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初期段階で1,000万円のキャッシュを作った方法ー地道な行動の先に大きな花が咲くー

ふんどし王子さん_画像 第4話

健美家不動産投資コラム

■ 新築アパートでプラン変更

こんにちは。今回で4回目になります。高卒・製造業からお金持ちを目指す、ふんどし王子です! さてさて、現在計画中の新築アパートについて、ちょっとした想定外の出来事がありました。

アパートは8戸の予定だったのですが、都市計画の関係で8戸以上を建てる場合は雨量計算を行い、場合によっては側溝や枡を追加しなければいけません。

そして、計算の結果、総額で200万増になると言われました。( 雨量計算だけで50万円程度増える )

それでは効率が悪くなるので、1R8戸の計画を変更し、4戸の1Rと2戸の1LDKの合計6戸のアパートとして進めることにしました。すると、融資内諾を頂いていた金融機関で審査のやり直しを求められました。

これで通らなかったらどうしよう・・・? と戦々恐々としていましたが、無事に新しいプランでの融資も通り、このまま進めていくことができそうです!

初めての地域ではいろいろ起こりますが、慌てずに粛々とやるべきことをやることが大事だと思います。私もこの予定変更を冷静に受け入れた結果、逆にいいことがありました。

新築アパートの想定利回りは11%で、変更前とほぼ変わりませんが、総費用は減少。しかし、融資額は「 変更なしの4,000万円のまま 」変わらなかったので、手持ちキャッシュを温存できることになったのです!

ちなみに、自己資金は200万程度。また、完成後のキャッシュフローは19万/月程度になる予定です。( あくまでも現時点での想定ですが、そんなに甘くも見ていません・笑 )。

■ 初期の頃は手持ちのキャッシュの温存が大事

私はレバレッジを使う派ですので、初期の頃は手持ちキャッシュを温存すること、キャッシュフローに特化することが大事になってくると考えています。

資産を拡大していく段階では、できるだけ多い額の融資を引いて手持ちキャッシュを温存し、融資期間は照れずに1番長くお願いすることが重要です。

融資期間が長ければキャッシュフローも多くなり、次の物件の頭金になります。全体のバランスを考えるのはもう少し後でもいいのではないでしょうか。

それより、通帳の中にキャッシュがあるかどうかで、融資の審査に大きく影響してきます。

キャッシュ・イズ・キング!
キャッシュフロー・イズ・クィーン♪


そしてわたくしは、ふんどし王子( プリンス )です!( どういうことw )

ところで、極東船長さんも書かれていますが、最初の頃にキャッシュを増やす方法として、「 個人として物件を買い、長期譲渡のタイミングで売却し、資金を作る 」のが王道であるといわれています。

わたくしも個人保有の物件で来年の1月に長期譲渡を迎える物件があります。スムーズに売却できれば、まとまった金額が手元に残ります。( 確定したら、またコラムに書きたいと思います )

この流れで今後は古いアパートをいったん利益確定させて、新築アパートに組換えを行っていきます。そして、その次の段階では、新築の安定的なキャッシュフローで築古戸建をコツコツと現金購入していこうと考えています!

長期譲渡には5年( 実質6年 )かかるので、それを聞いて「 えっ!? 時間がかかりすぎるよ・・・ 」と思う方もいるかもしれません。

ただ、私自身、過ぎ去ってみれば早かったと感じますし、なんだかんだ考えてばかりで始めなければ、数年後も同じ場所にいることになります。

それに、時間がかかることには、メリットもあります。それは、物件を保有している間にノウハウが蓄積するため、次の挑戦の際、知識も経験も人脈も身につけた上でリスクテイクできるということです。

■ 行動力があれば成功のチャンスはある

ちなみにわたくしはこのロジック( 最初のうちはキャッシュフローを優先させて、次第に資産としての価値を上げて行く )を整理する時、赤井誠さんのコラムがとても参考になりました。( 偉大な先輩に感謝 )。

正直、わたくしが不動産投資で実践していることは、先輩方が切り開き、培ってきたノウハウを真似たものです。すでに、不動産のノウハウは出尽くしていると思います。

桜庭匠さんの、『 中卒でも年収1億円 』や木下たかゆきさんの『 最速で億を稼ぐ! 不動産投資の成功の原理原則 』を読んでも、「 出版されている本に書いてあることを実践しただけ 」と書いてあります!

これはつまり、行動力があれば、誰にでも成功できるチャンスはあるという意味にもとれます( だってノウハウは皆、同じように学ぶことができるのです )。

ここ数年で、間違いなく大家志願者は増えましたが、実際に行動に移せる人は多くはありません。ぜひ、ドシドシと行動に移し、「 実践者 」になっていきましょう!( 私もがんばります! )

中には、「 ノウハウが出尽くしたのなら、ぺーぺーのふんどし君がコラムを書く意味ないじゃん 」と思われる方もいるかもしれません。

それでも書くのは、多くのこれから経済的自由・自立を目指す方々と同じ現役サラリーマンで、しかも「 高卒・製造業 」のわたくしのアクションが、皆さんの何かしらの刺激やきっかけになればいいなと思っているからです。

この先も、先輩方の教えを忠実に守り、行動していくことで、経済的自由を手に入れる過程を、このコラムを通じて体現していきたいと考えています!

■ 地道な行動の先に大きな花が咲く

さて、今回までのまとめです。初期の頃にキャッシュを増やすための方法として、私は以下のことを実践してきました。

・個人で5年保有したものを長期譲渡で売却し、資金を回収
・法人で実績とキャッシュフローをコツコツ積み上げる
( 詳しくは前回のコラム参照 )
・法人保有のアパート売却で利益が出そうなら5年を待たずに売却し資金を回収

これらを実践するうちに、自己資金は1,000万程度にまで増えました。次は多少利回りが低くても資産性が高い優良な物件か、新築物件にシフトしているところ、というわけです。

人によっては5年待たなくても、そのくらいの資金を作ることはできると思います。最初は地味で面白くない部分もあるかもしれませんが、続けていれば、あるときパッと花が開くときがきます!

大きな花を咲かせるためには、まずは地道な土壌りが大切。コツコツとがんばっていきましょう! 次回もお楽しみに!

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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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