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アパートを売って一棟マンションを買いました!ーインカムとキャピタルの組み合わせが最強ー

ふんどし王子さん_画像 第8話

■ アパートを売却しました

高卒製造業から不動産投資でお金持ちを目指す、ふんどし王子です!

先日、物件の売却決済がありました。この物件は、6年前に個人名義にて1,200万円で購入し、リフォーム等で200万円かけた物件です。物件価格に対する表面利回りは20%程度でした。

今年で、長期譲渡になるため、昨年から利回り11%で売りに出していたところ( 売却益に対する税率は長期譲渡で20%、短期譲渡ですと39%です )、昨年のうちに買付が入り、契約を済ませていたものが、無事に決済の運びとなりました。

6年前に購入した物件ですから、残債も減っており、税引き後1,000万円程度を残すことができました!( アベノミクスによる金融緩和がなければ、実現しなかったと思います )。

今回の物件は家賃で物件価格程度頂き、売却益も残すことができました。不動産投資はやはり、インカムゲインと、キャピタルゲインをバランスよく取れるのが最強だと思います。



■ どんな時代でもやれることをやっていくこと

今回うまく行った理由としては、身もふたもありませんが、「 はじめた時期が良かった 」のが勝因だと思います。リーマンショック後の物件価格が安い時期に仕込めた方は、みなさん含み益を抱えております。

わたくしの中では、あと5年後に同じくらい残ればいいなとは考えていましたが、5年前倒しで実現しました。

現在の市場は当時に比べ、相場全体的に利回りは落ちていると感じますが、金利はかつてないほど安く、融資期間が長く取れます。購入された方も爆発力はないかもしれませんが、安定的に運営することが出来ると思います。

また、買付が入ったときは満室だったのですが、決済時には1部屋空室が発生してしまいました。ワタクシ的に、良いお値段で購入して頂いたので、空室には家賃保証を設定し、満室渡しとしました。こちらから提案したので、とても喜んでいただけました。これから繁忙期なので、しっかりリフォームして入居者を付けようと思います。

購入する時期によって、物件価格の相場は変動しますが、それだけが勝敗を決めるわけではありません。日経平均8,000円台の時に株を大量に買っておけばよかった!というのは無意味です。現在の市場でも株で儲けている人もいれば、損をしている人もいます。

ですから、その時代の相場で購入できるものを探していくしかないですね。( わたくしも最初は利回り6.7%の収益マイホームでした )。

■ 公庫で融資を受けて重鉄マンションを購入

また、この物件と入れ替わるように、利回り20%超えの物件を購入することができました! 築28年の重量鉄骨マンションで、3LDKが1部屋・1Rが3部屋の合計4部屋あります。

価格は1,200万で( 固定資産評価程度 )、年収272万( 月収22.6万 )ですから、利回り22.6%! 融資は大日本政策金融公庫にて1,200万円を借りました。元金均等15年返済、安心の全期間固定金利です。

1,200万の借入は2本に分かれており、内訳は次のようになります。

・設備資金700万 金利0.91%( 毎月約4.4万返済 )
・土地資金500万 金利1.31%( 毎月3.3万返済 )


月の返済合計は7・7万円ですので、キャッシュフローは22.6-7.7=14.9万円。かなり嬉しいことになっています。ちなみに、敷金清算等や、2月の受取家賃で手出し費用は驚きの10万程でした。あとは、忘れたころにやってくる不動産取得税です( 災害と一緒です )。



ちなみに、わくわくリッチさんもおっしゃっていましたが、オーバーローン、フルローンそのものが悪いのではなく、大切なのは借入の方法( 金利、期間など )。ワタクシもそう思います。

仮に今回の物件を1,000万円高く購入し、頭金に500万円入れて、金利3%で10年返済としたら、条件はかなり厳しくなります。つまり、「 頭金 」の額より、購入価格と、返済条件の方が大事だということです!

余談でした( 笑 )。

今回購入した物件の場所は、富山駅から徒歩15分と、今までで保有するなかで一番いい立地です。気になるのは、もともとは収益マイホームだったようで、3LDKが1室あること。その部屋の家賃割合が大きく退去した場合のインパクトが大きいです。

また、前面道路が狭いこと、駐車場が足りていないということもあります。しかし、駐車場に関しては、物件の隣と、前面に月極駐車場があるので問題なさそうです。あと現在は、満室ですが一部屋家賃滞納が決済前に発覚、2月中になんとかするとは言われていますが、どうなることやら( 笑 )。

完璧な物件などはありませんから、改善して価値を高めていこうと思います。

■ 凸凹の物件を組み合わせてリスクを抑える買い方

また、今回購入した物件の家賃や返済などは、依然にお話した、新築戸建の返済口座と合わせました。そうすることで、利回りが低く、キャッシュフローの少ない新築物件と、利回りが高く、キャッシュフローの多く取れる築古物件のバランスが取れて安定します!



この考えは、猪俣さんの、「 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版 」が参考になるかと思います。



1つ1つの物件では、バランスが悪かったり、収支が合わなかったりする場合も、種類の違う物件を組み合わせることで安定し、リスクを抑えられるという考え方です。

ちなみにですが、今回売却した物件の売却益の1,000万は新築アパートの土地取得費用として活用しました。実は、手形貸付で土地を先行で押えており、手形貸付を返済するのが、新築アパート融資実行の条件となっていました。

危ないので良い子のみなさんはマネしないでくださいね。( 予定通りに物件を売却できない場合などリスクとなります )。

不動産投資は、インカムゲインが基本ですが、売却によるキャピタルゲインを絡ませると、より加速すると思います!

極東船長さんと、チョビーさんの対談に、「 不動産で儲かるのは短期でもなく、長期でもなく、中期間の保有だ 」と書いてありました。ワタクシもこれに習い、売却による自己資本の強化と、再投資よる資産組換えで安定的に総額を増やしていこうと考えています!

早いもので、2017年も12分の1が経過しました。今年も先人たちの知恵や仲間の力を借りながら、色々なことにチャレンジしていきますよ。また次回お会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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