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種銭作りにも有効な「税金の知識」を学ぼう。自分にあった「投資プラン」とは?

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第90話 著者のプロフィールを見る

2021/12/3 掲載

皆さんこんにちは!ふんどし王子です!先日、吉川英一さんのご実家を購入してセミナー会場にした”不動産投資家の聖地”( 勝手に命名 )でセミナーを開催しました。



20名を募集したところ、1日を待たずに満席になりました。その後も、「 キャンセル待ちは出来ないか 」などの多くの問い合せがありました。感染予防から人とリアルに会うことを抑圧されていたので、その反動があったのかもしれません。

■ 種銭を作る段階から税金の知識を知っておこう

セミナーではいつも同じようなことを言っていますが、基本的には「これから始めるにしてもやりようはある」と伝えています。そして、法人を作る前、個人で種銭を作る段階から、不動産や税金の知識は活用できます。

数年前に、サラリーマン相手に節税( 脱税 )の指南をして、経営コンサルタントが逮捕された事件がありました。これは実体のない副業を赤字にしてサラリーマン給料と損益通算し税金を還付するというものでした。

一方、不動産投資の場合は「 実体 」があるので経費は認められやすいと思います。( 正しい方法であることが前提です )。例えば不動産投資の初年度は取得に関する経費が多くかかり、赤字になることは珍しくありません。

また耐用年数超えの木造住宅は4年間で減価償却するので、「 家賃<減価償却 」となることもあります。本やセミナー会費、交通費や通信費の一部( 家事按分 )等も経費算入することが可能です。

そして不動産事業の収支が赤字となった場合、サラリーマン給料と損益通算が可能ですので、サラリーマンの所得税が還付されて可処分所得が多くなります。

それだけではありません。保育園が無償化された今も、3歳未満について保育料( 住民税非課税世帯は無償 )がかかります。多くの場合、保育料は住民税額から計算されるので、損益通算で年収が低くなり翌年の納める住民税が少なくなると、保育料も安くなります。

家賃収入がプラスで住民税や保育料が低くなれば、投資に回すお金が増えて、貯めるスピードも上がると思います。特に若い頃は給料がまだ少ないことが多いので、税金や保育料の負担を軽くできるのは助かりますね。

まずは5万円〜10万円でも安定的な家賃収入を得ること。そして、人によっては各種の支払い負担が減ることで、お金に関する不安感が減り、安心感に変わってくると思います。

すべての人がFIREや、メガ大家さんを目指すわけではないと思います。まずは今できることをやってみる、そして、基本的な不動産投資のメリットを享受していきましょう。

ちなみに、サラリーマンが住宅ローンなどを活用したコラムを以前書きましたので、こちらもよろしければご覧ください。

参照:サラリーマンへの融資が厳しい時代、今から不動産投資を始めるならこうする!

不動産事業の赤字を利用して手取り額を増やすという考え方を紹介しましたが、基本的なことを学んでから規模拡大を目指し、融資を引くために、決算書や確定申告書を黒字にしていくのは賛成です。

この場合も戦略が大事だと思います。例えば自己資金が潤沢ではない場合、初期の数年は赤字( 減価償却程度 )にして手元にお金を残し、減価償却の切れる時期から黒字にして融資を拡大するなど、数年後を見据えた行動をすればよいと思います。

妻や夫など、パートナーを法人の代表とする場合には法人を育てることに注力し、個人( 妻や夫 )の収入は抑えたままという作戦もアリですね。

■ 自分にあった「 投資プラン 」をつくろう

「 金持ち父さん・貧乏父さん 」のロバートキヨサキさんの本に、「 投資はプラン 」だと書いてありました。安全なプランがあって、快適なプランがあり、さらに経済的自由を手に入れるプランがあります。マズローの欲求五段階説と似ていますね。



「 安全なプラン 」はマズローでいう生理的欲求や安全欲求を満たすプランで、「 快適なプラン 」は社会的欲求や承認欲求を満たすもので、「 経済的自由になるプラン 」は自己実現欲求を満たすものに当たるのかなと思います。

「 経済的自由になるプラン 」は、お金にとらわれない生き方にもつながります。お金の為に嫌なことをする必要がなくなり、自分の好きなことや興味のあることを選択出来るのは幸福度が高いですね。逆に、好きなことならお金を払ってもしたいと思えます。

先日もポールさんとテレビに出演する機会がありましたが、ノーギャラでも喜んで引き受けました( 笑 )



「 投資はプラン 」ですが、誰一人として同じプランはありません。家族構成や、年齢、住んでいる地域、職業、毎月必要だと思う額など人それぞれだからです。それこそ能力の違いもあります。

自分の人生の中を振り返ってみても、学生時代の部活や会社でも、優秀な人と普通の人がいました。会社員にも出世競争がありますし、競技スポーツは勝負の世界ですから優劣は付きます。不動産投資の世界でも同じです。

1流になる努力や、1流を目指すのは良いですが、全員がそうなれるとは思いません。諦めろとか、否定するわけではなく、自分の立ち位置を知って行動することが大事だと思っています。( 1流以外は儲からない市場じゃないのが不動産投資の良いところです )

目標( 目的地 )を定めてナビをセットする時には、自分がどこにいるかという情報も必要です。経済状況によって、移動手段に飛行機( レバレッジ )を選べる人もいれば、車や自転車に限られる人もいると思います。

飛行機が難しいなら、まずは車を手に入れるために転職活動など自分の年収を上げる方が近道になるかもしれません。目指す場所と自分のいる場所の距離感をはかり、今できることをやっていきましょう。

また、規模を大きくするには時流に乗る( アベノミクス前に物件を仕込み売却益を出すなど )ことも大事です。そこには、運の要素もあると思います。

人それぞれあった方法と手段で、資本主義社会を攻略して欲しいと思います。その際には、自分と同じような属性からスタートした人で成功している人をモデリングすると良いですね。

ワタクシの周囲を見ると、年収350万〜450万円くらいの一般的な給料の会社員や、自営業の方で、不動産を購入して上手くいっている人がたくさんいます。今も増え続けています。


外でBBQをしました。エリックさんも駆けつけてくれました(笑)

そういった意味では、ワタクシは地方で働いている普通の会社員の方へのアドバイスは得意ですが、都心部やエリートサラリーマンに対しては、人づてに聞いた話や、一般的な話しかできません( 笑 )

■ 不動産を通じた横のつながりを広げていきたい

富山県の場合はまだまだ地主系のアパートが8〜9割だと思うので、新興大家にもチャンスがあると思います。大家さんが増えすぎて飽和することも懸念されますが、今のところはまだ大丈夫です。

そもそも、不動産投資の仕組みに気が付いて、行動に移して、さらに土地から新築を手掛けるというのはなかなかハードルが高いことだとも思います。融資情勢やウッドショックの影響などで過去とまったく同じことは出来ませんが、歪みや隙間を狙っていこうと思います。

まずは小さな戸建てからスタートする人も増えています。それでいいと思います。先日聞いて嬉しかったのが、ワタクシのセミナー後にできたコミュニティでDIY会が開催されたということです。

一人ではテンションも上がらず、途方に暮れるところですが、人数が多いと仕事も早いですし楽しいですね。作業中も金融機関の情報や不動産投資の悩み相談などで盛り上がれて情報も入るので、一石二鳥です。

今後も会社員のような縦社会とは違った、横のつながりでギルドのような場を作っていきたいなと思いました。それではまた次回、お会いしましょう!

■ 健美家のYoutubeチャンネルに出ています!


主に不動産投資の初心者の方に向けて、様々なテーマで話しています。よかったら見てみてください!

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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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