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現金買いの築古投資を始める前に。資本主義のルールや仕組みは誰も教えてくれない

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第59話

2020/1/28 掲載

こんにちは!セミナーやなどでお医者さんや大学院を卒業された方から相談される高卒製造業のふんどし王子です! 不思議な感じですが「 ふんどしにできるなら、自分にもできそう!」と思ってもらえれば幸いです(笑)

さて、最近は築古戸建投資が流行っています。今日のコラムでは、それについて自分なりの考えを書こうと思います。

■ 現金買いの築古戸建投資を始める前に

最初に考えなければいけないのは、戸建て投資も「 不動産投資 」である以上、手元資金を効率良く増やすためにはどうすればよいか? を意識することが重要だということです。

200万円の戸建てを利回り20%で購入するのは素晴らしいことですが、年間40万円の家賃では投下した資本( お金 )を回収するのに5年掛かってしまいます。

この投資したお金が一年でいくら戻ってくるかという指標をCash-On-Cash Return( キャッシュ・オン・キャッシュ リターン )、略してCCRと言います。

200万円の投資で家賃40万円の場合は、「 40万円÷200万円=0.2 」で、現金の戻り率( CCR )は20%となります。

次に、レバレッジ( 借金によるテコの原理 )を使った場合を想定します。200万円の頭金を入れて、物件価格2,000万円の利回り15%のアパートを購入したと仮定します。

物件金額:2,000万円
頭  金:200万円
融 資 額:1,800万円
金  利:1.5%(元利均等返済)
返済期間:15年

すると、毎月の家賃収入25万円に対し、毎月の返済額は約11万円で、キャッシュフローは月14万円。年間にすると「 14万円×12ケ月で168万円 」が入ってきます。

200万円の投資額に対してCCRは「 168万円÷200万円=0.84 」となり、現金の戻り率( CCR )は84%となります。
※計算を簡単にするためいろいろな税金や費用を省いています

使ったお金は同じ200万円ですが、回収のスピードの違いは一目瞭然。レバレッジを使った後者の場合は、1年強の収益で、また似たようなスペックの物件を購入できるようになります。

さらに同等の物件を購入できた時は、CFが「 168万円×2棟で年間336万円 」となり、200万円を作るのに1年もかかりません。次の物件を買えるまでのスピードは、こうしてどんどん速まります。

■ 色々な選択肢を知り、そこから最適解を選んでいこう

現金で買った築古戸建てを稼働させ、家賃収入だけで次の物件を購入しようと思った場合、利回り20%でも5年程度かかるところ、レバレッジを利かせることにより、時間を前倒して次々と投資を行えるようになるということが、おわかりいただけたでしょうか?

「 当然のことを言うな! 」と思われる方も多いでしょうが、これから始める方の中には、知らない方もいます。築古戸建投資が人気ですが、不動産投資の醍醐味であるレバレッジ( 借金 )と複利の力を活用しないのはもったいないと思い書かせて頂きました。

「 だけど、融資が厳しいでしょ? 」と思った方もいるかもしれません。しかし、現在でも、地銀と日本政策金融公庫の協調融資を使いアパートを購入されたサラリーマンの方もいらっしゃいますし、本人の属性を活用して、1,500万円程度の融資を受けている方もいらっしゃいます。

まずは、融資を活用できないか検討してみて、ダメだった場合に戸建投資を考えても良いと思います。もちろん、すべての手法に一長一短があり、「 経験値や安全性 」など、数字には見えない部分もあります。

上手にやれば、すべて正解ですし、間違った考えや手法であれば、すべて失敗する可能性はあります。色々な選択肢を勉強して、その中から最適解を選んでいくのが良いと思います。

■ 築古戸建投資にマイホームを絡めるというやり方も

初心者で賃貸暮らしをしており、これから築古戸建投資を始めるという方は、築古戸建を自宅として活用することを考えてみると、選択肢が広がると思います。

その時にうまくいくコツですが、再生が終わった物件を購入するのではなく、残置物がモリモリであったり、外壁がはげているなど、「 伸びしろ 」がある物件を探すのがいいと思います。

世の中には「 土地建物+リフォーム工事 」を1本にまとめた住宅ローンがあります。フラット35にもリフォーム一体型の商品がありますね。

参照:https://www.flat35.com/loan/reform/conditions.html

そして、相見積りを取りながら、安いリフォーム業者を探して再生すればいいのです。全国の投資家さんの築古再生を見ていると、ビックリするくらいキレイでおしゃれにしています。

また、築古を仕入れて再生して再販している業者は、300万円〜500万円の利益を乗せていると聞きます。それらを「 応用 」して、自宅を含み益のある資産として保有するのです。

築古戸建に住みながら再生し、含み益のある資産として保有することで得られるスキルとして、以下のようなものがあります。

・業者による見積もりの違いがわかる
・外壁、窓、クロスなどのリフォーム単価がわかる
・確定申告による住宅ローン控除の仕組みがわかる
・不動産の購入する際の雑務全てを経験できる

