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新築アパートの最後1室が埋まらなかった理由と対策。3人の仲間が融資を受けた金融機関

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第68話

2020/9/28 掲載

こんにちは!時間が経つのは早いもので、もう秋の足音が聞こえてきますね。

さて、新築アパートが満室になりました。5月に引渡しだったので4カ月かかりましたが、コロナの影響があるなか10部屋も決めて頂いた管理会社さんには感謝です!

満室になるまでに少し時間がかかった理由はラスト1部屋が決まらなかったからです。それには理由がありました。実は、設計段階からのミスで冷蔵庫の置き場所が少し狭かったのです。



狭くなった場所は棚にして付加価値としたのですが、冷蔵庫置き場を新たに作ったわけではありません。案内した人に聞いた話では、内覧者さんに「 どこに冷蔵庫を置いてよいかわからない 」と言われたそうです。

また、内覧者さんの中には、冷蔵庫のアースのコンセントにもこだわっていた方がいたということでした。

ここからは余談ですが、最近の冷蔵庫は必ずしもアースは必要ありません。アース線も自分で用意するのが最近の流れのようです。

Panasonicのよくある質問から引用

湿気の多い所や調理場、土間・洗い場の床など、湿気・水気のある所では、アースの接地及び漏電遮断器を取り付けないと、火災・感電の原因となります。
一般の台所に設置する場合は、直接水がかかるということはありませんので、絶対にアースが必要ということではありません。
地下室や土間など、湿気の多い場所で、冷蔵庫を使用する場合は、必ずアースが必要です。( 以上引用終わり )

参照:Panasonicサイト

冷蔵庫をどこに置いていいのかわからない、アースをつなげるかどうかわからない、という点が、入居者募集において、そこまでネックになるとは、正直思っていませんでした。

しかし、実際にこの部屋だけ申し込みが入らないのですから、対策を講じる必要があります。そこで、自分で冷蔵庫を設置して、「 ここに冷蔵庫を置けますよ 」とアピールすることにしました。



家電量販店に行って、そのための冷蔵庫を選んだのですが、値段が安いものは安いなりで、素敵だな! と思うものは高かったです。そこで清水の舞台から飛び降りて、予算10万円で購入しました。



加藤ひろゆきさん風に店員さんに「 安くならないですか? 」と聞くと、展示品ということもあり、税込み11万5千円から9万9千円になりました( 配送、設置、6年保証込み )

すると、その冷蔵庫を配送、設置する前に「 入居者さんが決まりました! 」と連絡が入りました( 笑 )。管理会社さんにはその前に冷蔵庫を設置することは伝えてありました。

一応、「 冷蔵庫が付きますよ! 」とプッシュした効果もあったようです。入居者の方も、その冷蔵庫を使うということなので良かったです。( 撤去をお願いされると泣きます・笑 )。

今回のように、ずっと動きがなかったのに本気を出して動くと、入居が決まることがあります。これって不動産投資家アルアルだと思います。正直、10室中9室は決まっていたので、気が抜けていた時期もあります。

でも、ある時に、「 満室にする 」と決めて、冷蔵庫の置き場所を確認しにアパートに行きました。その時、窓を開けて換気し、掃除機をかけて芳香剤を置きました。その直後に申し込みが入りました。

金持ち父さんのロバートキヨサキさんも「 情熱を失った時に事業は傾く 」と言っています。楽をしたり、手を抜いたりするとすぐに悪い結果となって返ってくるように思います。

「 上手く行っている時ほど気を引き締めろ 」とも言いますので、慢心せずに不動産事業を行っていきたいと思います。

■ 3人の仲間は商工中金から融資を受ける

最近の融資情報ですが、知り合いの投資家( 3名 )が商工中金で7千万円〜1億円の融資を受けました。融資期間は耐用年数以内だそうで、木造なら22年です。金利は2%前後で、頭金割合は13〜18%くらいでした。

