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2本目の住宅ローン決定。アパート融資が厳しい時代も「創意工夫」で資産は増やせる!

ふんどし王子さん_画像 第32話

こんにちは! セミリタイアして1カ月が経過したふんどし王子です。目覚まし時計のない生活は良いですね。

先日は、3才になる息子と平日の昼間に海へ行ってきました。工場で勤めている時は、天気が良くても窓から外の光を覗いているだけでした。あぁ、今日という日は2度と戻って来ないのにもったいない…なんて考えていました。

忙しく働いている間も、外にはきれいな景色は広がっています。その時間を確保できるのはとても嬉しいですね。特に富山県は雨の日、曇の日が多いので晴れの日は貴重です( 笑 )。



セミリタイアしてわかったことが色々あります。平日の公園にはほとんど人がいませんし、休日は入れないくらい混んでいる人気のあるカフェも、平日の昼間であれば空いています。

日本の労働人口の8割以上が給与所得者なので、これだけの偏りが生まれるのだと思います。もっと働き方や、休みにフレキシブル性をもたせれば、効率は上がるかもしれません。

高いお金( 税金 )を使って整備して、維持管理にランニングコストがかかっている公園など宝の持ち腐れだと思います。( ものすごくキレイに整備されているのに使っている人はわずかです )。

■ 融資が受けられずに困っている大家さんは自宅に注目しよう

さて、融資が厳しくなったと聞こえてきます。新規サラリーマンへの融資は、門前払いのようなところもあるようです。地方( 富山 )の場合は、融資機関の選択肢が少ないので融資開拓にも限りがあります。

それでも金融機関はお金を貸すのが仕事ですし、全てがダメになったわけではないでしょうから、足で稼ぎたいと思います。また、歴史は繰り返すので、時間が経てば融資が開く時期もくるはずです。

現在、融資が受けられずに困っている方は現金投資などでスタートさせ「 実績 」を作るのがいいと思います。これから始める方にオススメなのは、「 自分大家さん 」「 自分入居者 」です。

わかりやすくいうと、投資家目線で自宅を購入するということです。現在、実家暮らしの方や、社宅で安い費用で住んでいる方以外で、賃貸に住んでいる方にオススメです。

具体的な話ですが、ワタクシが住んでいる家は、中古住宅で販売価格1,480万円でした。金融機関から1,500万円を借り入れして購入しましたが、4年経過して現在では1,200万円の残債です。

35年ローンも組めましたが、返済期間を22年にして、月々の返済額を6.5万円にしました。この金額ですが、近隣にある2LDKのアパート家賃を参考にしました。つまり「 アパートに住んでいるつもり預金 」です( 笑 )。

そして、この中古住宅は割安で購入しているので、似たような値段で売却できると思っています。築年数は増しますが、エアコンの交換や、駐車場の増設などにより、物件の価値が上がっているからです。

美装や仲介手数料などに100万円掛かったとしても、手元には200万円程度が残ることになります。( 売却価格+手数料−残債 )。これがアパートなら、退去時にお金が残らないだけでなく、修繕費やクリーニング費用を要求されます( 笑 )。

ポイントは、「 相場より安く買う 」か「 付加価値をつける 」ことだと思います。価値が下がらない( もしくは上がる )物に対するローン返済は「 貯金 」と同じと考えてもOKだとワタクシは感じています。

■ 「 キャピタルゲインは悪 」という思考の罠

「 積極的にキャピタルゲインも狙っていきましょう! 」。こう言うと、危ない感じがします。

その理由のひとつに、バブルの頃に価格上昇に賭けて無茶なローンを組んだいわゆる土地転がしの人たちが、バブル崩壊で破綻したというストーリーを、我々が悪い意味付けと共に記憶しているということがあります。

これにより、「 キャピタルゲイン狙いは悪で、インカムゲインでコツコツ稼ぐのは善( インカムゲイン信仰 )」というイメージを持つ人が増えました。ワタクシもそうでした。しかし、これは一つの思考の罠だと思います。

常に時間は流れ、世の中は動いています。過去の記憶から、「 キャピタルゲイン狙い=悪 」と、思考停止するのではなく、「 低いリスクでキャピタルゲインを得るにはどうしたら良いか? 」と考えることが大事です。

初期の頃にキャピタルゲインが出そうだからと、大きなローンを高い返済比率で組むことはオススメしませんが、自分が返済できる範囲( 会社員、公務員の給料の範囲 )の返済に収まるなら、挑戦する価値はあると思います。

融資が厳しい場合、築古戸建てや区分マンションを現金買いするところから始めることはよいことだと思います。しかし、現金で買った物件のインカムゲインのみでお金を増やすには時間がかかります。

合わせて、キャピタルゲインも積極的に狙うのが面白いですね。インカムゲインはキャピタルゲインを得る為の補助的な役割と考えても良いかもしれません( 売却か、ローン返済が終わるまでの補助的な役割 )。

■ 価格が下がらない自宅を買って無理なく財産形成

また、価格が下がらない( むしろ売却益が出る )自宅を買えれば、長期ローンを組んで住むことによって、辛い節約、倹約生活をするとなく、楽しみながら財産を形成することができます。

住宅ローン控除も活用できます。銀行のパンフレットを見たら、住宅ローン金利は2年固定で0.33%でした。もう、タダみたいな金利です。

住宅ローン控除で所得税が返ってくることを考えると、マイナス金利状態です( お金を借りると、お金が増える不思議な現象です )。

ちなみに、銀行の戦略としては、低金利の住宅ローンで儲けるつもりはないらしく、給料振込や、公共料金の引き落とし手数料、ATMの手数料や、長期期間のローンを組むことによる顧客の囲い込みを狙っているようです。

さらにライフサイクルに応じて、教育ローンや、マイカーローン、投資信託や保険商品の提案なども視野に入れているため、この低金利なのだとか。長い付き合いの中で、退職金の振込先や年金受取り口座にもなりますからね。

また、住宅ローンを借りる際に、高金利のカードローンを同時に申込む必要があったりします。ワタクシはそういうカードは素直に作ります。( 使う必要はありません。作るだけでも喜ばれます )。

■ 今でも有効な「 ヤドカリ投資法 」

今回、なぜ住宅ローンの話をしたかというと、実はワタクシ、今ある1本に加えて、もう1本住宅ローンが通ったのです。そんなわけで、富山県内の移動ですが、引っ越しを検討しています。

現在住んでいる家を売却することも可能ですが、購入した際にかかった不動産取得税など経費を考えると効率が悪いので、賃貸に出そうと考えています。


去年購入した中古アパートと、築古戸建ての不動産取得税

そのため、金融機関と、現在住んでいる家の住宅ローンを賃貸に出してもよいローン( 事業性ローン )への変更する交渉を行っています。現在の返答としては、「 住宅ローンから事業性ローンの変更は難しい 」そうです。ですので、他行への借り換えを検討しています( 仮審査は通りました )。

現在、住んでいる家は10万円程度で貸せると考えています。利回り的には低いですが、3万円程度出るキャッシュフローは次に購入する自宅の返済に回せますし、売却時も楽しみです。

妄想で終わらせないようにキッチリ募集していきます( 笑 )。住宅ローンで買った物件に住んでから賃貸に出す、いわゆる「 ヤドカリ投資法 」は、現代でも有効な手段だと思います。

お金を増やす方法は、アパートや貸家を持つこと以外にも、たくさんあります。「 収益物件のローンがつかない 」と諦めるのではなく、創意工夫で、自分が今できる行動を見つけましょう。

それでは、次回にまたお会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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