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42万円の古家付土地を購入。「僕ちゃん天才」と言い続けた結果。

ふんどし王子さん_画像 第53話

■ 新築アパートの上にのせる太陽光発電の融資が通る!

高卒製造業から不動産投資を行い、セミリタイア中のふんどし王子です! 最近の不動産活動ですが、新築アパートの図面もだいぶ固まってきたので、春の繁忙期に向けて急ごうと思います。

富山では消防検査が厳しくなったため、工事がストップし1カ月程度完成が遅れる場面も出てきているようです。何でも早め早めで余裕のあるスケジュールで進めていきたいですね。( すでにギリギリですが・汗 )

また、太陽光発電をアパートの上に設置しようと考えています。売電価格は14円/kWhと数年前に行っていた方と比べるととても安いですが、設備も値下がりしています。

結果的に利回りは10%くらいになるのでチャレンジしてみることにしました。( 350万円、15年返済の金利1.7%で融資が通りました )

人間は新しいことを学ぶのが億劫になる場面がありますが、現状維持は緩やかな衰退です。また、身銭を切って挑戦するのが一番身につきます。

■ 42万円の古家つきの土地建物を購入しました

太陽光と同じように新しいチャレンジですが、幹線道路沿い42万円の古家つきの土地建物を購入しました。



古家は玉砕しており解体する予定ですが、市の解体補助金が50万円出るようです。多くの地域で空き家が問題となっているので、行政の補助金制度を確認してみることをオススメします。リフォーム資金や、解体補助金などあるかもしれません。

この土地ですが、いびつな形なので、トランクルームや貸広告看板などチャレンジしてみたいと思います。駐車場にしても5台程度は止まりますし、路線価では400万円以上する地域です。ワタクシの1号物件から徒歩3分というのも決め手になりました。

1号物件を将来テナントとして貸し出す場合などでも駐車場が多いことは優位性になります。単体で見ると買う理由がなかったり、効率が悪かったりしますが、組み合わせによって価値が上がることも考えられます。



今後もメインのアパートによる家賃収入を固めつつ、いろいろな選択肢を持って不動産賃貸業を行っていきたいと思います。そして、トランクルームや看板設備の値段、実際の収益などシェアしていきたいと思います。

また、築古戸建てのリフォームは業者さんに入っていただいています。DIYで出来る部分もありますが、餅は餅屋の場合もあります。解体作業も物凄いスピードで進みます。









古臭い家のニオイから、新築のような木の匂いに変わるのはワクワクしますし、新しい設備が導入されるのも楽しみです。新築アパートも楽しいですが、物件の再生もまた違った楽しさがあります。

■「 僕ちゃん天才 」ということの効果!

最近は以前に比べアグレッシブに動いていますが、1つ理由があります。ポールさんの新刊である、「 手取り17万円の勤め人が「 僕ちゃん天才 」と言い始めたら年2400万円稼げた超成功法則 」を読み、ワタクシも”僕ちゃん天才”と言い始めたからです。( ポールさん出版おめでとうございます )



自己肯定感が低く、自分のことをダメ人間だと思っていれば行動力は抑制され、ネガティブな感情にとらわれることが多くなります。

しかし、最初はハッタリでも良いので「 自分には何でも出来る! 」という前提にたてば、やってみよう! という気になり、行動していくうちに出来る方法が見えてきます。

これからもこの口癖で、成果を上げていきたいと思います。皆さんもよろしければ、やってみてください。みんなで言えば、恥ずかしくはありません( 笑 )。

■ 正常性バイアスに注意

さて、今回の台風ですが、日本に上陸する前から巨大な規模だと言われていました。でも、ワタクシはそれほどではないのでは? という気持ちでいました。これは“正常性バイアス”であり、危険な状態だったなと思います。

100年に一度の災害が毎年のように起こるので、避難警報などがあればすぐに安全な場所に向かうことが大事です。また、災害別のハザードマップなどインターネットで調べると出てくるので確認しておくことが大事です。

・わがまちハザードマップ
https://disaportal.gsi.go.jp/

地震に関しては地盤を確認も大事です。

・地盤サポートマップ
https://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

収益不動産に限らず、一般的な住宅を購入する際にも、ますます大事な要素になってくると思います。( お金持ちの方が地盤やハザードマップなど、とても気にするイメージです )。自分自身も楽観的なところがあるので、気をつけていきたいと思いました。

この文章を読んだ上でも、「 自分は大丈夫 」と考え、住んでいる地域や、所有物件のハザードマップを見ない方は“正常性バイアス”にかかっていると言えるでしょう。

また、液状化現象や地盤沈下など、その地域に昔から住んでいる人たちは知っていたという場合もあります。( 昔は沼地や、川、海だったのを埋め立てた場所など )。その意味でも不動産は地場産業だなと感じます。

しっかりしている不動産会社ならハザードマップ、地盤の情報、上下水の配管図などの資料を添付してくれますし、重要事項説明をしっかり行ってくれます。

しかし、世の中の不動産会社には適当な方もいらっしゃるので自分で調べる必要があるかもしれません。不動産は高額なので情報弱者は高く付きます。

富山県の台風被害はさほどありませんでしたが、長野県において北陸新幹線の車両が水没したのは衝撃でした。水没した車両の投資額は300億円以上と言われておりますし、現在も東京〜富山間の運転再開の見込みが立っていません。

新幹線基地と氾濫した千曲川は1キロ程度離れていたらしいですが、周辺はハザードマップで10メートル以上の浸水が予想され、洪水の危険性が指摘された地域だったそうです。

土地の価値が毀損するだけでなく、設備にも大きな損害が出るので立地は大事ですね。そんなことを考えながら、ワタクシの新築アパート予定地を確認すると、洪水ハザードマップにおいては、2〜5mの浸水予想地域でした( 涙 )。

■ 災害の歴史に思う先人の皆様への感謝

さらに、ハザードマップと同じく災害の歴史( 記録 )も調べてみました。その結果、富山県では徐々に災害の規模が小さくなっておりました。これは、過去の方々が堤防の整備などの治水事業を行ってくれたお陰です。

関東においても、それこそ徳川家康さんの時代までさかのぼります。もともとは利根川と荒川は合流していましたが、江戸時代に分離工事を行い、その後も明治から大正にかけて荒川放水路の開削を行い整備されていきました。

災害の記憶が薄れ、平時においては無駄な工事などと批判の的になりがちですが、歴史を学べば必要なことだと理解できます。今回の台風19号でも地下の神殿と呼ばれる首都圏外郭放水路、計画が中止になりそうだった八ッ場ダムなど凄い働きを見せました。

財政健全化で将来に借金を残すな! 無駄な事業削減が偉い! と思っていましたが、行き過ぎて必要な公共事業まで削減するほうが未来へのツケを回すことになります。

荒川放水路の開削など調べてみると、現在より設備も発達しておらず、トロッコに土を載せて人力で運んでいた時代に大規模な工事を行っていたことに感動すら覚えます。先人の皆様に感謝です。

改めまして、台風19号で被災された皆様にお見舞い申し上げます。被災された地域も、日本の底力でさらに強化され復興するようにお祈りしております。ワタクシも微力ながら寄付を行いたいと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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