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仲間の不動産投資家たちが実践!「住宅ローン」の裏技的活用法。(賃貸併用住宅ではありません)

ふんどし王子さん_画像 第36話


こんにちは!サラリーマンを卒業してから、忙しくも楽しい毎日を過ごしているふんどし王子です。体重も絶賛増加中です( 笑 )。自宅の引っ越しも終わり段ボールが積んである状態ですが、新しい生活がはじまっています。

さて、前々回の住宅ローンに関する記事はアクセス数が多かったので知合いの投資家さんの事例も何パターンか書きたいと思います!( 二匹目のどじょうを狙います・笑 )

■ 住宅ローンを活用して、完全分離した隣の戸建を購入する方法!

同一敷地内に似たような戸建が2つある( 間口が狭く分筆もできない )ケースで、両方を買うために使える方法です。

まず、2戸あるうちの1戸と全体の土地の売買契約を結び、住宅ローンを組みます。次に、残りの1戸の建物部分を妻名義や、会社名義にして別の売買契約を結びます。

通常はないケースですので、銀行は難色を示すかもれませんが、知人がこの方法で2戸を購入できました。この方は、1戸+全体の土地を本人の住宅ローンで購入し、残りの1戸を奥様の名義で購入しています。

奥様名義の建物を売買するときは、融資条件に「( 先に買っているご主人名義の融資を受けた )銀行の許可を得ること 」がつけられ、それに関する念書も交わしたそうです。

金融機関からすると、その建物の担保を保全できなければ、競売物件でいうところの「 目的外物件 」になってしまうので、それを防ぎ、権利関係をスッキリさせておきたかったのだと思います。

補足すると、この知人は本人名義で購入した住宅を自宅とすることで住宅ローン控除を使い、妻名義の物件は貸家にして家賃収入を得つつ、減価償却や経費計上で税金をコントロールできる体制をキープしているそうです。

「 毎月2〜3万円のお小遣いをもらいながら、マイホームに住んでいるんだよ 」と言っていました。

天才かと思いました( 笑 )



■ 実家の土地+ローコスト住宅+長期ローン+太陽光発電でローン負担を小さく!

別の洗練された投資家さんも最近、住宅を購入されました。その方法ですが、「 実家の敷地内に住宅を建てる 」というものでした。( 田舎ではよくある光景ですね。ワタクシの兄もこのパターンです・笑 )

普通なら、ローンが通る範囲で目一杯の家を建てがちですが、この方は違います。まず、ローコスト住宅メーカーで建築することにより、3LDKの間取りの建物を外溝と太陽光発電も含めて1,400万円程度に収めました。

そして、住宅ローンは金利1%以下で40年返済( 10年固定金利 )で組むことで、毎月の返済額を2万9千円程度としました。アパートに住むより安い金額です。さらに、オール電化によって、光熱費も抑えられます。

また、太陽光の売電収入が毎月1万5千円あり、住宅ローン控除( 年末借入残高の1% )で毎月1万程度( 年間約14万円 )の税金が返ってくるため、トータルすると「 実質5,000円で新築マイホームに住むことができた 」と話していました。

天才かと思いました( 笑 )

長期で融資を組むと元金が減らないなど、デメリットもあるかと思いますが、この方はすでに高利回りの物件をたくさん持っているため、アパートを売却したり、キャッシュフローが一定以上積みあがったタイミングで、繰上返済をするという選択もアリだと思います。

また、自宅の取得にかかわる様々な諸経費は、住宅ローンの中にまとめることが認められています。これらを40年のローンに組みこめるのも、ひとつの歪みだと思います。

ちなみに、銀行によっても違いますが、含められる諸費用は以下のようなものです。( 銀行によって含められる諸費用が違うということは、住宅ローン控除の金額も変わるわけなので、不思議な話です )。

