• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

13,612アクセス

完成間近!「新築戸建投資」の収支と出口戦略

ふんどし王子さん_画像 第5話

■ 世界は誰かの仕事でできている! 新築戸建ても!

高卒、製造業から、不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!

先日の健美家交流会でお会いした方々どうもありがとうございました。同じような属性の方に「 とても勉強になる 」など嬉しい言葉をかけていただき、コラムを書いていてよかったなと思いました。

また、尊敬するコラム著者の方々とお会いすることもでき大変うれしかったです。次回もこのような機会があれば参加していきたいと思います。

さて、私は現在も2交代勤務で日夜生産活動をしています。唐突ですが、そんな私から皆さんに伝えたいことがあります。いや、言わせてください。

住宅ローンが通ったから、家に住めるのではありません。マイカーローンに通ったから、車に乗れるのではありません。


生産する人がいるから、それを使うことができるのです!


世界は誰かの仕事でできている!
( ジョージアのパクリじゃねーかw )。

生産者の皆さん、ありがとう!
( こころを込めて♪ )

聞いた話ですが、車を1台作るのに必要な部品は約3万点もあるのだそうです( すべての部品に人の手がかかっています! )。何気に乗っている車は3万点の部品の結集・・・まさに奇跡です。

現在新築中の戸建てを考えても、古家解体、造成、給排水、地盤改良、基礎、柱、屋根、クロス、キッチン、風呂、トイレ・・・etc、実に多くの人間、技術、設備が投入されております。

現場で10年以上働いている自分からすると、感動しかありません。( 家が出来るまでの過程が想像できるのです。職人さんたちが汗して働く姿も・・・ )。

工場に勤めていても、あまり褒められることがないので、わたくしがブルーカラーの皆様を褒めてみました。ちなみに本日、夜勤明けです( 笑 )。

■ 新築中の戸建て物件の価格と利回り

さて、やっと本題に入ります。本日のテーマは、年内引き渡し予定の新築戸建てについてです。


パース


外壁終了後の建物

この物件、土地は34坪で200万、本体価格は900万で、諸経費等を含めて1,200万程度の投資です。融資の条件としては、以下のとおり。

・地銀の法人プロパーで1,200万のフルローン
・返済は20年、金利は2%
・代表者保証のみ


毎月の返済は約6万で、家賃は11万を想定しています。

利回りは11%を想定、来年の2月まで決まらなければ、家賃を10万程度まで下げる予定です。( 最低でも10%の利回りを狙っています )。自主管理を考えているので、維持費は固定資産税と火災保険程度です。

■ 戸建て投資の魅力は「 手離れ 」のよさ

毎月のキャッシュフロー的には5万円程度と面白くない投資かと思われますが、営業担当者の感覚では、建売住宅として出せば1,650万程度で売れていくのではないかとのことです。

含み益を抱えた状態でのスタートになりますし、7〜8年保有したのちに手放そうと思っても「 築7年の中古住宅 」として売りに出すことが出来ます。

不動産投資におけるリスクの一つに、「 流動性の低さ 」があります。土地建物は、動かせないから「 不動 」な「 資産 」で「 不動産 」なわけです。( 金とか、プラチナは動産で動かせます )。

私は、不動産だから流動性が低いままでいいと考えるのではく、いかに「 流動性 」を保つかを常に考えています!( 投資家仲間の間では、「 手離れの良さ 」という言葉で語られますね )。

言い換えれば、保有する物件を売却する際に、次に購入できる層が多いことや、求める人が多いこと(イコール売りやすい)も、不動産投資には大事な要素だと思います。

ちなみに、都会のRC物件1億は小ぶりな物件ですが、地方の1億は大型物件の部類に入りますので、地域によって流動性は異なります。その点、「 戸建賃貸 」は最強だと私は考えています。

なぜかというと、売却時に「 実需層 」が視野に入るからです。実需というのは、つまり自己使用でマイホームを探している方です。そうなると、購入希望者は「 住宅ローン 」が使える訳です。

住宅ローンの期間は35年以内で、現在の金利は1〜2%程度。( 私が今、建築中の戸建てはフラット35対応の住宅です )。仮に7年後に売却するとしたら、「 築7年、オール電化、3LDKで1480万 」のお買い得な築浅住宅として出します。

購入希望者が住宅ローンで金利2%の、期間35年で借りた場合、毎月の返済額は4.9万円です。この価格帯であれば、購入できる方は多いと思います。( 今後の金利動向で予定は大きく変わると思いますが )。

また、ほとんどの場合で住宅ローンを受ける際、保証会社が付くので銀行としてもリスクが少なく取り組みやすい案件です。

もっと言えば、市街化調整区域や借地であっても住宅ローンであれば、通りやすいと思います。ある程度、担保評価などは見ますが、重要なのはあくまで『 個人の信用力 』になってきます。

世の中には、無担保の住宅ローンもあるくらいですからね!( 何を隠そう、わたくし、住宅ローンマニアです・笑 )

■ 「 負けない投資 」で着実に資産を築く

なぜ、7年保有で売却を想定しているのか? 7年後の残債は850万程度になっており、1,480万で売れた場合、残債差引後650万程度残ることになります。これは、今すぐに新築物件として売却するより多い金額です。

厳しく見積もって、1,300万での売却でも粗利益450万が見込めます。7年分のキャッシュフローまで想定すれば、7年後の残債と同じ850万で売却したとしても、プラスで終わることが可能です。( 簡単にするため税金などは省いて考えています )。

また、瑕疵担保責任についても10年間は住宅メーカーの保証があります。築7年なら、保証が2年以上残っているので安心です。( 売却後の10年保証については住宅メーカーによって違うと思いますので確認が必要です )。

これって、『 負けない投資 』といえるのではないでしょうか。

新築戸建投資はキャッシュフローも少なく、リタイアなどを目指すにはメインの投資には物足りないかもしれません。しかし、サブ投資として他の物件と一緒に走らせておくと、数年後に良い結果をもたらすことになるかも?!

戸建て投資は入居率が100%or0%というリスクもありますから、そういう意味でも、メイン投資よりサブとしての方が輝くといえそうです。

本当は、新築戸建を30戸保有して毎月のキャッシュフロー150万となれば最強ですが、現実的ではありません。富山県ですと、30戸供給すると市場を飽和させるレベルです( 笑 )。

とりあえず、引渡し前なので想定が絵に描いた餅にならないように、入居付けと建物の維持管理を頑張ろうと思います! 結果はまた報告いたします。

それでは次回、またお会いしましょう!

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

ページの
トップへ