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不動産は「買うとき」「運営中」「売るとき」のどこかで苦労する。砂壁のリフォーム。

ふんどし王子さん_画像 第58話

健美家不動産投資コラム

明けましておめでとうございます。といいつつ、年が明けてからすでに半月が経過しました。時間の流れは早いのでしっかり計画を練って行動していきたいと思います。2020年もふんどし王子をよろしくお願いします!

さて、2年前に新築したアパートで1月12日に退去がありました。ところが、1月14日には入居申込を頂き、2月1日から入居スタートと、空室期間がほぼナシで決まって良かったです。築2年でもまだまだ戦闘能力があります。

参照:地域最高家賃のアパートを低コストで作る方法。融資が出ない時代の物件の買い方









また、2019年はずっと満室でクレームもありませんでした。ターゲット層や、間取り、場所を間違えなければ、新築はとても安定すると再認識しました。今回の新築アパートも仕込みは約1年かかりですが、安定的に稼いでくれることを楽しみにしています!



■ どこかで苦労するから優良物件が手に入る

不動産は「 買うとき 」「 運営中 」「 売るとき 」のどれかに苦労すると言います。逆に苦労なしで買える物件は、儲けの源泉である付加価値や、優位性がない物件といえるのかもしれません。

「 買うとき 」の苦労ですが、みんなが見ている情報で「 お宝物件 」は簡単には見つかりません。ただし、根気よく見ているうちに、値付けミスや、指値の効きそうな売れ残り物件など、儲かる物件が見えてきます。

そういう意味では、ネットで“探し続ける作業”が「 苦労 」と言えます。ワタクシも購入した物件のほとんどがインターネットで見つけたものです。あるかわからない「 特別なルート」 を探すより、目の前のネットを丹念に見ていく方が近道だと思います。

また、「 運営中 」の苦労ですが、まず、古い物件を購入してから貸し出せるまでの状態にするのに苦労します。入居希望者が現れるレベルに直すのが大変だからといって、中途半端な状態で貸すとクレームの嵐になります。

「 売るとき 」の苦労ですが、収益性があっても、総額が大きかったり、再建築不可だったり、土地・建物の評価と売値の乖離が激しい物件などは、次の人に融資がつきにくくなるため、手放すときに難しくなります。

苦労、苦労と書いて嫌な気分になったかもしれませんが、「 簡単に見つけた収益不動産を低金利のオーバーローンで購入して、保有中もトラブルがなく、売却時には高値で手放すことができた! 」という物件がそのへんに転がっていることはありません。( 絶対にないとは言い切れませんが )

ただ、注意点として、「 苦労することが良いこと 」とか、「 苦労を目的にする 」ことは間違っています( 笑 )。世の中には、買わない方がいい物件を購入して、しなくても良い苦労をして、売るに売れないで悩んでいる人がいます。

( 例えば、物凄く田舎や、山奥の廃墟を買って、リフォーム費用が多くかかり、時間をかけたのに結局DIYでは再生できず、賃貸にも出せないし売るにも売れない状態になっているケースなど )

ワタクシの場合、最悪でも買った値段で売れるものを買うようにしています。かけたお金以下でしか売れないのは「 含み損 」や「 赤字状態 」と言えるでしょう。注意点としては、過剰なリフォームをしたり高級な設備を使ったりすると採算が合わなくなります。

収益不動産においては、賃料で赤字を薄めることが出来ますが、賃料で補填するスピードよりも物件価格の下落が早ければ損は拡大します。

幸い、ワタクシの売却履歴を振り返ると、トントンなこともありましたが、ほとんどをプラスで終わることができました。しかし、不動産は投資、事業なので赤字や損切りが必要になる場面も出てきますし、それが必要なら英断も必要でしょう。

いろいろ書きましたが、事前に慎重に足し算・引き算の計算をしておけば、大きな損をすることはないと思います。苦労を優位性、強み、得意なことと置き換えて利益につなげていきましょう。

