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35才、開始8年でセミリタイアした同級生。吉川流新築アパート投資法。公庫の無担保融資を受けました。

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第65話

2020/7/27 掲載

こんにちは! ふんどし王子です。コロナが終息していくかと思いきや、感染者数は増加していますね。高温多湿の夏には勢いが弱まると思っていましたが、あまり関係ないようです。

しかし、重症患者は前回のピークより減っていますし( 10分の1 )、PCR検査数に対する感染者数の比較も大事だと思います。検査数、感染者数、重症者数、年代別の内訳をみて判断していきたいと思います。

データ的には、高齢者や基礎疾患のある方が重症化、死亡者数が多く、若い世代の影響は少なそうです。この場合、高齢者の方は自主的に隔離というか、人の集まる場所に近づかないなど注意が必要です。

マスクによる熱中症の問題や、二転三転しているGoToキャンペーンによるちぐはぐな感じなど自分で考えて判断していく必要があると思います。



そんな判断が難しい中、4カ月ぶりの県外セミナーを開催しました。これはInvestor Loungeを開く際に行った、クラウドファンディングのリターンで「 セミナー開催権 」を使ったものです。

愛媛セミナーは2回目で、1回目はいたずらピーナッツさんが購入してくれました。その時に「 愛媛大家の会 」が発足し、参加者であったみかん大家さんが、今回は運営側に回ってくれました。

みかん大家さんのブログに、愛媛大家の歴史と今回のセミナーのまとめが書いてあります。
https://plaza.rakuten.co.jp/mikan2020/

去年1年で7名の大家さんが生まれたそうです。マスターマインドと言いますか、自分の属する環境や、付き合う人によって人生が変わっていきますね!

■ 吉川流新築アパート投資のコツ

今回の愛媛は7月末にサラリーマンを卒業するグッチー( 子だくさん )のセミナーが1本目で、2本目がワタクシで進めました。3本目はポールさんの予定でしたが、時間が足りずなくなりました( 笑 )

グッチーは以前、失敗例告白で健美家にも登場しています。
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27才からスタートして8年で卒業できる状態までになりました。名前の通り、5人の子育てをしながらサラリーマン大家をしていたので、ワタクシより頑張り屋さんです。築古の戸建ても所有していますが、メインは中古アパートに融資を付けて購入していく王道です。

スタートは個人から初めて、中古アパートを購入し、減価償却を取りながら手持ち資金を厚くし、5年以上経過して長期譲渡になったタイミングで売却し、自己資金を増やして新築アパートに移行していく手法をとりました。

ぐっち―が実践したのは、吉川英一さんが考えた手堅い投資方法です。都心部では難しいかもしれませんが、ワタクシたちの仲間の多くがこのやり方でセミリタイアしました。

・土地は現金で購入
・返済比率は50%以下
・デザイナーズアパート
・利回り10%以上

自己資金を作る方法ですが、しっかり貯金を続けていた人か、株の売却益か、ワタクシのように中古アパートを運営した後の長期譲渡による売却益が多いように感じます。

基本的に土地を現金で購入することで「 地主 」になります。ここでは土地を安く仕入れることが重要です。田んぼや畑、雑種地など、市街化区域内にある農地を宅地に転用することは難しくありません。

知り合いの投資家では、近隣の分譲地が坪16万円のところを、田んぼの状態ですが5万円で仕入れた人がいました。結果的に土を入れて、上下水道を引き込んでも坪10万円以下で宅地を手に入れたことになりました。

これは土地の状態だけでも含み益のある状態( 土地の評価が高い地主 )といえます。また、アパートローンはそもそも地主向けに作られたもので、土地を持っていれば融資が通りやすくなります。

そして、建物はローコスト住宅を建てている工務店を探して、大手アパートメーカーより安い単価で建築します。建築費+諸経費を借りることが出来れば、返済期間( 20年〜25年 )で返済比率は半分以下になるでしょう。

また、大手アパートメーカーの企画に負けないデザイン性や、賃貸のプロの意見を聞いた需要のある間取り、具体的には不足している種類の部屋を作ることにより、競争力を上げます。

