• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

8,090アクセス

不動産業界にもあった村社会。セミリタイア後の融資付け。古家と土地の買い付けが通る。

ふんどし王子さん_画像 第44話

こんにちは! 高卒製造業で13年勤めた会社を辞めて、もうすぐ1年が経過するふんどし王子です! 時間の流れの速さにびっくりします。そして意外と生きていけるものですね( 笑 )

工場に勤めていたときは、進まない時計の針をチラチラ眺めていましたが、現在はアッと言う間に1日が過ぎていきます。ストレスがなく楽しいからだと思います。

■ 伽藍とバザールの違い

さて、「 伽藍( がらん )とバザール 」という話があります。伽藍というのは封鎖された世界のことで、バザールは開かれた世界のことです。この2つでは生存戦略が異なります。

封鎖された世界では、既得権を獲得したり、他人の足を引っ張ったり、調子良く立ち回り、目立たずに、大きな失敗をしないことが大事です。封鎖された世界は、村社会、会社員、義務教育などが挙げられます。

村社会では、大きな失敗をすると永遠に噂されます。例えば、会社で大きなミスをすれば出世コースから外され、本流に戻れることはありません。学校においては、その世界がすべてと思ってしまった子供は、思いつめて自殺するなど悲しい出来事があります。

狭い世界で生きていると、他人の目を気にしてばっかりで、閉塞感が漂い暗澹な気持ちになります。このような状況を「 ネガティブな競争 」といいます。

現在のように通信網が発達した時代においては、外界の広さにふれることができます。ワタクシは会社員の他に不動産投資を行ったことにより、新しい仲間と出会うことができました。

そこは利害関係がない世界で、他人より上に行こうという競争はありません。なぜなら、不動産という会社より広いフィールドでの活動なので、お互いの利益を侵害しないからです。( 最近は投資家さんが増えて、物件の買付け上位が知り合いで埋め尽くされることもありますが・笑 )

会社の外の仲間とは、前向きな話が出来ますし、不動産経営者だけに、建設的な話が出来ます。そして、失敗してもリカバリーができれば、経験となりますし、仲間と情報をシェアすれば喜ばれます。

失敗は否定的に捉えられることではなく、挑戦している時点で、仲間内では成功者です。逆に、何も行動していないことがネガティブに捉えられます。

失敗してもいいから、どんどん挑戦していくことを「 ポジティブな競争 」といいます。ライブドア事件で刑務所に入った堀江さんも活躍していますし、村上ファンド事件の村上さんの書籍を拝読すると当時の苦悩が書いてありました。

村上さんは物凄く悪いことをした人と思っていましたが、本を読むと人間らしさがわかり、マスコミの印象操作は恐ろしいものだと感じました。インターネットが発達して、多角的に情報が取れることにより惑わされ難くなってきていると思います。


地元の祭りで獅子舞を踊りました( 広い世界も地元も大切 )

■ 不動産投資業界の中にもある村社会

そして、不動産業界においても村社会が形成されています。会社員という村社会から抜け出したのに、また不動産業界の村社会があることが、一時期は気になっていました。

新しい挑戦をしようとすると、変なことをしているのではないか? など不安になりました。最近は、やっとその呪縛から逃れることができました。TwitteやYoutubeや、天野真吾さんのようなスケールの大きな事業家との出会いがあったからです。

収入源は複数あったほうが安定しますし、属している場所も複数あった方が安定します。どこかで「 あいつは馬鹿なことをやってる 」といわれても、別の仲間はそんな話は知らないので、普段どおり接してくれます。

落ち込んでも、仲間のおかげでリセットできるのです。不義理をせず、自分の信念に沿って活動していれば、他人の目を気にする必要はありません。どんどん挑戦していきましょう。伽藍ではなく、バザールの世界は広いのです。

■ 土地値以下の古家への買い付けが通る

さて不動産の進捗ですが、300万円で出ていた築古戸建てに200万円指値をしたところ、見事に通りました。固定資産税評価では土地建物で400万程度あります。

もちろん、残置物モリモリで修繕が必要です。ちなみに解体費が上がっているので、土地値から解体費を引いた指値はしやすくなっています。

建物が古くても、躯体がしっかりしていれば、風呂トイレ、キッチンなどの水回りと表層リフォーム、外壁を塗れば見違えるようになります。最初にパシッとお金をかければ安定経営できるのが築古戸建ての良いところです。また、ビフォー・アフターを載せたいと思います。