世の中的には築古戸建ブームですが、世の中にはDIYを一回もせずにお金持ちになった方もいます。経験値を積みたい方や、趣味として楽しめる人はガンガンやればよいと思いますが、築古戸建を直すことが目的になってはいけません。

不動産投資の始め方には、様々なルートがあります。まずは経済的な豊かさを主眼において行動することが大事です。その上で、築古戸建を再生することはとても楽しいです。

■ 和室リフォームでプロに学んだこと

少し話が変わって、年末にみんなで砂壁を落として、壁にペンキを塗りました。ペンキ屋ペンちゃんの指導の下、大勢で取りかかると、凄いスピードで終わりました。触るとパラパラと落ちてくる茶色や緑色の砂壁を白色に塗ることにより、さわやかな空間になりました。









最初、砂壁を残したまま漆喰を塗ってみたのですが、下からの色が出てきて仕上がりは最低でした。そこは「 損切り 」で泣きながら落としました( 笑 )。漆喰と、塗る工具などで2万円の赤字です。いろんな人が過去に同じ失敗をしたと聞き、安心しました( 笑 )。

やってみて思ったのは、ペンキで大事なのは下地と養生ですね。砂壁の奥にしっかりとした壁がある場合は、霧吹きでしっかり湿らしてから、スクレーパーを使うとお菓子のように面白いほど取れました。



乾いたら更に、紙やすりなどで仕上げます。そして、養生テープとコーキングの合わせ技で柱などに滲みも少なく綺麗に仕上がりました! プロのアドバイザーがいると全然違いますね。

ワタクシが一人でやっていたら心が折れて、1カ月くらいかかり、仕上がりも悪かったと思います。手伝ってくれる人を募集して、そのかわりに知識と体験と横のつながりを提供するのが自分の強みかもしれません。

おかげで物件は綺麗になり、作業中も楽しかったです。手伝ってくれた皆さん、ありがとうございました。Investor Loungeでお返しします!

ただ、築古戸建はあれもこれもしたくなって、大変ですね。一部分をキレイにすると、触らないでも大丈夫と思っていた部分が古臭く見えて、交換したくなります。家賃や売却できる価格を意識しながらお金を投下していきたいと思います!

■ IT化を取り入れよう

また、今回のコラムに使った写真はiPhone11Proで撮影しました。想像以上に広角で撮影できたので驚きました。不動産をする人にはぴったりのスマートフォンです。問題は価格が高いことですが、appleの公式サイトで購入すると24回まで金利手数料が無料だったので良かったです。

SIMフリーなのでマイネオという格安SIMを使っています。不動産という古い業界で、新しいガジェット活用しながら戦っていきたいと思います!

また、昔からスカイプなどがありましたが最近は会議アプリのZOOMが流行ってきています。遠くにいる人とも瞬時につながれるので、住んでいる場所に関係なく仲良くなれる時代になりました。久しぶりに会っても、そんな気がしなくなります( 笑 )


背景も好きなものに変更できます

中には、DIY中、ZOOMに接続しっぱなしで相談や雑談をしながら作業している方もいらっしゃるそうです。ドンドン活用していきたいと思います。電波も4Gになってからカクカクするような動画の遅延も少なくなり、5Gなるともっと高速になるそうです。

これからはもっと動画のコンテンツや活用する機会が増えてくると思います。始めるのは億劫ですし、慣れるまでは不便もありますが、新しいことにチャレンジしなくなると老化が進みます。好奇心を持って、何でも首を突っ込んでいくことが大事ですね( 笑 )

それでは次回、またお会いしましょう!

■ セミナーのお知らせ

2020年のセミナーもドンドン決まっています。お会いできることを楽しみにしています。

2月11日( 祝日 )にニーノさんとコラボ京都セミナーを開催します。
詳細・お申込み

2月15日( 土 )に札幌で、加藤ひろゆきさんと初コラボをさせていただきます。
詳細・お申込み

3月7日( 土 )に鹿児島セミナーを開催させて頂きます!
詳細:お申込み

3月20日( 金 )には岐阜にセミナーでうかがいます!
詳細:お申込み



皆様とお会いできることを楽しみにしています。

 
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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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