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年末の2件の売買契約と意外な買主さん。知識や発想の差で利益を上げていこう。

ふんどし王子さん_画像 第40話

今年の1回目のコラムは40話となり嬉しく思います。昨年はサラリーマンを卒業し、世界一周旅行をするなど大きく動いた年でした。不動産の方は現状維持レベルだったので、今年は積極的に動いて行こうと思います!

さて、年末にパタパタと2件の売買契約を結ぶことが出来ました。前回のコラムに書いた買付けが、契約まで至りました。

1件は、ポータルサイトに載せるなど積極的に売りに出しており、「 この金額で売れたら満足 」という値段で待っていました。その結果、現金購入の方から買付けが入り、さらに契約まで1週間で終わりました。

これまでも、中国の方からや、これから初めるサラリーマンの方から買付けは貰いましたが融資が通らずに断念した事がありました。売れない時は売れませんが、売れる時はサクッと売れますね。

ロットは小さいですが、購入したときより倍程度と高く契約することができました。購入したときから、かなり含み益があると思っていましたが証明された形です。ビル広田さんもおっしゃっていますが「 利は元にあり 」ですね。

また、売却するにあたり利回りも大事ですが、土地建物の「 総額 」も大事です。2,000万円程度でしたら、現金購入や、少し頑張れば購入できる方が多くいらっしゃいます。

日本政策金融公庫には、一人2,000万円までの無担保枠があるので活用しやすいと思います。富山のような田舎ですと、高利回りでも数億円する物件などは購入できる方が限定的だと思います。

■ 有利に売買するために大切なこと

ちなみに指値も入りましたが、30万円程度と誤差の範囲でした。これは仲介業者の担当者さんが頑張ってくれました。「 指値をしても良いですが、売主さんが売らないと言うかもしれません 」などと伝えてくれたようです。

この担当者さんは、購入の際に仲介してくれた方です。購入と売却の両方で仲介手数料をゲットです( 笑 )。勝手に他の業者で売買することも可能ですが、同じ方にお願いしました。信頼を獲得できれば、新しい情報や協力を得られます。

また、日本の法律の悪いところというか歪みですが、両手売買が認められております。何を言いたいかというと、仲介業者さんがどっちの味方につくか? で大きく結果が変わってくるということです。

買い手と売り手は利益相反の関係ですから、不利、有利な情報を操ることができてしまいます。( 仕入れ金額や、デメリット情報など )。どちらの味方になるかは、知識量だったり、お付合いの長さ等で決まると思います。

そんなの卑怯だ! もっとドライに公平な取引を! という意見も聞こえてきそうですね。はい、その通りです( おい )

ただ、日本の法律や、取引業態はそうなっているという現実を知ることが大事です。制度を嘆くのも制度を利用するのも自由です。( その結果、元付業者と交渉するという道も見えてきます )

そのためには、しっかりと勉強して知識武装することが大事です!( 初心者の方は特に、先日の岡元公夫さんと森野狼太郎さんの対談を読まれることをオススメします。)

例えばですが、相手の購入金額( 仕入れ価格 )は不動産の登記簿謄本を見て、抵当権設定金額と、設定した銀行などで想像することができます。金利と経過年数から残債の額を想像することで、それを交渉の材料にすることも可能です。

ちなみに、登記簿謄本を見た相手に価格交渉をされたらどうするのかと仲介業者さんに聞いたところ「 いくらで購入したかは知りませんが、かなり頭金を投入されたようです 」と答えるそうです。

狐と狸の化かし合いかと思いました( 笑 )

ずる賢くなれとは言いませんが、知らなければカモにされる確率は上がってしまいます。基本的には誠実に付き合って、気持ちの良い取引を心がけることは重要です。

その上で、「 知らない 」ことで損をしないよう、知識も身に着けていきましょう。

■ 意外だった売主さん

また、もう1件は売れなくても良いけど出してみようかという気持ちでした。ポータルサイトなどにも載せていませんでした。2カ月前に買付けが入って融資に難航していたものが無事に通ったとの事でした。

先に書いていた売り物件の方が後から買付けが入り、契約まで進んだので、この物件は売らなくても良いかと思っていました。( この買付けも契約まで進まなかった場合は売止にしようと考えていました )

でも、頑張って融資付けしてくれたのを知っていましたし、途中から「 売るのを辞めた 」というのも気持ちが悪かったので進めることにしました。

こちらは、融資の関係もあり400万円程度の指値を承諾して、満室状態の15%程度で売却することとなりました。利益は出ますが、とても後ろ髪を引かれる思いです( 笑 )

また、驚いたのですが購入される方はワタクシの本、コラム、ブログを読まれている方で、セミナーにも参加されたことがあります。キラキラ大家に認定されそうですが、買付けが入ってから知りましたし、お互い納得のいく取引になったと思います。

買主さんは1棟目ということですが、自分が始めた頃より良いスタートが切れるのではないでしょうか。( 利回り、ロットの大きさなど )。ワタクシも知っていることはドンドン伝えていこうと思います。

問題なく決済が終わればまとまった金額が残るので、新築アパートや、利回りが低いけど立地が良い物件に頭金を多く入れて購入して行きたいと思います。

売買契約を終えてホッとしています。正月休み中に気が変わったとか、親族からの反対にあったとか、知り合いの業者に仲介に入らせてほしいとかもありませんでした。契約が済めば、解除になっても手付金は入るので少し安心です。

また、物件を売ったら、次の物件が買えないというのは「 自分は力不足です! 」と言っているようなものなので、今の市況でもトレジャーハントしていこうと思います。と、自分にプレッシャーを与えています( 笑 )

サラリーマンの頃にはなかった時間の余裕という優位性があるので活かしていきたいです。

■ 知識や発想の差で利益を上げていく

中古物件は、徐々に利回りは上がっているとはいえ、まだまだ良い物件は瞬間蒸発していきます。リーマンショック後のような状況ではないですし、株や仮想通貨、事業の利益でキャッシュリッチな方も多いようです。

また、新築を行うにしても、これからも消費税増税の駆け込み需要もあるでしょうし、人手不足や、部材なども値上がりして建築単価は上がっています。

それでも不動産は「 相対取引 」なので歪みが存在します。

それは、知識の差であったり、技術の差であったり、経済的な状況であったりします。土地から仕入れて利回り10%の新築アパートを目指せるということは、土地を持っている人はそれ以上のリターンが見込めます。

売り主との違いは、知識や発想の違いでしかありません。今後も消費税増税や、建築単価の値上がりは「 誤差 」になるような仕入れを行っていきたいと思います。

不動産は絶対額が大きいゆえに、すぐに儲けが出ますし、逆に損失が出たりします。しっかり勉強して豊かになりましょう! そして、どんな時でも購入に値する不動産はあると考え、探し続ける事が大事だと思います。

今後は融資が締まったことにより、融資を使った不動産購入の参入障壁は高くなりました。結果的に、金持ちはより金持ちになる時代になると思います。それでも、歴史は繰り返すのでサラリーマンにも融資が出る時が来ると思います。

それまで自己資金と、知識と技術という武器を磨いていきましょう。2019年もよろしくお願いします!


庭で息子と雪合戦をしたいと思います

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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