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労働収入があるうちに資産収入を作ろう。売却したアパートを見に行って思ったこと。

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第84話

2021/7/28 掲載

こんにちは!気が付いたら今年も半分終わっていて、びっくりしているふんどし王子です!

今年もゲリラ豪雨の影響で土砂崩れや河川の氾濫など被害が多く発生しています。投資するエリアの選定や、自宅の購入、部屋を借りる場合など、これまで以上にハザードマップなどの確認が重要になってきました。

逆に言うと、地盤が固く災害が起きにくい地域であればアピールが出来ると思います。ちなみにワタクシが今回建てた新築は、横に川が流れています。床下浸水など被害は過去になかったと聞いていますが、ハザードマップでは0.5〜3m浸水深さの地域になっています。

道から少し下がっていた土地だったので、金融機関からも、「 土を入れて基礎を高くして欲しい 」と要望がありました。その通りに施工したので道側から水が入り込んでくるということはなさそうです。

ニュース番組を見ていると、地元の人たちが「 数十年住んでいるけど、こんなことは初めて 」と話しているのを聞きます。投資エリアの選定と、火災保険の両方でリスクヘッジをしていきましょう。( 災害が頻発しているので火災保険料も毎年値上がりしていますね )

■ 意外と大きいかもしれないウッドショックの影響

さて、年間1棟程度の新築アパートを建てていきたいワタクシですが、ウッドショックの影響を予想以上に受けています。木材の先物相場はすでに下落基調ですが、入荷の見込みが立たないことや、価格が読めないという理由から、「 見積もりを出せない 」と言われました。すでに工期( 着工 )が遅れているという話も聞きました。


無理を言って出してもらった秋頃の市場予想を考慮した見積もりでは、これまで、約9万円/立米だった価格が、24.5万円/立米と約3倍になっていました。

4戸のメゾネットタイプのアパートの木材費を出してもらうと約860万円でした。以前の価格と比較して500万〜600万円ほど高くなっています。利回りを計算すると収支が合いません。

収支が合わないなら、残念ですが建てるのを断念するしかありません。個人投資家のメリットとして「 時期を選べる 」ことがあります。投資に対するリターンが合わなければ、静観する時期もあってもよいということです。株にも「 休むも相場なり 」という言葉がありますよね。

一方、大手アパートメーカーや建築会社などは、従業員の給料や、会社を維持する固定費を稼がなくてはいけないので、「 ウッドショックの影響があるので一年間休みます 」とは言えません。上場していれば株主に対する説明責任もあります。

個人投資家は動かせるお金や力は限られていますが、変化の激しい時代にフレキシブルに動けることは利点です。

■ 希望退職の募集が増えている

話は変わりますが、ワタクシが以前勤めていた会社で希望退職を募っているとニュースになっていました。リ-マンショック時と、3年前と今回で3回目となります。

車の部品業界でしたが、若者の車離れや消費税増などで国内需要が減る中、コロナ不況が襲いました。ガソリンエンジン( 内燃機関 )から電気自動車や水素自動車に変化していくという大きなトレンドもあります。

会社に残る組は、人員が削減された中で同じ業務をこなすことになりますし、転職をする組は慣れ親しんだ場所から変化するのはとても大変です。

2019年に作ったセミナー資料を見ると、その年の上場企業の希望退職募集は1万人でした。直近の2020年は2万人程度です。そして、2021年の1-3月期は2020年の2倍に迫る勢いと聞きました。

そう考えると会社の業績が良く、ボーナスや給料が高い時に「 労働収入 」を「 資産収入 」に変えておくことが大事だと思います。セミリタイアの準備が出来ている人にとっては、割増退職金が支給される希望退職募集は最高のタイミングとなります。

また、セミリタイアするほどの収入がなくても、ある程度の副収入があればじっくり転職活動が出来ますし、サラリーマン収入が下がっても生活レベルを落とさずに過ごすことが出来ます。

希望退職などがなくても、共働き夫婦に子供ができて片方が仕事を減らせば収入は減りますし、その一方で、子育てで出費は増えます。子供が大学進学や留学をしたいと言ったときに金銭的な理由で選択肢を与えられないのは辛いことです。

新規のサラリーマン投資家には融資が厳しい時期ですが、何もしなければ10年後も同じ悩みを持つことになります。コツコツとやれることをやっていきましょう! 居住系の家賃収入は不況でも比較的安定しているのでオススメです。

■ 売却したアパートを見に行って思ったこと

ところで、極東船長さんが自分の売却した物件を定点観測しているとおっしゃっていたので、ワタクシも近くに通った際は入居状況を確認するようにしています。

初期に購入して数年後に売却したアパートは、コミコミ3.5万円と低価格帯ではありますが満室運営を行っていました。4〜5年前に売った8部屋のアパートは7部屋埋まっていましたし、6部屋のアパートは5部屋埋まっていました。



これらの物件を自分が保有していたら、きっと満室経営出来ていると思います。低価格帯なので家具家電付きにする、ホームステージングをする、照明やレースカーテンなどをつける等、自分ならこうするというポイントが思い浮かびました。

そう考えると、中古アパートの運営をしていた時の方が頑張っていたと思います( 笑 )。今回思ったのは、しっかりメンテナンスをしていれば建物はいくらでも持つし、入居者もいるのだなということです。

ワタクシの建てた新築アパートも、いずれ築20年や30年越えになります。そうなった時は、これまで築古物件を運営してきた経験が役に立つと思います。もちろん最近のアパートは昔より性能が上がっていますし、陳腐化するまで時間がかかると思います。

また、築古アパートを購入すると稀に新築当時から10数年住んでいらっしゃる方がいます。ワタクシが運営していた築20年のアパートは新築当時の家賃から8割くらいの金額で募集していました。



土地建物で1億円の利回り10%のアパートを20〜30年間運営すると家賃売上は2〜3億円となり、1億の土地建物が5千万円( キャピタルロス )になってもトータルでは儲かります。

3億円というと、一般的なサラリーマンの生涯年収ほどなのでインパクトは大きいですね。不動産投資は時間を味方につけると失敗が限りなく少なくなっていくので、最初の選定を大きく間違わなければ負けません。

不動産の本を50冊読んでも10万円もかからないと思うので、効率的な投資になります。いきなり1億の物件は難しいと思うので、積み重ねていけばよいと思います。( ワタクシも単体で1億の物件はありません・笑 )

不動産投資も駐車場や倉庫など、住居以外にも色々なやり方があるのでウッドショックで新築が難しいようなら他の方法も模索していこうと思います。

これまで、新築はホームステージングなどしなくても決まっていくことが多かったのですが、今回の新築は6部屋中2部屋しか決まっていないのでAmazonで3万円分の家具を購入して設置してきました!ラグと小物や芳香剤も設置したいと思います。



すると、床に傷をつけるという失敗をしてしました・笑。養生は大事です! それにしてもたまにヤル気を出すとミスをするのは凹みました( 床も心も )。それでは次回、またお会いしましょう!

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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