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新築戸建の入居者決まる。その利回りと反省・教訓。

ふんどし王子さん_画像 第9話

こんにちは、ふんどし王子です。普段は4台の工作機械を使い、ビルの建材を削りまくっております。( 東京の物件なので完成したら見に行きます )。

夏暑く、冬寒い、アルミの粉が飛び交っており、騒音が激しい素敵な職場です。耳栓、マスク、保護メガネ着用でございます。カイジの地下帝国を作っている気分です( 笑 )。

それでも大事なお仕事ですから、ムリ・ムダ・ムラの3ムをなくし、現場、現物、現実の3現主義で、整理・整頓・清掃の3Sにて生産活動に日々、取り組んでおります!

と、今日は冒頭から、工場で使う用語を並べてみました。( 不動産投資にも役立つかも? )。工場で働きながら、不動産投資もがんばります!

■ 新築戸建ての入居者決定!

さて、昨年から何回か、コラムに取り上げている新築戸建に入居申し込みが入りました!( 現在、契約書ひな形のやり取り中 )。

家賃は月額10.4万。敷金3カ月礼金1カ月と、好条件でした!( ペットを飼われる方ので、敷金をプラス1カ月いただきました )。ただ、予想外のこととして「 猫 」も入居となりました・・・。



経緯を説明すると、もともとは家賃11万で出していたのですが、1月は反響が少なく、心が折れそうになり、9.9万に値下げしました。( 今思えば焦りすぎでした )。

客付力No.1の会社さんからは「 安くし過ぎではありませんか? 」と言われましたが、繁忙期で決まらない恐怖に負けてしまい、安くしてしまいました。

そして、客付No.1の会社さんが案内してくれたところ、気に入っていただけました。猫を飼いたいということでしたので5,000円アップを提案すると、問題なく申込みを頂きました。

し・か・し、入居希望の方の雰囲気を見ていると、価格を下げる前の11万円でも決まっていた気がします。そこに、猫を飼うため5,000円アップも加えて、11万5千円でも行けたのではないかと心残りです。

また、猫をOKにするのはリスクが高いのではないか? と思われる方がいらっしゃると思いますが・・・、その通りです。( えっ! )。

知り合いの投資家さんは、1Kのアパートに猫OKで半年間住んでもらったところ、その後の原状回復の際、傷や臭いの対応で40万程度かかったそうです。ワタクシはペットOKの物件は初めてなのでドキドキです。

それでも、今回の申込者は高属性の方ですし、賃貸契約書には、原状回復の特約として、「 ペットが起因の傷、臭いなどの原状回復費用は100%借主負担とする 」、と記入してもらいました。

また、最低2年程度は住んでいただけるようですし、利回りも10.4%ですから、当初の目標はクリアしています!

入居の条件も悪くありません。敷金3カ月、礼金1カ月、前家賃で50万程度をいただけますし、そのうち2カ月は敷引きです( 返金しなくていい敷金 )。

それに、ペットを飼われている人の方がきれい好きで、ペットに躾が行き届いていれば、むしろ普通の人より綺麗に部屋を使ってくれるという話も聞いたことがありますので、勝手に淡い期待を抱いております。

泣くか、笑うかは2年以降のお楽しみです!

■ 賃貸と売却、まさかのダブルブッキング!

おっと、この話はこれで終わりではありません。入居申込をいただいた時点で、営業をかけていた他社さんにストップをかけるために電話をすると・・・、まさかのダブルブッキングが発覚!

実は、賃貸でお客さんが付かないリスクを考慮し、並行して1,650万で売りに出しておりました。すると、賃貸の申込みと同じ日に、満額で買付が入っていたのです。

もうビックリ!( 購入希望者の属性、資金的にも申し分なかったです )。

少し心が揺れましたが、そもそも賃貸用の融資を引いていて、建った瞬間に即転売では金融機関のイメージも悪いですし( 次のお付き合いがなくなるかもしれません )、入居を決めてくれた会社さんにもしめしがつきません。

もともと賃貸を優先させる気持だったので、売却の方をお断りさせていただきました。ただ、売却できる事が空想ではなく、現実だったことが証明されて良かったです!

そもそもワタクシの師匠からは、家賃を9.9万に下げて、売値を1,650万とした時点で、次のような苦言をいわれていました。

「 家賃は11万でいいし、時間を掛ければ1,980万程度で売れていくと思うよ! 相場を壊さないで! 」

軽く怒られました( 笑 )。しかし、1,650万で売却した場合でも、仲介手数料50万程度と、土地、建物、諸経費で1,200万だったので税引き前で400万残ります!

サラリーマンが400万を貯めるのが、いかに大変か。相場破壊なのかもしれませんが、サラリーマンにとってはこれだけの金額を得られるのは大きな魅力です。( でも次からは気をつけます )。

そして、この件があり、不動産屋の社長さんがいい車に乗っている理由がよくわかりました( 笑 )。大家列伝に出ていた天野さんも自宅を買い替えるたびに利益を出していたと言いますし、含み益のある自宅を購入していけば、どんどん豊かになれると思います。

理想は、近江商人の「 売り手良し、買い手良し、世間良し 」ではないですが、「 住んでよし、貸してよし、売ってよし 」の3方良しがいいですね。

今回は賃貸に出すことができたので、第5話で想定した通り、7年程度保有し、築浅物件として1,500万程度で売却する方向でいこうと思います!

■ 引渡し時期についての反省

最後に今回学んだことや、小さな失敗をシェアしようと思います。新築戸建は昨年度末に引き渡しを行いました。個人所有の物件なら長期譲渡を考えて、年を越す前の方がメリットがあります。

しかし、法人は関係ないので、建物の築年数を考えると年明けが望ましいです。ワタクシの場合、建物引渡し時期が年末でしたので、2週間違っただけで、平成28年築と平成29年築の差になってしまいました!

これは、売却の際の表記を考えるともったいないですね。そんな理由から、建売業者さん等は、年明けの引き渡しを望むようです。

また、固定資産税についても1月1日の所有者にかかってくるので、1月1日以降の引渡しであれば建物1年分の固定資産税はかかってきません。年末年始に引き渡しがある場合は、この点を気にしてみるといいと思います。

次に業者選別についてです。当たり前だと思いますが、業者選別は大事です。どの業者さんも大事なので上手く付き合うべきなのですが、今回は、土地の売買で縁があった業者さんを中心に進めました。

ワタクシの土地・建物の購入価格を知っているせいか、物件の売却査定は1,500万円でした。そこを、「 いや、1,650万円でお願いします! 」と力をこめて押し戻しました。

また、「 賃貸の家賃も下げてはどうか? 」と提案されて、弱気だった自分はついOKしてしまいました。反省しています。判断するのは自己責任です。そして、ブレないためにはいろいろな相場観が大事です。

これからは、業者さんの得意・不得意を見極めて、洗練された投資家になっていきたいと思った次第です。買う時は、値付けが甘い業者さん、売る時は、高く売却してくれる会社、客付が強い会社さんですね。

さて、2月中に新築アパートの土地決済がありますので、引き続き新築案件をこなしていこうと思います! それでは、また次回お会いしましょう!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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