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新築PJ始動。サラリーマン卒業後初の融資が通りました!

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第48話

2019/7/1 掲載

遊んでいるようで、最低限のことはしているふんどし王子です! 第二子が生まれ、長男と二人暮らしをしています。と言っても、毎日妻の実家に行ってご飯を食べて、息子をお風呂に入れて帰ってきて寝るだけです。

それでも、保育園に送り迎えと着替えさせたり、朝ごはんを食べさせたり、洗濯もしています。バタバタしていますが時間に余裕があるのは本当に素敵です。そして最近話題になっている男性の育児休暇取得で左遷されることもありません( 笑 )



■ 新築アパートの融資が通りました!

さて、不動産の方ですが、新築融資の内諾をいただきました! サラリーマンを辞めてから初めての融資内諾だったのでとても嬉しいです。コラム44話で書いた銀行では融資が否認されたので、5行ほど回りました。

銀行には向き不向きがあり、否認された銀行はサラリーマン大家さんが好きな銀行でした。一方でサラリーマン大家さんへの融資を止めている銀行もあります。

新規の銀行にも突撃したのですが、決算書を見ただけで今回はお付き合い出来ないだとか、面談で必要書類を山のように言われるなど、世の中の人が厳しいと言っているように、融資に対してネガティブな状況でした。

そんな中、今回はすでに取引のある信用金庫で承認されました。融資の条件は、以下のとおりでした。

融資額5,000万円
変動金利1.85%(前回と一緒)
返済期間25年
※事業総額6,000万円(ざっくり土地850万円、建物5,150万円)

新築の木造アパート案件で、部屋数は8部屋です。1部屋面積は40平米で不動産取得税掛からない建物にしたいと思います。1LDKで利回り10%を目指します。具体的に言うと、コミコミの家賃で1部屋6万円、8部屋あるので48万円です。

返済は毎月21万円なので単純なキャッシュフローは27万円です。返済比率は43%なので安全と言えます。少し高めの妄想家賃ですが、付加価値をつけて選ばれる素敵なアパートにしたいと思います!



たたき台の図面ですが、建物は内階段とし、オートロックと防犯カメラを取付け、セキュリティー性能をアップさせます。また、水回りを中心部に集めることにより隣との防音対策になります。

土地自体は水路があったり、位置指定道路だったりと少し複雑です。さらに140坪と普通の住宅を建てるのには大きすぎて、実需層には売れず、私が買えたの思います。

この土地の取得単価は坪5.6万円ですが、近隣の分譲地は坪13万円で完売していました。安いのには理由がありますが、問題を解決して、美味しく料理していきたいと思います!

■ レバレッジと時間という二つのメリットを生かす

今回は自己資金としては売却益の一部である1,000万円程度を投入します!富山県の投資家のスタイルとしては、割安な土地や田んぼを自己資金で購入し、建物部分を融資してもらい、返済比率を抑えて安定した運営を行い、バランスシート上も債務超過にならないように気をつけます。

もちろん、ワタクシも最初から出来たわけではありません。自己資金が少ないうちは、高利回りの中古物件をDIYや労働力投入を含めて運営し、キャッシュフローを貯めて返済を進めます。

数年経過すると残債も減り、例えば購入した価格で売却しても返済分は手元に残ります。そうなれば、不動産経営の実績と、自己資金を作り出すことが出来、新築アパートにシフト出来ます。

また、不動産投資には、「 レバレッジをかけられること 」「 時間味方にできること 」というメリットがあります。

< レバレッジ >

例えば1,000万円の中古戸建てを現金買いしても、富山だと月額の家賃は8万〜9万程度です。年間良くて108万円です。

それが融資5,000万円( レバレッジ )と合わせて、総額6,000万円の利回り10%であれば、年間600万円の売上とインパクトが大きくなります。10年も経てばその差は5,000万円以上になります。これがレバレッジ効果です。

< 時間の優位性 >

自分の耐用年数( 時間 )という優位性を使って、複利の効果を享受できます。極東船長さんは、複利は時間のデリバティブだとおっしゃっていましたね。そして、入ってきた家賃を再投資することにより、加速度的に増えていきます。

複利はスタートが若ければ若いほど、最初の自己資本が多ければ多いほど効果を発揮します。嘘か本当かアインシュタインさんも「 人類最大の発明は複利 」と言っています。詳しくは「 複利効果 」で調べてください( 笑 )

成功されている大家さんたちは、「 不動産投資は最初は地味で、なかなか資産も伸びていかないけど、あるポイントを超えると指数関数的に伸びていく 」と言っています。

ワタクシはまだまだ地味なステージなので、精進していこうと思います。年間1棟8部屋のアパートを新築し続ければ、30年で240室になります。そんなに必要かは謎なので本当にやるかは別としても、続けていれば大きくなります

■ 買付2番手で買えなかった中古物件

一方で、残念なこともありました、新築案件を通す前に、中古物件にも買い付けを入れていて、融資の2,500万円も無事に通ったのです。しかし、一番手の方も融資が通り、取得できませんでした。

物件価格は2,980万円で利回りとしては13%とそこまで良くなかったのですが、富山県にしては珍しい坪単価が25万円する地域で115坪ありました。つまり、ほぼ土地値の価格だったのです。

築30年ほどだったのですが、重量鉄骨のタイル張りとバブルな作りでしっかりしていました。また、現在は満室だったのも良かったです。

さらに良かったのは、家賃設定が間違っていたことです。3LDKと4DKの複合物件なのですが、平均の家賃を見てみると4.6万円でした。この地域で、この広さであれば明らかに安い値段で貸しています。退去があるごとにしっかりリフォームしていけば、6.5万〜7.5万円を狙える地域です。

つまり、潜在利回りはもっと高かったのです!( 利回り5%程度アップ )。表面利回りだけでなく、物件の資産価値や家賃の潜在能力を見ることが大事ですね。融資担当者の方と話していると、中古も、新築案件も同時に行けそうだったので残念でした。

逃がした魚は大きいですが、次回はもっと良い案件を探して持ち込んで見ようと思います! 良い案件を持ち込めば、新築も中古も通るとわかったので今後の行動に弾みが付きます。

■ セミナーの予定

さて、セミナー開催日が決定してきました!
皆さんにお会い出来ることを楽しみにしています!

◇神戸セミナー
2019年7月13日(土)
14:00〜17:30 (13:30 開場)
コチラ
※DX@母ちゃん主催!健美家パートナーセミナーです♪

◇博多セミナー
2019年7月27日(土) 13:00?18:00
コチラ

◇徳島セミナー
2019年8月24日(土) 13:15?18:00
コチラ
※火の玉ガールさんとのコラボです!
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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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