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120坪の土地購入の経緯。3,900万円の融資が通る。お金持ちになれるのはプレイヤーだけ。

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第66話

2020/8/13 掲載

こんにちは!ふんどし王子です。世間ではいまだにコロナの影響が多くありますね。日本の4月-6月期のGDPも酷い数字( マイナス25%予想 )になりそうです。

アメリカのGDPはというと、前の3カ月に比べてマイナス32.9%( 年率換算 )、ユーロ圏ではマイナス40・3%( 年率換算 )と過去最悪の落ち込みとなっています。

失業も心配ですが、アメリカと違い、日本の失業者数はそこまで増えていません。日本は簡単に従業員を解雇出来ないですし、政府が雇用調整助成金などを出しているからです。

しかし、6月の「 休業者数 」を見ると237万人程度となっており、潜在的な失業者( 候補 )はまだまだ多くいるといえます。( 4月の休業者数は600万人近くいたので大幅に改善はしている )

今後、休業者から失業者となり、家賃滞納や退去も徐々に出てくると思います。また、日本の雇用の仕組み上、すでに雇用している従業員は守りますが、新規採用を絞ります。

過去を振り返れば、1990年代の第一次就職氷河期、リーマンショック後の第二次就職氷河期がありました。今回、コロナ禍による第三次就職氷河期が来ることが予想されます。

これから就職をする若い方には厳しい時期ですが、マネーリテラシーを高めて乗り切って欲しいと考えています。

■ マネーリテラシーは「 守り 」も大事

若者に限らず、影響は広がっていくと思われます。困った時は、「 コロナ 減免 」や「 コロナ 猶予 」などをインターネットで調べると、色々な制度や補助金、融資など見つけることが出来ます。

奨学金の減免や猶予もありますし、
https://www.jasso.go.jp/sp/news/1327568_5021.html

年金も免除や猶予があります。
https://www.nenkin.go.jp/service/kokunen/menjo/0430.html

住宅ローンを抱えている方の減免なども検討されているそうです。
https://www.jiji.com/jc/article?k=2020080701331&g=eco

知っているのと、知らないのでは打てる手も変わってきますし、その後の経済的な困り方も違ってきます。

お金のためにパワハラ、セクハラなど我慢しながら嫌な仕事をするのは辛いことですし、お金のために法に触れることをしてはいけません。とくに自ら命を絶つことはあってはいけないことです。

お金の問題で死ぬほど、お金に価値はありません。日本や世界中で恐慌にならないためにお金をバンバン刷っていますし、使えるものはすべて活用していきましょう。

マネーリテラシー( お金の知識 )は稼ぐ「 攻め 」が注目されがちですが、困ったときの選択肢を増やす「 守り 」も大切です。いくら稼いでも、バケツの底に穴が空いていればダダ漏れになります。

蛇口から出る水の量を増やすと同時に、穴を塞ぐことが大事です。守りは地味で面白みはありません。しかし、確実に効果が出るので初心者が第一に打つべき手だといえるでしょう。

この機会に保険や携帯料金の見直し、低金利の現在における住宅ローンの借換えなどを検討するのもいいと思います。ケチと節約は違うので、出来るだけ生活水準を落とさずに削減することが良いですね。

■ 120坪の土地を200万円で購入

さて、不動産投資は攻めの話題です。先日、新築アパートの融資が通りました! 不動産に対して多くの銀行が融資を絞っている時期にありがたいことです。

もとはワタクシが住んでいる地域で売れ残っていた古家付きの土地です。良く通る道だったので気になって問い合わせると、現状渡しの価格で380万円でした。広さは120坪あります。

色々聞いてみると、過去に指値が通り280万円で売れそうになったが、買主側の親族の反対により契約日にキャンセルとなったことや、売主は相続で引き継いでおり、3年くらい前まで住んでいたが今は別の場所に住んでいること等がわかりました。

物件には未練がなく、早く手放したいと考えていることや、一旦キャンセルになったあとに動きがないために弱気になっているというようなお話も聞きました。

このように、売り物件に問い合わせを入れる場合は、どんな理由で、どんな人が売っているのかなど、仲介業者さんに話していただける範囲で聞き取り調査をします。

今回の仲介業者さんは、すでに数回取引をしており、同じ地域に新築アパートの管理も任せていて、すでに信頼関係がありました。そこで、次のようなお願いをしました。

「 とても言いにくいのですが、解体費用も上がっていますし、一回取引が流れているという事もありますので、現状渡し180万円でいかがでしょうか? その値段であれば文句を言わず目をつぶって購入します!」

