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2本目の住宅ローンを通した方法。カップル別離による退去続々。

ふんどし王子さん_画像 第34話

こんにちは!サラリーマンの生活が終わってから2カ月半が経過した、ふんどし王子です。とにかく仕事を辞めて自由に使える時間が爆発的に増えました!子供の送り迎えや、一緒に遊ぶ時間がとても増えました。

また、セミナー講師などもお呼ばれする機会が増えたのですが、いつもなら次の日はサラリーマン業務があるため強制的に予定が決られていました。現在は、次の日の予定も余裕を持って組めるようになりました。

先日も大阪にセミナー講師として呼んで頂いたのですが、翌日は京都で民泊をされている知り合いの投資家さんがいらっしゃったので、宿泊させて頂きました。このようなちょっとした自由がたまらなく嬉しいですね。

大阪や京都には海外の方がたくさん歩いていて、インバウンドの力を体感しました。現地に行くと勢いがすごいです。旅先で出会う方も、経営者や自営の方々が多いのでとても刺激になります。


京都にて

■ 住宅ローン2本をどうやって通したか?

さて、住宅ローンが2本通ったというと、「 どんな裏技を使ったの? 」と言われる方がいらっしゃいますが、まったく裏技はありません( 笑 )。

「 現在も住宅ローンを支払いながらマイホームに住んでいるのですが、隣の市に引っ越ししたいので、もう1本住宅ローンを通したいです! 」と真正面から申込みをしただけです。

OKをもらえたのは3行目ですので、簡単ではなかったという部分もあります。銀行や担当者によって言うことが変わるので、セカンドオピニオンではないですが、何でも鵜呑みにせず色々聞いてみることをオススメします。

最初に断られた銀行からは、以下のようなことを言われました。

@1本の住宅ローンがあるのに2本目は組めない
A組むなら現在の家を売る前提で、迅速に売却する旨を契約書に盛込むこと
B両親や、子どもの為に住宅ローンを組むことは不可能ではない

もう一つの金融機関は、「 不動産投資をしている人が住宅ローンを組む場合は審査が厳しくなる 」と話していました。

不動産投資をしている人は、住宅ローンで借りて賃貸に出す心配があるとか、住宅ローンを使って不正なことはしないか? など、色々と心配されるようです。

特に、かぼちゃの馬車事件はまだ収束していないので、グレーなことや、怪しいことには厳しくなっているようです。「 疑わしきは罰せず 」ではなく、「 疑わしきは避ける 」です( 笑 )。

もちろん、ワタクシは不正なことはしていませんが、住宅ローンを2本組むというのは一般人からしたら不自然な行動に見えるかもしれません。ただ、片方は賃貸に出してキャッシュフローを得ようと思っています。

あっ、やっぱり怪しい話ですね( 笑 )。


この夏は草刈りをしました(だって時間があるから…)

■ 住宅ローンはいくらまで借りていいのか?

もちろん賃貸に出す方は、金融機関で借換え( 相談 )をして問題ないようにしています。今回通った住宅ローンも、既存の住宅は売却しようが、賃貸に出そうが関与しないということでした。

危ないことをやっているように見えるかもしれませんが、2本の住宅ローンのうち、1本の収支はプラスです。給与所得だけを頼りに4,000万の住宅ローンを一撃で借りるほうが恐怖だと感じます。

リストラ、介護、育児など人生の不測の場合でもフットワークを軽く動ける状態にしておきたいものです。夢のマイホームが、ストレスのマイホームになるのは避けたいですね。

もちろん、目標のキャッシュフローを得た人や、自分の力で稼げる人は、大きくて素敵な家を建てて経済を回して欲しいと思います( 笑 )。

住宅ローンについて少し詳しく話すと、基本的には、「 年収が400万以上の方は35% 」「 年収400万未満なら30%以内の返済比率にする 」など、銀行基準の基準数値に当てはまれば比較的簡単に承認されます。