・火災保険料
・保証料
・印紙代
・銀行の事務手数料
・仲介手数料
・司法書士費用や家屋調査士費用など登記にかかわる費用
・引っ越し費用
・水道負担金

■ 自宅と貸家をセットで購入する「 心の中の賃貸併用住宅 」作戦

「 普通の賃貸併用住宅の方が融資もスムーズに出やすいから、それでいいよ 」という方もいるかもしれません。そんな方にワタクシが今オススメするのは、「 心の中賃貸併用住宅 」です( 笑 )。

簡単に説明すると、@住宅ローンをオーバーローンで組み、手持ち資金を全力で残す、A住宅が完成した後で300〜500万の築古戸建を購入し、6万円程度で貸す、という二つを組み合わすことで、「 実質無料 」で住めるという考え方です。

※田舎のマイホームは月の支払いが6万円程度のことが多いのです

なぜ、このやり方をおすすめするかというと、賃貸併用住宅には以下のようなデメリットがあるからです。

・大家さんが近くにいて気まずい( 入居者目線 )
・利回りが低くなる傾向がある( 売却時に収益不動産としては中途半端 )
・普通の1戸建てを探している層には売れない( 出口が弱い )
・通常の戸建てより高額になりやすい

ワタクシがおすすめの「 心の中賃貸併用住宅 」は、住む家とは別に、現金で購入した築古戸建てを持つことより、リスク分散になりますし、手離れもよく現金化しやすいのがメリットです。

自宅のローン返済と口座と、貸家の家賃の入金口座を一緒にして、毎月返済と家賃が相殺されるようにすると、心の余裕に繋がります。「 自宅のローンを返済をするのは、この築古の家なんだ! 」と決めて、セットで考えましょう。


私が住宅ローンを使って最初に建てた普通の賃貸用住宅

■ 自宅の隣のボロ物件をローンで購入して後、賃貸物件に

別の投資家さんの話ですが、一戸建てを新築してしばらく住んでいると、隣の廃墟が売りに出たそうです。そこで、銀行に相談して住宅ローンの借り換えというか、条件変更の相談を行いました。

具体的には、「 自宅の住宅ローンの中に、隣の土地建物を合わせて組みなおせないか? 」と聞いたそうです。その結果、「 住宅ローンの残債+隣の土地建物の取得費 」で融資が通ったそうです。( 銀行もこれまでの返済実績があり安心なのと、土地の担保が増える )。

新築した家の毎月の返済金額は9万円程度でした。その後、隣の土地建物をプラスして、長い期間に組み直してみると、返済金額は変わらず約9万円だったそうです。

そして購入後、隣の築古物件をピカピカにリフォームしたところ、8万円でお客さんがつき、「 住宅ローンの返済は実質1万円になった 」そうです!

天才かと思いました( 笑 )

ワタクシも先日、2戸目の住宅ローンを組んで買った新マイホームに引っ越したため、旧自宅は貸し出す予定です。相場で決まれば、毎月1万円程度の負担でマイホームに住めることになります。不動産投資を学ぶと、自宅の取得にも役に立ちますね!

■ 10室のうち5室が外国人入居者になった田舎の高利回りアパート

話は変わって、ワタクシの近況ですが、8月末に5部屋空きだったのが、3部屋決まり、残る空室は2部屋となりました。ちなみに、3部屋のうち2部屋は海外の方の申込で、田舎の高利回りアパートは、10部屋中5部屋が海外の方となりました。

近くにある工業地域の法人さんから、「 自転車や、徒歩で通えるアパートがこれしかない! 」という嬉しいオファーを頂きました。労働力不足で、工場で働く中国や、ベトナム、ブラジルの方が増えてきています。田舎のグローバル社会です( 笑 )。

海外の方の入居を心配される方もいるかもしれませんが、勤めている会社の法人契約ですし、日本人の担当者もついています。アパートが少ない、儲かっている田舎の工業地域の周りは狙い目かもしれません! 需要と供給が大事だと再認識させられました。


田舎に建てた新築アパート

さて、今月末には、スーパーカー大家の佐藤元春さんと、天野真吾さんのセミナーを福岡で受けてから、世界一周旅行に出発します。不動産投資をしていなければなかった出会いや、チャンスに恵まれて嬉しいです!

それでは、次回またお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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