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220万円の築古戸建と42万円の廃墟付き土地を購入。今年買った物件と増えた収益。

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第56話

2019/12/20 掲載

こんにちは! Investor Loungeオーナーことふんどし王子です。( 言ってみたいだけです・笑 )。不定期でオープンしています。またオープンしたときは遊びにきて下さい!



■ 活舌が悪いせいで安く買えた築古戸建

さて、自宅から車で15分ほどのところに築古戸建て( 築45年 )を購入しました。地元の不動産屋さんのホームページで発見しました。何回か取引をしたことがある店舗で、担当者の方に電話で内見の予約を入れました。

ネットでの価格は250万円だったのですが、現地を見ると残置物がそこそこあったので“現状”なら指値は効くだろうと思いました。一旦冷静になるために、その場は解散し、翌日に「 現状渡しで良いので220万円はどうでしょうか? 」と電話で指値を入れました。

すると自分の滑舌が悪く「 210万円 」と聞こえていたらしく、業者さんからは「 指値は通りましたが、210万円ではなく、215万円と言われたのですがどうでしょうか? 」と提案されました。

業者さんとしては、やや押し戻されたことになっていますが、自分としては指値の向こう側に突き抜けて返ってきたのです。このように万事塞翁が馬、欠点も長所になりえるのです( 笑 )。

購入した理由としては、直すとお金がかかる風呂、トイレ、キッチンがキレイだったことです。決済時に聞いたのですが、15年前に350万円をかけてリフォームしたそうです。( 初期の頃は、そんなことを聞くのは躊躇していましたが図太くなったものです )






土地は77坪あり、路線価で400万円を超えています。土地値から解体費を引いた値段で手に入れたことになります。また、平屋なので修繕の際に足場が不要で安く上がるのもポイントが高いです。

ブログなどで手伝ってくれる人を募集すると、平日にもかかわらず多くの方が来てくれました。特に重機を使い、塀を壊して駐車場を広げる作業は助かりました。とても一人ではできませんでした。


ビフォー


アフター

何も考えず外構工事の会社に頼むと20万円くらいの見積もりが来ると思います。実際には、ユンボのレンタルは1日2万円程度( 運搬費込み )で、2トンダンプは8千円程度です。

砕石はダンプ1杯4千円、壊したブロックは10キロ11円で引き取ってくれるので、500キロ持って行っても600円程度です。結果的に、駐車場増設が7万円以下で出来ました!( 自分や手伝ってくれた皆さんの人件費は無視しています・笑 )

ほとんどが重機のレンタル料でした。駐車スペースが車庫1台のみだったものが、縦列駐車を含めると3台停められるようになりました! ドンドン資産価値が上がっています。

ただ、手伝ってくれている仲間がいろいろな会社に見積もりを取ったところ、安いところを発見しました。それは“解体屋さん”でした。冬場は解体の仕事が暇になるらしく、解体以外の作業を受けており、例えば雪が降れば除雪作業なども行うようです。

その方が似たような駐車場を増やす仕事を発注したところ15万円だったそうで、ワタクシの現場だと10万円くらいだと教えてくれました! 危険な作業や、仕上がり、投入した時間を考えると10万円で発注した方がコストパフォーマンスは良いと思いました( 笑 )

ただ、この情報に行きついたのは“行動”していたからです。冬場の庭師( 雪囲い作業 )や建築関係はどこも忙しいですが、この時期の解体屋は暇だというのは新しい発見でした。

解体屋さんが作業するのは、自社の重機やプロ仕様の工具を使い、塀の解体と、残土処理、砕石を撒いて転圧することです。それなら1日で終わらせることができます。( 土間打ちや、エクステリアなどの外構工事をするわけではありません )

また、従業員を雇っている場合、仕事がないのも困りものです。給料は日給制かもしれませんが、仕事が定期的にないと従業員も繋ぎ止めておけません。

あまり儲けがなくても受注する気持ちもわかります。ワタクシの現場を手伝ってくれている別の方が、「 駐車場を増設したいけど、業者が忙しすぎて見積もりすら来てくれない! 」と困っていました。

その方は、その解体屋さんを紹介してもらい、伐根と砕石を敷いての転圧で8万円弱の費用で仕上がったと喜んでいました。

このように、他人の物件の作業を手伝うのは情報交換や、経験値を積む良い機会になります。( これで手伝いに来てくれる方が爆増するはずです・笑 )。この平屋は6万円の家賃で決まれば良いなと考えています。

