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低属性大家の味方「日本政策金融公庫」の活用法!

ふんどし王子さん_画像 第6話

今回で、健美家コラムも6回目となりました! 高卒・夜勤ありの工場勤務でも不動産投資をしている、ふんどし王子です!

本日より、プロフィール画像を変えました。腹筋の割れ具合が本人と瓜二つです!

この画像はココナラというサイトでオファーし有料で書いてもらいました。個人の「 得意 」がダイレクトに繋がる世の中になってきたと感じます。

■ 死ぬほどがんばった今年1年の成果

さて、今年最後のコラムとなりました。今年1年のテーマは「 死ぬほど頑張る 」でしたが、わたくし、生きてます(笑)。

しかし、年間100万円を貯めるという目標は、惜しくも未達成で80万円でした。でも、50万を貯めるという目標では、達成しても50万です! つまり、ワンランク上の目標を設定したほうがいいですね。

すると、達成されてなくても、かなりいい線までいってます。さらに言えば、目標など意識せずに生活している人より、何倍も遠くにいけることでしょう。

わたくし自身、途中サボる場面もありましたが、今年はそんなテーマがあったかいもあり、なかなかの成果を上げることができました。

・築古戸建3戸購入(200万、65万、50万)
・アパート1棟売却
・新築戸建1戸建築1,200万( 年内引渡し )
・新築アパートの融資承認が4,000万×2件
( うち1件は土地決済を終えています )
・利回り20%超えの鉄骨アパートを購入予定
( 日本政策金融公庫で融資が通り「 売買契約済 」)
・個人保有のアパートが長期譲渡での「 売却の契約 」!


3交代制の労働の合間に、やり遂げました。自分でもときどき、訳がわからなくなりますが、ざっくり見ると飛躍の年になったと思います。



簡単にまとめると、売却が2件で、手持ちキャッシュをドカン( 1,000万円+もう1件 )と増やし、新規融資が総額1億通ったということです!

順当に行けば、来年の今頃にはキャッシュフロー月70〜80万円程度になっています。張田満さんもおっしゃっていますが、資産家でもないサラリーマンに億超えの融資が通る日本はすごいですね!

■ 日本政策金融公庫で物件を買い、売りました

さて、前置きが長くなりましたが、今回は、属性の悪い段階で切っても切れない金融機関である日本政策金融公庫について書きたいと思います!

現在、売却を進めている中古アパートは、6年前に日本政策金融公庫にから融資を受け購入したものです。

条件は返済期間10年、土地建物を担保に入れ、保証人を入れても金利は、土地部分3.15%、設備( 建物部分 )2.75%でした。( 途中、地銀で借換えして保証人を外し、団信込で2.5%にしました )。

そして、今回購入予定の方も「 日本政策金融公庫 」で融資を受けるということでした。「 若手、シニア、女性枠 」というくくり( どれか一つに当てはまればよい )該当する方なので、融資期間は20年で金利は1%台だそうです。

全期間固定金利なのはいいですね! バブル期の保険で高利回りのものを、「 お宝保険 」と呼ぶそうですが、将来、金利が上がった場面では低利の固定金利は「 お宝金利 」と呼ばれるかもしれません。

結果的に、わたくし日本政策金融公庫で融資を引いて「 購入 」し、日本政策金融公庫の融資で「 売却 」をしたのです。つまり公庫に足をむけて寝れません!( どっちの方向にあるか知らないですけど )

当時にくらべると利回りは落ちますが、キャッシュフロー的には回る計画です。次のオーナーの方も、キャッシュフローを使い込まずに( ワタクシは使いましたがw )運用していけば、十分に資産を築いていけると思います。

■ 公庫の空いた枠で次なる物件を購入

そして、ワタクシはこの物件の売却と借換えにより、公庫からはリフォーム費用の300万のみを借りている状態になりました。一般でも4,800万の借入枠があるのに、もったいないように感じていました。

そこで、今回売却する物件を購入する際に仲介に入ってもらった担当者に、「 何か良い物件はな〜い? 」と聞いてみました。すると、「 1年前に物件を売りたいと言っていた 」というお客さんを手繰り寄せ、ステキな物件を紹介してくれたのです。

相手の売却希望価格は1,200万( 利回り21% )。満額で買付を出すと無事に通り、日本政策金融公庫に融資を打診しました。すると、以下の条件で融資が通りました!( お宝金利です )

・融資額はフルローンの1,200万
・返済期間15年( 全期間固定金利 )
・土地500万、金利1.31%
・設備700万、金利0.91%


法人で申し込んだので代表者保証のみ。家賃年収は260万円ですので、月収にするとザックリ21万円、返済は7.8万円となり、キャッシュフローは13万円です!( わたくしの初任給手取りくらいですw )

敷金の移管もありますので、手出しは50万円程度になりそうです。当時、初めての公庫面談をビクビク受けていた自分からすると、成長したな〜と感じた瞬間でした!( 面談の態度、物件や、融資条件などすべてです )

民間の金融機関なら、借換えや一括返済はネガティブな要素ですが、日本政策金融公庫なら、プラスの評価になります( 返済実績アリとカウントされる )。

今回は今までの実績と、購入する物件を担保提供するということで、最低金利が適用されたそうです。ありがたいことです。

■ 物件情報を紹介したい客になれた3つの理由

ところでなぜ、利回りが21%もある物件を紹介してもらえたかということですが、加藤ひろゆきさんの真似をして、仲介会社の担当者さんに謝礼を心掛けていたのが良かったように思います。

ワタクシに物件を紹介してくれた仲介さんは若手でした。なので、ちょっとした謝礼でも嬉しかったと思います( ワタクシがそうだから )。そしてワタクシは結果的に、いい物件を「 紹介したい人 」になれたのでしょう。

みんな人間なので、嫌いな人よりも好きな人に情報をあげたいはずです。しかし、買えなかったら意味がないので買う気がある人が優先されます。また、最初から「 ねちねち面倒くさい客 」は嫌われます。

つまり、@好きな客、A買える客、B面倒くさくない客になることで、情報が回ってくるのだと思います。

新築でも中古でも、100%完璧な物件はありません。ダメなものは、ダメと言わなければいけませんが、許容できるものは、許容しています( ここが投資の自己責任 )。

良いお客さんであれば、次々といい情報が入ってきます。そんなわけで、大入り袋とはいきませんが、これからもお世話になった仲介さんには謝礼を渡していこうと思ったフンドシでした。

成功されている方は大きな「 縁 」をもっていると感じます。わたくし自身、まだまだ若輩者ではございますが、感謝の気持ちをきちんと示しながら、大きな縁を紡いでいきたいと思います!

来年もふんどし王子の、伸び率に期待です! それでは皆さま、よいお年を!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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