身銭を切る事により、経験値は爆発的に増えます。また、住宅エコポイントを活用すれば最大60万ポイントがあたります。

参照:https://www.jisedai-points.jp/

当たったポイントでリフォームを行い、築古の問題である断熱性を高めることができれば素敵です。交換商品を見ているとパソコンなど高額なものもあり、活用できそうです。

地方では300万円以下で家が購入出来ることは珍しいことではありません。そこに300〜500万円のリフォームをすれば、外も中もピカピカになります。

知り合いの投資家にも、築40年の家に35年ローンが通った方がいます。収益不動産では耐用年数がネックになりますが、住宅ローンは給料収入が基準となるため、担保評価の影響は少なめです。

その結果、田舎の市街化調整区域に大きな家が建ちます( 笑 )。※ある程度は土地建物の担保評価も関係あります

また、リフォーム費用を含めて仮に700万円を35年返済の金利1%の住宅ローンで購入した場合、月々の返済は2万円以下です。つまり、賃貸に住むより購入する方が月々の支払が安くなる逆転現象が起こります。

自分で住みながら不具合を直して、物件の強みと弱みを理解しながら、アウトレットなどを回ってお洒落なインテリアの勉強もしても良いかもしれません。マンション販売の現場にあるようなステージングのつもりで頑張りましょう。

出口ですが、しばらく住んで飽きてきたら、980万円など、利益が出る値段で売りに出します。これをワタクシは「 自宅の商品化 」と呼んでいます。自宅を楽しみつくした後に、利益まで残すのです( 笑 )

条件を満たす必要がありますが、自宅の売却益は3,000万円まで税金が掛かりません。

参照:国税庁HP

ヤドカリ投資は、賃貸だけではなく、所有して売却することで、キャピタルゲインも狙えるのです。自宅再生+貯金で種銭を作るのは難しいことではありません。築古戸建の活用として頭の片隅に置いて頂ければと思います。

補足すると、都会の方は1,500万円〜2,000万円などと単位を大きくして、戸建て以外にマンションも視野に入れて考えるのも良いのではないでしょうか。

人によっては、自宅は「 夢 」なのに、投資だとか利益だとか言うのはけしからん! と思われるかもしれません。しかし、不動産を購入するという行為は、個人の資産におけるポートフォリオに不動産資産として計上されることになります。

無意識でも、立派な投資行為です。売却する際に債務を消せない場合や、担保となっている不動産の資産価値が低い場合は、債務超過状態です。住宅ローンを抱える多くの方が、債務超過になっていると思います。

また、マイホームにお金をかけすぎると、資産のポートフォリオにおける不動産の割合が突出し、現金などの流動資産が少なくなりがちです。これは不測の事態に弱い状態と言えます。一度自分の資産と負債を棚卸しして分析してみると良いと思います。

■ 資本主義のルールや仕組みは誰も教えてくれない

日本は資本主義なので、資本主義のルールを知らなくても勝手に適用されています。そして「 そんなの知らなかったんだもん! 」と言って通用するのは子供だけです。自分で気づき、知識を獲得していくしかありません。

税金、社会保障、様々な制度をすべて理解することは不可能です。しかし、「 知らなければ損をする 」「 誰も教えてくれない 」ということは意識して生活することが大事です。

多くの制度の恩恵を受けたり、活用する場合は「 自己申告制 」だということです。遺族年金や障がい者年金を受け取れる資格があるのに、受け取っていない場合があります。

以前、ポールさんのYouTubeチャンネルで障がい者年金の話を紹介したところ、それを見た方が「 自分も適応されるんじゃない? 」と申請し、5年前まで遡り200万円程度受け取れたとのことです!

本来は10年前から受け取れたところ、5年以前は時効となり、権利が消滅していたそうです。もったいないことをしたと言っていましたが、今後受け取れる額を考えると大きな違いになるととても感謝されました。

この方はわざわざワタクシのセミナーに参加してくださって、直接感謝を伝えてくれたので嬉しかったです。極端な例でしたが、単純なミスで取りこぼしていることは多くあります。知識を身に着けて資本主義社会を攻略していきましょう!

それでは次回、またお会いしましょう。

■ セミナーのお知らせ

2020年のセミナーもドンドン決まっています。お会いできることを楽しみにしています。

2月15日( 土 )に札幌で、加藤ひろゆきさんと初コラボをさせていただきます。( 残席僅かとなったため、増席しました )
詳細・お申込み

3月7日( 土 )に鹿児島セミナーを開催させて頂きます!
詳細:お申込み

3月20日( 金 )には岐阜にセミナーでうかがいます!
詳細:お申込み



皆様とお会いできることを楽しみにしています。

 
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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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