残置物撤去中

別件で、坪1.5万円、約300坪で460万円の土地に指値をして、300万円で買付けをしていたのですが、見事に弾かれました( 笑 )。売主さんは「 すでに安い値段で出している。これ以上の値下げはしない!」とのことでした。

「 利は元にあり 」ということで、頑張ってみましたが駄目な場合もあります。そこで、満額で買付けを入れたところ、すんなり通りました。ちなみに、最初の300万円の買付証明書は売主さんに渡さなかったようで、新規のお客として取り扱って頂きました。

300万円といったのに、すぐに満額で買付けを入れるのは気まずいですからね( 笑 )。この土地は路線価で1,500万円程度あるので、購入した時点で含み益があります。伐採と、土入れで300万円程度かかる見込みで、取得費としては800万円程度になります。

それでも300坪なので坪単価は2.6万円となり勝算はあると考えています。( 近隣の分譲地は坪8万円〜12万円程度 )。角地なので、一部を分筆して業者に買い取ってもらうのも面白いと考えています。

その結果、土地の取得原価がさらに薄まれば良いと思います。現在は農地のため、農地転用が必要になります。詳しくは次回以降に書こうと思います。

また、141坪、900万円で出ていた土地に600万円で指値したところ、750万円という回答が来ました。現金買いでOKしていたのですが、その翌日に「 やっぱり800万円でお願いします 」と連絡が来ました。( 坪単価としては5.6万円程度で近隣の分譲地は13万円なので割安ではあります )

まずは土地取得をしておこう! と思っていましたが、冷静になって、「 アパートの融資が通ったら購入します 」と返事をしました。この土地も路線価では1,200万円程度あります。現在は融資申し込み中ですが、大丈夫そう、だけれど確実ではない、という感じです。

■ 会社を辞めたあとの仕事と融資付け

会社員を辞めたあとに、不動産賃貸業以外の収入を懸念されました。サラリーマン投資家に融資は厳しくなりましたが、「 別の事業+不動産賃貸業 」がポイントになってくるようです。ワタクシは、本の出版やセミナー講師などをアピールしました。

また、アパート建築の会社は2社に見積もりを依頼したのですが、銀行から建築会社を指定されました。もちろん強制ではなく、銀行と付き合いの深い建築会社を使ってほしいという要望でした。

どこの建築会社を使っても一緒と思っていましたが、どこの建築会社を使い、どこの管理会社を使うか? というのも銀行の審査に影響しているだと知りました。ポールさんのコラムではないですが紹介のパワーはあると思います。


紹介に強い建設会社の会長(ポールさんのコラム6話より)

融資付けの強い不動産会社や、建築会社もありますし、銀行との相性もあるのでいろんな組み合わせでアプローチするのが良いと思います。さらに、ポイントとしては自分が売却した中古物件への「 融資 」をしてくれた銀行であり、同じ支店に申し込みました。

サラリーマンへの不動産融資が厳しい時代といわれる中で取り組んだという実績があったからです。銀行が融資した不動産から得られた売却益を自己資金として投入することをアピールしました。また進捗をコラムにて書きたいと思います。

3件同時に進めていますが、すべてインターネットに掲載されていました。特別な仕入先はいりません。相場と評価額を知り、割安なものに更に指値をしたり、放置されて荒れている建物や土地に付加価値を付けるなど、加工することにより儲けることができます。

全体の成長が少ない現代ですが、普通の人には見えない価値や歪みを見つけていきましょう!

■ セミナーのお知らせ

世界一周旅行に行く際にクラウドファウンディングで資金を集めさせていただきました。そのお礼参りとして全国を回っています。5月は鳥取、7月は愛知に参上します。

〇5月18日( 土 )
鳥取県にてふんどし王子&ポールセミナーを開催します!( 波乗りニーノさんも参戦予定! )
詳細・お申し込み⇒コチラ

☆7月20日( 土 )、全国行脚中のふんどし王子と愛知県でセミナーをします。 詳細・お申し込み⇒コチラ

☆4月27日( 土 )の健美家セミナーが近づいてきました。皆さんとお会いできるのを楽しみにしています。

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

ページの
トップへ