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明らかに変わった融資の潮目。「時代が悪い」と言えば思考が停止する。

ふんどし王子さん_画像 第33話

こんにちは。高卒製造業から不動産投資でセミリタイア状態のふんどし王子です! 平日開催のセミナーや、次の日を気にしなくて良い懇親会に出られる幸せを噛みしめる毎日です( 笑 )。

人生では入学と、卒業が繰り返されますが、今回は14年ぶりの卒業をしました。卒業したのはサラリーマン。そして、自営業としては1年生からのスタートです( 笑 )。

ステージが上がったように見えますが、これまでの先入観や偏見なども身についているので素直さや謙虚さがなくなっている危険性もあります。自分のことを客観的に見て、学ぶ姿勢を忘れないようにしたいと思います!

これから人生100年時代を考えると、働く全員が起業家のマインドを持つことは大事だと思います。企業の寿命と人間の寿命が逆転してきましたし、年金を受け取る年齢や、支給額を考えてみればわかります。

1つの会社に何となく働き続けることが難しい時代になってきました。恐らく多くの方が望むも、望まないにも関わらず人生でいくつかの会社や職に就くことになります。

会社員が悪いわけではありませんが、将来の仕事に役に立つであろうか? と思いながら働くことをオススメします。ワタクシはあまり出来ていませんでしたが( 笑 )。

それでも、常に切れるカードを意識して行動してきました。工場での仕事内容は、やりがいを感じられないけれど、今の社会的信用や、工場勤務の時間から時間というキッチリした優位性がある。

さらに残業代もしっかりつくし、夜勤中は昼間動くことが出来る!「 だからラッキーだ! 」と脳内変換をしていました。
( 最後に「 だからラッキー! 」というと嫌なこともラッキーに感じます。オセロのラスト1枚で全部ひっくり返るのと同じです )。

脳みそは単純なので、ダメだと思えば、ダメな理由を探し始めますし、良いと言えば良いことを探します。

普通に考えて高卒の工場勤めの人が、24才から不動産投資を行って32才でセミリタイア状態になり、本を出版しているのはどうでしょうか?
・・・自分でも不思議です( 笑 )

ただわかることは、自分の思考が、

・高卒の工場勤めの自分に不動産投資は無理だ!
・何もない状態からブログやコラムを書くのは無理だ、恥ずかしい!
・自分みたいな実績がないのに大家の集まり( オフ会 )に行くのは場違いで恥ずかしい!
・ビジネス本は1,500円とか2,000円とか高い! 読んでも無駄で、役に立たない!

そう思っていたら、今の自分はなかったという事です。


先日、新潟を訪れた時の写真

■ 人間関係の基本はデール・カーネギーの本に教わった

本から気付きを得て、行動と知識をバージョンアップしてきた事によって、ここまで来ることができました。

もちろん、メンターなど人に恵まれていたのもラッキーでした。しかし、メンターや人に恵まれたのも、本の知識や気付きがあったのだと思います。

例えば、高校生の時に古本屋で購入して読んだ、デール・カーネギーの「 人を動かす 」はワタクシが人間関係で気を付けている事の基本となっています。不朽の名著と言われるだけあって今でも通用する凄い本です。( まだ読んでない方がいらっしゃいましたらオススメです! )



これからも「 サラリーマン大家じゃなくなったから無理だ! 」ではなく、「 サラリーマン収入はなくなったけどラッキーだ! 」 と考えて行動していこうと思います。

これからは、時間の自由が効くという優位性を活かしていきたいと思います。創業者融資や、制度融資などサラリーマンでは活用できなかった融資も開拓して活用していこうと思います。

融資が付かなかったら転貸や、ボロ戸建て投資でもいいですし、付帯するサービスを考えてみても良いかもしれません。知り合いでも、転貸で修行している若者がいますが伸びしろは半端ないと思います。

「 時代が悪い 」と言ってしまえば思考が停止してしまいます。

■ 明らかに変わった融資の潮目。その中でできること。

さて、最近の富山における融資情報ですが、前に戸建てを新築した業者さんから電話がありました。

「 お久しぶりです。ここの所アパート融資が3本立て続けに否認されました。以前であれば問題ない属性の方と建築プランだったのですが・・・どこか積極的な融資機関はないでしょうか? 」

