の新築戸建も上棟して、順調に進んでおります。次の繁忙期でサクッと入居者さんを見つけたいと思います。

今年は、築古戸建2戸と、新築戸建1戸、新築アパート融資内諾( 年内には土地決済予定 )、アパート売却といろいろな動きがありました。

現在は、他に新築アパート案件と50万円の築古戸建の話があるので、今年も残り約2カ月走り抜けたいと思います!

しかし、今でこそ金融機関にフラッと行ったり、不動産会社に気軽に問合せできるようになりましたが、当時は銀行に行くのもビビってましたし、不動産会社に電話するのもビビってました( 笑 )

日本政策金融公庫で足をがくがくしながら、汗をかいて面談していたのは良い思い出です。最初はみんなそんなものなので安心してください。

ビビりながらでも一歩踏み出しましょう!

■ 初期段階で「 法人 」を設立して区分マンションを購入

さて、今回も属性が悪い段階での行動です。私が実際に、実践したもので、皆さんにもおすすめしたいもの。それは、「 法人設立 」です。

わたくしの場合は、賃貸併用住宅、6戸のアパートを個人で購入した後、兄と100万円ずつ出し合い200万で法人設立をしました。その資本金で、『 中古の区分マンション 』を現金購入しました。

購入した区分は、 健美家のサイトに掲載されていたものでした。価格は145万円で、想定利回り約30%、空室でした。そこに5万の指値をするとすんなり通り、140万円で購入しました。

ちなみに、この区分マンション、部屋の床と壁は綺麗でしたが、お風呂の換気扇とキッチンの換気扇が壊れていました。また、しばらく人が住んでいなかったようで、虫の死骸やほこりが溜まっていました。
( これを虫の死骸化区域と呼んでいます・笑 )

いくつか失敗談があるのですが、まず通電していなかったので換気扇が壊れていることを発見できなかったこと、次に給湯器の確認をしなかったことで、故障が発見できず、お湯が出なくて入居者に迷惑をかけたことがあります。

中古物件を購入する際は、電気、ガス、水道などインフラ関係の確認は必須です!

後日、管理会社の人と話していると、元所有者の方はガス給湯器が壊れていることを知っていたそうです。わたくしは購入する際に、その話は聞いていなかったのでとても残念な気持ちになりました。

さらに、緊急の修理のため、費用は10万円程度かかりました。価格コムを見ると同じ設備が3万程度で売っていたので、今なら施主支給をして設置費用だけ支払うと思います。

とりあえず何事も経験ですから、いい勉強代でした( 笑 )

■ 法人設立のメリットは「 融資 」と「 保証人 」

あとは、電気コンロを交換し、カラーモニターフォンを設置して、徹底的に掃除を行った結果、4年制大学の新1年生の方が入居してくれました。

家賃は3.4万円だったので、リフォーム後の表面利回りは24%。しかし、管理費・修繕費を引くと手元にはあまり残らないというのが正直な感想です。

それでも、なぜ新規法人で区分マンションを購入したかというと、法人でビジネスをした「 実績 」が欲しかったからです。新規設立のペーパーカンパニーより事業の実態がある方がいいと思いました。

また、法人を設立することで『 ヤル気 』のアピールになります。あと、「 社長 」と呼んでもらえます( 笑 )。わたくしは株式会社を設立しましたが、合同会社( LLC )でも十分だったと思います。

実際に、区分購入から1年以内に、設立した法人で日本政策金融公庫から2,500万円の融資を引き、8戸のアパートを購入できました。

法人の設立費用や、税理士報酬などかかりデメリットもありますが、規模を大きくしていこうと思われる方は早期に設立して実績を積んでいくのが良いと思います。短期譲渡の制限が外れるのもいいですね。

また、「 保証人 」の問題にも一役買ってくれます。わたくしは、6戸のアパートと、8戸のアパートを購入した際に、兄に保証人になってもらいましたが、負担になっているのではと、とても気になっていました。

現在は、6戸のアパートは借換えをすることで、保証人を外し、8戸のアパートは売却することにより保証人を外しました。

そして8戸のアパートを売却したことにより、純資産が増えたのとこれまでの『 実績 』から、新築戸建と今後行う新築アパートは、『 代表者保証 』のみで融資が通っております。

■ 小さく始めて大きく増やそう!

ちなみに、初めて法人で購入した区分マンションには後日談があります。230万で売却したのですが、購入してくれたのはブログの読者さんでした。

当時、「 法人を設立し、実績作ろう 」とブログに書いていたところ、この読者さんはその通りに法人を設立して、私の物件を購入したのです。

契約するまでは、気が付いていなかったようですが、後日『 もしかして、ふんどし王子さん!? 』となりました( 笑 )

区分を購入してくれたヤマトさん( 仮名 )は、その後、中古アパート、新築アパートと順調に物件を増やしており、たまに飲みに行くいい投資仲間となりました。

多少売却益は出ましたが、金持ち父さんに書いてあった『 立ち去るテーブルには、チップを残しておけ 』という格言通り、4年制大学の学生さんが2年生ときに売却しました。

はじめて購入する物件で、2年間の家賃がある程度安心なのは良いと思います。実際に、今の市況でしたら売却すると250万程度になると思うので、「 2年間分の家賃+α 」は儲かると思います。

コツコツ家賃で回収していき、同じ値段で売却出来ると利益がでるのが不動産投資のいいところですね!

中古の区分所有など金額は小さくても購入、修繕、客付、自主管理、売却と、やることは一緒です。小さなリスクで、一通りの経験と、実績が手に入ります。

いきなり、大きな賭けに出るのではなく、小さく始めて、大きく増やしていきましょう!

負けない勝負、これが大事です!
それでは次回またお会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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