このような吉川英一さんが考えた手法にならい不動産投資を始めた人が、ぐっちー子だくさんやワタクシのように多くいます。その結果、サラリーマンの給料に頼らず生きていける人を数十人も輩出しました。

グッチー( 子だくさん )はワタクシが通っていた工業高校の同級生です。初めて8年と聞くと長いと感じるかもしれませんが、35才と考えると若いですし早く感じます。これから一緒に全国や、世界に行けることを楽しみにしています。



コロナ禍の影響ですが、比較的緩やかで、富山での不動産投資は安定しているように思います。ワタクシの新築アパートも、前回のコラムからキャンセルが1件あったものの、別の方からの申込みがあり、仮予約を含めて9部屋埋まりました。あと1部屋で満室です。

■ 吉川英一さんの元ご実家をセミナーハウスに改造

話は変わりますが、吉川英一さんのご実家を購入させていただいたものの、リフォームが先延ばしになっていました。コロナで県外へのセミナー予定がキャンセルになったので、投資仲間や労働力投入できる入居者さんと一緒に改造しました。

皆で集まれる場所にしたかったので、8畳と10畳の和室と、縁側までをぶち抜いて( 大事な柱は残して )セミナー会場を作りました。おかげで30名は余裕で入る広さとなりました。





愛媛セミナーを開催する前にプレセミナーと懇親会を含めたバーベキューをしたのですが、とても楽しかったです。今後とも、不動産投資家育成道場や、お金の知識を身に着ける「 寺子屋 」にしていきたいと思います。

ただし、富山でも山奥なので来るのには気合がいります( 笑 )。機会があれば遊びに来てくれたらと思います。これが流行りの地方創生、空き家活用です。

どこで遊ぶかより「誰と遊ぶか」という時代ですし、駅前でも嫌々な飲み会は遠いですが、会いたい人や、楽しい会は距離が遠くても、気持ち的には近い時代になったと思います。

■ 日本政策金融公庫の無担保融資を受けました

さて、コラムを書いている最中に、日本政策金融公庫から連絡がありました。結果、公庫から公庫への借換えが通りました。もともとリフォーム費用と、太陽光発電を合わせて2本で約1,000万円の 2.16%の無担保融資を受けていました。借りたのは2019年と2020年なので最近です。

アパートの完成時期が遅れたのと、セミナー講師の売上がゼロになっていたので前年同期比5%は下がっていました。結果的にコロナ融資の条件に合ったので、3年間0.46%で3年目以降は1.36%の金利となりました。

期間は延ばしませんでしたが、 融資の一本化で返済が進んでいる方は、期間が延びたことになります。 単純に金利負担分のキャッシュフローの改善となりました。収入印紙もコロナ融資の場合は免除となるようです。

すでに日本政策金融公庫から融資を受けており、コロナの影響で売り上げ減に該当する方は挑戦してみても良いかもしれません。必要書類の郵送と、電話のみで面談もありませんでした。コロナ対策と、経済を支えるために頑張ってくださっていると感じました。

新型コロナの蔓延を防ぐのはとても大事ですが、経済を回していくのもとても重要です。難しいハンドリングですが、不況と自殺率には相関関係がある日本においては、疫病対策と経済対策のどちらかが絶対正義とは限りません。

経済とは人が動くことです。今回の愛媛セミナーでも約50名の方が移動や飲食を行いました。懇親会は主催者のみかん大家さんの知り合いの飲食店だったのですが、お店の方も喜んでいたと聞いています。

通常のお盆の時期など、松山城に繋がるリフトは2時間待ちが普通らしいですが、平日とはいえ待ち時間なく、スカスカの状態で見ることが出来ました。逆に言うと、それだけ観光地の売り上げが下がっているという事です。

いろいろな意見があると思いますが、正しい数字や知識を身に着けて、状況を見ながら判断していきましょう。ワタクシとしては、若い人はコロナ対策をして徐々に経済活動を再開していく方が良いと考えています。

それでは次回またお会いしましょう。



プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7200万円のアパートを新築する(利回り10%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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