例えば年収400万円の人は、「 400万円×0.35=140万円 」なので、「 140万÷12カ月=11.6万円 」までのローンが組めます。( 理論的には組めますが、安心して返せるかは謎です )

返済比率には、マイカーローンや、フリーローンも含まれるので、他に借入がある場合は返済比率に加算されます。たとえば、マイカーローンで月々3万円払っていると、「 11.6万円-3万円=8.6万円 」となります。

また、夫婦の場合は収入合算も出来るので、他に借入も無い方ですとビックリするようなローンが通ったりします。( 夫の年収400万、妻の年収200万の世帯年収600万に4,000万の住宅ローンなど )

今回、住宅ローンが通ったのは現在の家のローン返済が毎月6.5万で、次の住宅ローンも6万程度とギリギリ返済比率が銀行の基準内だったからでした。

ちなみに、4,000万円を金利1%で35年借りると月々の支払いは11.3万円です。世帯年収600万円で4,000万円のローンが理論的には通るのはビックリしますね!( 上場企業や、公務員の方なら問題なく通るように思います )。

もちろん、最初に高額な住宅ローンを自分のために使ってしまうと、不動産投資をする余力がなくなってしまうので、不動産収入が増えてから住宅ローンを組みたいですね!

年収400万円程度の派遣社員の方や、物販の個人事業主が1年目の確定申告300万円程度の方でも、フラット35で2,000万円の融資が通ったという話を聞いたので、チャレンジしてみても良いかもしれません。

購入する基準は前回のコラムをご覧ください。



神戸に行ってDX@母ちゃんさんの「神戸なでしこ屋」に泊りました。ステキでした

■ モチベーション維持はラクじゃない

さて、最近は体重が増加しております( 笑 )。ぶったるんだ生活をしていることがバレますね。サラリーマンを辞めたことのメリットですが、目覚まし時計を使わなくなったことです。

しかし、目覚ましの音にビックリして飛び起きる生活をやめる! と求めていたことですが、申し訳なさも感じます。自然と自分のペースで起きられることは嬉しいのですが、寝すぎてしまうことも多々あります。

エネルギッシュで、自在にモチベーションを上げられる方は良いのですが、指示待ちの会社員生活に慣れきっていると、自発的に動くことができなくなります。そして、夕暮れを見ながら「 あぁ、今日は何もできなかった… 」という罪悪感のアレです( 笑 )。

自分は普通の人間なので、バリバリ精力的に動いている人を見ると単純に「 凄いなぁ 」と思います。たまに高いモチベーションになりますが、維持するのがなかなか難しいです。

ただ、現状維持は緩やかな衰退だと思っていますし、満足してしまうと成長が止まり、面白くない人間になると考えているので、色々なことに挑戦していきたいです。

先日、「 ふんどし王子は行動力がある 」と言ってくれる方がいて、嬉しかったです。自分のコンプレックスは「 行動力がないこと 」だったので、他人から行動力があると思われるのは嬉しいことです。

■ カップルの離別による退去が続々

そんなことを考えていたら、強制的に行動力を発揮する場面が来ました( 笑 )。今年の4月には満室になりましたが、8月・9月退去がパタパタッときて、退去予定を含めると5部屋になります。

主にカップル入居の退去が目立っています。もっと忍耐を持ってほしいです( 笑 )。半年以内の解約が3件あったので、違約金も頂けますが、入居が決まったからと油断してはいけませんね。

退去理由で自分が気づいてないことがあるかもしれないので、管理会社の方にヒアリングをして頂こうと思います。特に新築物件で空室になるのはドキッとしました。ワタクシの新築プレミアムを返してください( 笑 )。

返済比率を半分以下にしているので、すぐ困ることはありませんが、気合を入れて満室にしたいと思います。それでは次回、またお会いしましょう!


先日、ラジオに呼んでいただいたときの恥ずかしい写真です。今はもう少し痩せています(笑)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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