土地分の自己資金を出せば通るイメージですね。( 都市部では難しいかもしれませんが )。中古物件の場合は単純に「 耐用年数-経過年数 」が融資年数になりますので、古い物件だと使い勝手は悪そうです。

商工中金も不動産事業の実績がある人がメインとなるのですが、多くの金融機関が不動産への融資に消極的な時でも不動産の融資を出しているところはあるので常に探すことは大事です。

そして、ココは不動産に融資を出すという情報が出回れば、申込みは増え、その金融機関内で不動産に対する融資の比率が大きくなっていきます。そして、その比率が一定の基準を超えると、審査が厳しくなる傾向があるようです。

そういった意味では、先行者利益ではないですが、どこなら融資を受けられるのか早く気付くことが大事ですね。ワタクシは投資仲間と情報交換を出来る環境にあるので、とてもありがたいです。

■ コロナ以降はさらに貧富の差が広がっていく

話は変わりますが、最近は一時的に控えていたセミナーが再開されるようになり、ちょくちょく地方に出かけています。そんな中で見かけるのが、コロナ融資で手持ち現金がかなり増えている人です。

ある自営業者の兼業大家の方は、日本政策金融公庫で4千万円、商工中金で4千万円、制度融資で4千万円を借りることができたそうで、1億円以上の現金を保有していると話していました。

運転資金なので不動産の購入に使ってはいけませんが、お金に色はないので、一部が不動産に流れることでしょう。そう考えると、不動産価格はそこまで下がらないように思いました。

いわゆるコロナ融資は、無利子、保証料無料、運転資金15年返済で最大5年間の据置期間があります。5年後まで金利の支払いもなく、手持ち資金を活用できるのはアイディアのある人には追い風です。

しかし、返済期間が短いため、無利子の期間があるとはいえ、返済が始まれば金額は大きくなり、破綻する法人、個人が増えるかもしれません。希望的観測ですが、融資や補助金で市場の金が回りだし好景気になっていれば良いと思います。

コロナ禍の騒動では、富の移転が起きて、豊かになる人と、貧する人の差が大きくなり、格差が広がります。( 不動産で言えば、困っている人が資金力のある人に安く売却することになる )。

今の状況で余裕があるのは、実態は個人事業主に近いけど、法人なりをしている方ですね。持続化給付金だけでも個人100万円、法人200万円です。法人も大企業から中小零細企業までありますが、一括りにされています。

社長が1人でやっている会社であれば200万円は大金ですが、10人でも雇用をしている方にとっては焼け石に水です。雇用を生むのは素晴らしいことだと思いますが、すぐには解雇できないなどリスクもあります。

■ 会社からの収入一本に頼ることのリスクは高まっている

橘玲さんの「 貧乏はお金持ち 」には、マイクロ法人を活用することで資産を増やす方法が書いてあります。制度融資では比較的簡単に融資を受けられることも示されていました。



2009年に発売された本ですが、考え方は古くなることはありません。むしろ、コロナ禍の救済措置( 融資、補助金 )でさらにこのスキームのメリットを実感できた気がします。

知り合いの会社員の方に聞くと、いまだに生産休止日が設定されていて、週休3日制になっているそうです。依然として休業者が多くいることがわかります。

そういえば、ワタクシが工場勤めの頃にリーマンショックが起きたときも休業日が増えました。その間の給料は7割支給となり、残業もなく、手取りが初任給並み( 13万円 )に下がりました。

当時は独身だったので平気でしたが、家庭を持っている人で他に稼ぐ方法や、収入がない人は厳しい状況だっただろうと思います。

これからの時代は、副業から複業と言われています。コロナで窮する人が増えたことで、1つの会社に依存することの危険性に多くの人が気づいたのではないでしょうか。

ちなみに、コロナ禍においても比較的にレジデンス( 住居系 )は影響が少なく、コロナ関連の退去はいまのところありません。どんな時代も人には住む場所が必要ですので、不動産は今後も安定すると思います。

これからも不動産収入を柱として、複数の収入源を模索していこうと思います。それでは次回、またお会いしましょう!



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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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