■ 42万円で廃墟付き土地を購入

また、空き家バンクで発見し、42万円で購入した廃墟付き土地がありました。廃墟の再生も考えましたが建物の内部を見ると玉砕していたので、解体することにしました。

2年前に同じような物件で見積もりを取ったときは150万円でしたが、今回、取り直してみると200万円でした。50万円も値上がりしています。しかし解体補助金の対象となり、50万円マイナスとなりました。

それでも路線価ベースで450万円以上の土地を約200万円で購入できたので良かったです。( 42万円+200万円―50万円=192万円 )

それだけでなく、この家は2〜3年前は350万円で売りに出ていました。それが、時を経て42万円まで値下がりしたものをワタクシが買いました。それも計算に入れると300万円くらい安く買えたことになります。

川上の“瞬間で消えるような物件”を追い求めるのも良いですが、売れ残り物件を定点観測しながら、値下がりしたときや指値が効きそうな時に購入するのも良いですね。

時間を味方につけるやり方です。川下の更に下物件です( 笑 )





そして、交通量の多い道路に面しているので広告看板の会社に依頼をしてみました。



すると、割と大きな看板( 6帖 )で年間7〜8万円ならニーズがあるとのことでした。もっと高い値段で貸せると思っていましたが、富山市だと超好立地でも年間17万程度だと教えて頂きました。

ワタクシは田舎の市なので安めです。( 看板を立てる地主さんたちも、固定資産税くらい稼げればよいと話すことが多いそうです )。業者さんとしては駐車場の面積を占有するので、駐車代+αで借りるイメージだそうです。

つまり、「 デットスペースにおまけでつける 」くらいに考えると良いですね。アパートだと外観に影響が出ますが、駐車場やトランクルームなどでは看板を立ててもデメリットはないので相性が良いと思います。

しかも、看板広告の業者さんが全部やってくれるので、完全な不労所得です。( 設置、メンテナンス、営業、撤去までしてくれます )。また、都合が悪くなったら3カ月前にいえば契約を解除できるそうです。知らないことが多く、良い勉強になりました。

”貸し土地”の借り手募集などと並行してやっていこうと思います! そんなことを考えていたら、「 貸地 」の看板を作るつもりが、“貸土地”の看板になってしまいました( 汗 )



良い勉強になりました( 笑 )。この土地から、看板以外に毎月4万円の収益を目指して工夫していこうと思います!

■ 今年買った物件と増えた収益

今年は無担保のリフォームローンを使ったものもありますが、ボロ戸建2戸と、更地で600万円使いました。


( 200万円で購入リフォーム後、家賃7.5万円を想定 )

しかし、評価額( 路線価や固定資産税評価 )の合計では1,200万円以上となります。この3つが目論見通り行けば17.5万円/月の家賃で年間210万円の収益増となります。

なぜこうした買い方をしたかというと、ポールさんが一時期、無借金キャッシュフローを追い求めた結果、貸借対照表と損益計算書が良い状態になり、融資無双になったことを分析した結果です。

ワタクシも無担保の物件を保有していることと、さらにそこから収益が上がっていることで借金の返済原資があるとアピールし、来年も新築アパートを1棟建てたいと考えています。

考えてみると、レバレッジの効いたマンションを購入する際に、600万円の頭金を入れるより、600万円分( 価値は1,200万円 )の収益不動産を頭金として扱ってもらう方が、トータルの返済比率は下がり、収支は安定し、貸借対照表上の棄損も少なくなります。

築古戸建からでも、新築アパートに移行できるモデルを作ろうと思います! モノポリーのように、緑色の家( 築古戸建 )をいくつか買い、赤色のホテル( 新築アパート )を手に入れるのです。それでは次回またお会いしましょう!


知り合いの方にお店の壁に施工してもらいました!

■ セミナーのお知らせ

2月11日( 祝日 )にニーノさんとコラボ京都セミナーを開催します。
詳細・お申込み

3月7日( 土 )に鹿児島セミナーを開催させて頂きます!
詳細:お申込み

皆様とお会いできることを楽しみにしています。

 

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7200万円のアパートを新築する(利回り10%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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