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2棟で2,500万円の売却益。資産を増やす買い方と、売り方。2冊目の出版。

ふんどし王子さん_画像 第42話

すっかり、セミリタイア生活のふんどし王子です! 前回のコラムから少し時間が経過しましたが、出版などで忙しく過ごしておりました。

2冊目となった書籍のタイトルは、『 100万円以下の資金で夢ツカモウ!「 家賃収入 」でセミリタイアして 「世界一周 」旅行に行く方法! 』です。とても長いタイトルですいません、ワタクシも表紙を見ながらしか言えません( 笑 )



今回の本のテーマは、オチを言ってしまえば「 資産を手に入れよう! 」です。

少し説明すると資産には、「 有形資産」と「無形資産 」があります。有形資産は、コラムの趣旨である収益不動産や、他にも株、債券、ゴールドなど主に金融資産のことを言います。

無形資産とは、稼ぐ力や、人間関係、自由な時間、健康や若さです。ごっちゃになりやすい二つですが、有形資産と、無形資産の存在を知って( 定義付けて )、両方をバランスよく伸ばしていこうと書きました。

そして今回のコラムでは、有形資産について書きたいと思います。

■ フロー型資産とストック型資産

資産を築いていく上での収入源は、フロー型と、ストック型があります。

フロー型は、会社員の給料や、自営業者の仕事に対する報酬です。年収1,500万円のエリートサラリーマンや、開業医で年収3,000万円などはお金持ちに見られますが、働くことを辞めると、収入も途絶えてしまいます。

一方で、ストック型の収入は家賃や、株の配当や、金利など働いてなくても収入が生み出されます。ただ、300万円の区分マンションを購入して、利回りが10%ですと年間30万円です。そこから管理費や税金などの経費を引くと大して儲かりません。

株の配当にしても利回りが数%なので、いきなり大きな金額を投入できる方は少ないと思います。何を言いたいかというと、「 資本が薄い段階では、ストック型の収入は微々たるもの 」で、すぐさま人生を変える瞬発力は得にくいということです。

しかし、資産性の高いものを購入していれば、話は変わります。売却することにより換金することが出来ますし、持ち続けた場合も、数年、数十年と持続的に収入をもたらしてくれます。

どちらの収入が正しいという訳ではなく、今の収入は一過性のものか、それとも蓄積していくものなのかを考えて行動することが大事だと思います。

■ 複利の力で資産を増やす

初期の頃は、自己投資をして稼ぐ力を高めるのも良いですし、収益不動産においても利回りを追求して収益性をメインに考えるのが近道に思えます。

収益性の高い不動産で、さらに収益不動産を購入していれば複利の力が働きます。そして、資産からの収入で、資産を購入できるレベルになると投資としては上がりの状態になると思います。その段階では、資産性が高く安定した利回りを求めることでしょう。

また、キャピタルゲインを得るには一等地を安く仕入れて高く売るか、収益不動産の場合は収益性を高めて収益還元の評価を上げて売ることになります。

ワタクシも最近、アパート2棟の売却が完了し体験しました。1棟は空室が多いガラガラ物件を満室にしてアパートの稼ぐ力を上げて、収益性が向上したことにより物件の価値が上がりキャピタルゲインを得ました。

もう1棟は、良い立地にもかかわらず安く購入出来たので、含み益があると考えていました。ポータルサイトに載せていると人気なエリアだったので、購入を検討する人も多く問合せもかなりありました。

最終的には半分実需( 将来的に住む )の方が購入され、含み益だと思っていたものが「 リアルの売却益 」となりました。キャピタルゲインを得たという結果は同じですが、要因は違っていたということです。

ありがたいことに、2棟の売却合計で2,500万円程度( 税引前 )の資金を作ることが出来ました。

■ 効率化されていないのが不動産投資の強み

不動産投資は、不動産事業ですし、経営者目線を持つことが大切です。一方で、売却を考えるときは「 金融商品 」として考えると価値が見えやすいと思います。

日本の国債の利回りは低いですが、発展途上国の国債利回りが高いから有利! とは言えません。それは国の信用力( 安定性 )が違うからです。発展途上国の利回りの高い債券で収入を得ても、売却するときに通貨価値がそれ以上に下がっていたら損失が出てしまいます。

つまり、日本の国債のように都心部の新築RC物件は信頼性が高く( 利回りは低く )、発展途上国のような不安定な債券は、田舎の過疎が進んでいる地域のように収益性や持続性、資産価値などは懐疑的( 利回りは高い )ということです。

リスクとリターンはトレードオフが基本です。それでも、株式市場や債券市場のように「 効率化 」されてないのが不動産投資の良いところです。

不動産取引は相対取引なので双方が合意した価格で自由に決められます。その結果、知識の差や、相続などの急ぎの場合など、相場より大きく乖離した価格で取得することが可能です。

特に田舎の不動産は、「 負動産 」という言葉が出てくるように、保有しているだけで厄介に思う方がいらっしゃいます。また、現在でもネット広告を打たずに、メール対応も不可で、FAXのみ対応の業者さんもいます。

収益還元という言葉を知らないために、築30年過ぎたら家の価値はないと、土地値引く解体費でアパートを手にいれられる事もあります。このように歪みが大きいのが田舎の不動産と優位性といえます。そして、ペンキを塗れば資産価値を上げることができます。

普通の人が見たら嫌煙するような物件をスカウトして、大手の管理会社を入れて、しっかり賃貸契約を結び、火災保険や、滞納保証を付けて、建物をメンタテナンスすれば、資産性と、収益性、大手の安心という付加価値を付けた「 金融商品 」の出来上がりです。

購入する人や、融資する銀行が喜ぶような商品に仕上げるのです。( 不動産のことを金融商品というと嫌悪する人もいると考えています )

■ 洗練された投資家になって利益を上げていく

川上や、仕入れの源流に近づけば利益は大きくなりますが、最初から簡単にできることでもありません。

魚が儲かるからと、全員が漁師になることは非合理です。まずはスーパーに並んでいる切り身で購入する( 特売セール品を狙って )ことも良いと思います。

そして、お得意様になり仕入先を聞き出し、卸から買う方法を学び、さらに卸市場で漁師さんと知り合い、源流に近いところで仕入れる事が出来れば儲かるでしょう。この例えは極東船長さんの方が詳しいと思います・笑(間違っていたらごめんなさい)

つまり、洗練された投資家になればなるほど利益を上げることができます。そして、ステージごとに取れる手法は変わってきます。

昨今のネガティブな市況でも、大きな価格の歪みからしたら誤差の範囲です。( 売却時にキャピタルゲインは取りづらいとは言えるかもしれませんが、購入価格も安くなっています )

今でも不動産投資は儲かるか? と聞かれれば「 その人、次第 」と答えます。不動産の知識と経験を蓄えて、普通の人には見えないような「 価値 」を見出して磨けば利益を出すことができます。

今日のまとめですが、不動産の再生や運営は情熱を持って事業として行い、売却時には冷静な投資家目線で価値の判断するのが大事! ワタクシも肝に命じます。

■ 札幌と東京でのセミナーのお知らせ

3月24日( 日 )に極東船長さんプレゼンツ、ふんどし王子&ポールの世界一周凱旋セミナーを行います。追加の枠があるので、お時間がある方はよろしくお願いします!
https://www.kokuchpro.com/event/e2fd9390223dad90bb19c063d109abe1/

4月27日( 土 )には健美家主催のセミナーも出版記念セミナー&懇親会も実施します。それでは、お会いすることを楽しみにしています。
https://www.kenbiya.com/sm/s/tokyo/t-g/pt-0/dt_31947lxv/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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