仲介業者さんは困った声をしていましたが、「 とりあえず売主さんに聞いてみます・・・ 」と言ってくれました。結果的に、やや押し戻されて200万円で売買の合意となりました。

古家の解体費は木造2階建ての122uで180万円( 税込 )です。つまり解体後の更地120坪を400万円程度で手に入れたことになります( 路線価では750万円 )。坪単価で言うと3.3万円です。

ちょっとした都会の10分の1の土地値ですが、家賃が10分の1になる訳ではありません。少し家賃が安い程度で、敷金礼金も頂ける地域です。そこが地方の歪みだと思います。


近くに保有しているメゾネットタイプの1LDKの初期費用

■ 新築アパート計画に3,900万円の融資が通る!

計画としては、40uの1LDKを6部屋で進めています。土地400万円に本体価格は3,900万円で、地盤改良やフェンス工事など含めるとトータル4,500万円程度です。利回りは10%以上を確保するつもりです。( 一部屋込々家賃で6.3万円平均であれば可能 )

そして、この案件に対して3,900万円の融資が通りました! しかも、コラムにも書いている最近建てた( 2020年5月7日引き渡し )アパートで6,100万円の融資をしてくれた信用金庫さんです。

今回の3,900万円を合わせると、1年の間に1億円の融資が通ったことになります。この件で思うのは、良い担当者に出会えたことの幸運です。

ワタクシの融資を担当している方は物凄く優秀で、物件資料を出した翌日には現場に行き、その場から電話で問題点や疑問点を投げかけてきました。融資の条件は次のようになりました。

融資額3,900万円
自己資金600万円程度
返済期間22年
金利2%( 前回は1.85% )

返済期間は25年でも良いけれど「 金利がプラスαになる 」ということでした。富山の投資仲間と比べると少し金利は高い方ですが、まず融資が通ることが大事だと思います。

■ プレイヤーでない人がお金持ちになることはない

ワタクシが不動産投資を始めた2009年頃の住宅ローン金利は1.9%で、これ以上安くはならないのではないか? と言われていましたし、日本政策金融公庫からの融資も3.2%でした。

最近の住宅ローン金利は2年固定0.28%であり、日本政策金融公庫の無担保融資は2.14%でした。つまり金利は変動するものですし、物件の安い時は金利も高いですが、金利の安い時は物件の価格が高かったりします。

極東船長さんもおっしゃっていますが、「 不動産はいつでも高い 」といつも感じます。それでも不動産は相対取引であるため、お得な取引はいつでも存在しています。

冒頭に書いたように、世界中でリセッション( 景気後退 )が起きており、経済が回復するまで時間が掛かる見込みです。このような先が見えない状況で新築アパートを手掛けることに対して「 恐怖 」も感じます。

しかし、多くの人が恐怖を感じているときに動けるのも大事だと考えています。実際に、リーマンショック中に不動産を購入していった多くの方々は現在とても豊かになっています。

当時を思い返すと、日本の景気回復などムリというようなムードで、その後のアベノミクスによる株高や、都市部の土地値上がり、再開発やホテルの建築ラッシュなどまったく予想できませんでした。

その経験から、多くの方が悲観的な時は逆に行くとも思っているので、早めの回復も期待しています。リーマンショックを教訓に政府はお金を刷ってバラまいているので軟着陸出来るかもしれません。

今回のコロナ禍は、戦時中のように空襲で工場などが破壊されたわけではないので、生産能力は保たれたままです。第三次補正予算や、消費税減税など行えばV字回復の好景気にもなると思います。

行動しているとチャンスもピンチもやってきますが、プレイヤーでない人がお金持ちになったのを見たことがありません。割安な土地や建物を見つけて、融資を使って購入し、レバレッジ効果を得るという不動産投資の基本は今後も変わりません。

悲観シナリオと楽観シナリオを持って、堅実な勝負を続けていこうと思います。それでは、次回またお会いしましょう!

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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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