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新築アパートの利回り。持たざる者が勝負するには田舎が有利

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第57話

2019/12/31 掲載

こんにちは!高卒製造業から不動産投資でセミリタイア中のふんどし王子です。最近、この肩書が古く感じます。会社に通わなくなってから物凄いスピードで時間が流れ、気がつけば今年もあとわずかとなりました。

皆さんはどんな1年だったでしょうか? ワタクシとしてはセミナー講師や、不動産取得と充実した1年となりました。カレンダーを見てみますと、1年間で20回くらいセミナー講師をしていました。

行ったことのない地域にたくさん行けてよかったです。全国に、たくさん友達が出来て嬉しいです! 来年もガンガンいろんな地域に行く予定なので、よろしくお願いします!

■ 新築アパートは利回り10.5%で仕上がる見込み

さて、11月末には着工する予定だった新築アパートですが、確認申請が下りてくるのに時間がかかり、年末にようやく着工しました。


外観のパース

なぜ時間がかかったかというと、建物が4m道路に2m接道していれば建築可能だと思っていたのですが、富山の条例では200uを超える特殊建造物( 共同住宅やホテル、病院など )は4m道路に4m接道していなければならなかったためです。

この物件は、前面に位置指定道路が入っているのですが、道路の形の関係上、少し接道が足りなくなってしまいました。そこは市役所とやり取りをして、土地の払い下げや賃借など色々交渉しながら、何とか解決しました。



もともと、難がある土地を安く購入して儲かる物件に仕上げていくので、いろいろな問題が出てきます。それを乗り越えてこそ、参入障壁になりますし、自分の経験となっていきます。

不動産投資は簡単に儲かる! と煽る人もいます。たしかに、運が良ければ簡単に儲かる場面もあります。しかし、それを普通と思うのではなく、トラブルが起こった時に対処する“覚悟”を持って参入して欲しいと思います。

新築アパートに限らず、不動産投資は何かしらの問題が起きるものです。その都度、自分で判断する場面が出てくるので、買ったらゴールではなく、そこからスタートなのです。頑張っていきましょう。( 結婚と一緒ですね・笑 )

この物件について、管理をお願いする管理会社に家賃査定をお願いしたところ、以下のような「 強気の値段 」を提示して頂きました。自分がギリギリだなと思っていたラインと同じだったので良かったです。



もちろん交渉幅を持たせていますし、決まりが悪い場合は値下げなど柔軟に対応していきます( 内緒です・笑 )。

仮にこの家賃で決まれば年間770万円となり、総工費7,300万円からすると利回りは10.5%となります。土地から仕入れていることを考えるとまずまずの利回りだと思います。

融資額6,200万円
融資期間25年
金利1.85%



毎月の返済は26万円程度なので返済比率は約40%です。( シミュレーションしてみると全期間の利息の多さにびっくりします )

■ 持たざる者が勝負するのは田舎が有利

富山県は土地の値段が安いわりに、家賃が高い地域です。これは歪みですし、優位性だと思っています。

全国を回ってみて、「 人口が多い地域ほど土地が高く、家賃が安い 」と感じました。そこで気が付いたのは、地方は地主のアドバンテージ( 優位性 )が少ないのでないかということです。

逆に、都会に行けば行くほど土地の値段が高くて地主の優位性が上がります。例えば、土地の値段が坪50万〜100万円する地域で、100坪を仕入れようと思うと5千万円〜1億円程度が必要になります。これでは、“持たざる者”が不動産投資を始めようとしても厳しい戦いとなります。

逆に地方の地主が、大手のアパート会社で建てるとき“土地を提供”して利回り8%以下という話を聞いたことがあります。これは土地を持たない新興大家が逆転出来る可能性があります。

ワタクシの総工費のうち、土地代は1,000万円程度です。これが1億円だと勝負になりません。( 買えません )。田舎では土地の割合が1〜2割、建物8〜9割。それに対して、都会では半分以上が土地の割合です。つまり、持たざる者が勝負するのは田舎が有利だということです。