それに対して、ワタクシの答えですが、次のような自分の周りの人に聞いた話を伝えました。

〇自分が融資を受けた信用金庫さん
・新規のサラリーマン大家さんへの貸出は停止している
・実績のある法人であれば土俵に乗ってくる

〇知り合いの投資家から聞いた地銀の状況
・個人の申込だったけど審査に落ちた事がない銀行から断られた( 実績もあり )
・法人での申込なら問題はなさそう
・新規のサラリーマンさんは厳しい

〇その他に身近なところで融資が通った話
・日本政策金融公庫で少額の融資を引けた( 200万〜500万円程度 )
・期間は耐用年数以内で頭金2割が必要( 賃貸実績ありの人 )

明らかに潮目が変わってきており、融資を使って1棟物収益物件を購入する投資方法は実績のないサラリーマン大家さんには厳しい状況となってきました。

そうは言っても、自分が本格的に始めた時期は、高利回りで積算価格も高い物件を日本政策金融公庫に持ち込み、保証人( 親には内緒にしていたので兄がなってくれました )を求められて認められやっと融資が承認されました。期間は10年で、金利は3%程度でした。

それでも、25才の若者に1,300万の融資が通ったのは、多くの投資家さんが驚いていました。自分も驚きました( 笑 )。

つまり、いつの時代も「 簡単 」な時期はありませんでした。融資が緩かった、ここ2〜3年が異常だったと言えるかもしれません。


先週、静岡に行った時に撮った写真

■ ブレないために大事なのは「 目的 」と一定の基準

2003年頃も収益還元法( 積算価格ではなく、収益性で判断する )で評価する銀行が登場して、低属性のサラリーマン( OL )にも1億や、2億の融資がつきました。

この期間に購入して、リーマンショックを乗り越えて、今回のアベノミクスの上昇相場で売却した方は残債も減っていることや長期譲渡の関係で、莫大な売却益を叩き出しました。

この収益還元法を使った投資は当時も「 危ない 」という意見があったのですが、どうなるかわからないものですね。

現在においては築年数がさらに経過して利回りも下がった( 価格が上がった )のにも関わらずバンバン売れていきました。投資に絶対はありませんが、ローリスクかハイリスクかはあります。ある意味、積算価値が出る地方のRC物件のババ抜きゲームのようになっていた側面もありました。

つまり、不動産投資には行う「 目的 」と一定の「 基準 」が重要になります。何のためにするのか? と、経済的な目標や、物件選定の基準が曖昧だとブレてしまいます。

これから始める方は無理して購入して困ったことになるのも避けてほしいです。そのためには、10年位前に発売された有名な投資家の本も読むことをオススメします。新しい本と、古い本では利回りの基準が違うことがわかると思います。

■ 初心者の方へのアドバイス

ネガティブなことを言って終わるのではなく、これから始める方へのアドバイスとするならば、あるわけないと諦めず割安( 地方なら1棟物で15%〜20% )なバランスが良いアパートを探すこと( 値付け間違い等の物件は常に存在しています )。

または、程度が良い築古戸建や、利回りの高い区分マンションを現金で購入して経験を積みましょう。確定申告を行い、損益通算などを理解するだけでかなりレベルが上がります。

身銭を切って投資を行えば、身に付くものは多いですし、マネーリテラシーが飛躍的にあがると思います。

会社の給料やアルバイトでしかお金を手に入れたことがない人にとって、家賃収入というのは衝撃的です。さらに投資、消費、浪費への意識が高まり、家計の効率も良くなります。

また、勉強会などに行けば普段の生活では知り合う事のなかった方と知り合いになり、視野が広くなります。入口が不動産投資でも、他の副業にも興味を持って行うと大きく儲かるかもしれません。( 怪しい話には注意が必要ですが! )

お金を稼ぐ方法は、不動産投資だけにあらずです。学校の勉強は退屈だったかもしれませんが、社会人になってからの学びは実践を通して身につけていくので楽しいです! そして結果も出ればさらに嬉しいですよ!

先輩たちが輝いてみえる成功者ステージを一気に目指すのではなく、焦らず行きましょう。一歩一歩進んでいけば、道は拓けます。それでは、また次回お会いしましょう。


地域の夏祭りで「かき氷」係をやりました。楽しかったです!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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