都会の方は、人口が多い分、ビジネスチャンスがたくさんあります。ですから、儲けは商売で出して、資産保全のために不動産投資を行うのが良いのではないでしょうか。もしくは所有せずに、又貸しをする転貸などが良いと感じます。

■ 地方ならセルフ地主になれる

地方の話に戻すと、田舎の優秀な若い人は都会に行ってしまうので、地場の不動産には興味がない人が多いようです。跡継ぎのいない実家問題は、こちらでは珍しい話ではありません。

最近では解体費用が高騰していることもあり、家電のリサイクル料のように、不動産も有料で引き取る時代になっています。

知り合いの投資家でもお金を貰って不動産を引き取るという事案が増えてきました。ワタクシも今度、蔵付きの土地をマイナス100万円で購入出来そうです。

なぜそんな話になっているかというと、売主は手出ししても良いから手放したいのだそうです。解体費は240万円で、当初、解体後の売り値は100万円で考えていたとのこと。そのため、現状渡しであれば「 100万円を支払ってもいい 」というのです。

ちなみに、路線価もついている市街化区域の土地です。このように、格安やマイナスで購入して、不動産を活用していけば、地方の地主となることができます。

親が資産を持っておらず、引き継ぐものがなくても、他人から不動産を引き継ぐことができます。これを“セルフ地主”と呼んでいます( 笑 )。気合と根性と若さと熱量があれば、問題なしです。

■ これからの時代に経済的に豊かになるには

グローバリズム、ITの活用、最新のテクノロジーを活用したい優秀な若者にとって賃貸経営は地味で面白みがないかもしれません。パソコン1つで、世界中、いつでもどこでもビジネスできる人は土地や建物には固執しません。

ワタクシとしても旧来の資本主義は古臭いと考えています。しかし、まだまだ過去からの延長上で担保至上主義や、地主の強さ、固定資産税評価や路線価などの指標は通用します。

都会では路線価より実勢価格( 実際の売買価格 )が高いことがほとんどですが、地方では固定資産税評価や路線価より安い値段で売買されることが多々あります。これも歪みだと思います。

経済的に豊かになるには、成長産業に乗るか、市場の歪みを見つけて取っていくしかありません。少子高齢、人口減の日本においては市場のパイがドンドン縮小しているので歪みを見つけることが大事だと思います。

悲観する部分もありますが、不動産賃貸業は江戸時代より前から存在します。つまり流行り廃りの影響を受けにくく、今後も続く事業です。大きく儲かることはありませんが、ワタクシが工場でしていた部品検査よりも楽しく、時間当たりの収益が多いことは間違いありません( 笑 )

融資が付きにくいなどの要因をマイナスと捉えるか、参入障壁が高くなってラッキー! と考えるかで今後の行動が変わり、結果が変わってきます。是非とも勉強を続けてチャレンジしていってほしいと思います。

年末年始に実家に帰省する方は、不動産の活用を考えてみても良いかもしれません。ワタクシもまだまだ勉強の途中なので、これからも行動して手に入れた知識を発信していこうと思います。

1年間ありがとうございました! 来年もよろしくお願いします。それでは、良いお年をお迎えください。

■ セミナーのお知らせ

来年のセミナーもドンドン決まっています。お会いできることを楽しみにしています。

2月11日( 祝日 )にニーノさんとコラボ京都セミナーを開催します。
詳細・お申込み

2月15日( 土 )に札幌で、加藤ひろゆきさんと初コラボをさせていただきます。
詳細・お申込み

3月7日( 土 )に鹿児島セミナーを開催させて頂きます!
詳細:お申込み

3月20日( 金 )には岐阜にセミナーでうかがいます!
詳細:お申込み



皆様とお会いできることを楽しみにしています。

 

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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