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65万円で買ったラピュタハウスを売却。資産を増やすには「順番」が大事

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第91話 著者のプロフィールを見る

2022/1/13 掲載

ふんどし王子36歳、今年もよろしくお願いします。去年は100万円の築古戸建ての購入、新築アパートの完成( おかげさまで満室になりました )、そして新築アパート用地の仕込みを行うことが出来ました。

周りを見ると拡大のスピードが早く、バリバリの方も少なくないため、少し引っ張られて、焦る気持ちもありました。しかし、仮に80歳まで生きると考えると( 本当は200歳まで生きる気 )、自分はあと44年もあります。

44年で一年に一棟6部屋のアパートを建てると、264室増えます。もちろん入れ替えもあるでしょうし、そんな部屋数が必要なのか?という問題もありますが、少なくとも100室程度を保有して入れ替えながら安定的に経営するのは難しいことではないと思います。

現在は確定している計画を含めて44室で、年間の家賃収入は3,700万円程度になります。
これから10年かけて倍の規模になっていれば、今の自分としては充分かな?と思ったりもします。

若い時や初期の頃は短期的な目線になりがちです。しかし、不動産は積み重ねていくことができるので、長い目で見れば焦りなどはなくなると思います。( 周りの規模拡大に引っ張られる気持ちもよくわかります・笑 )

流行りのFIREも気になりますし、ワタクシもサラリーマン時代は早く現状から抜け出したいと考えていました。抜け出してみて思うのは、FIRE後は自分らしく生きることや、楽しく生きること、さらに社会貢献になるようなことを考えていくと良いような気がします。

コロナも比較的落ち着いてきたので、Investor Loungeを頻度高めに開くことや、セミナーで全国を旅しながら回ることなどを計画しています。自分も楽しめて、周りの人にも喜んでもらえればと思います。

■ 65万円で買ったラピュタハウスを売却

今ではレバレッジをかけて新築木造アパートを建てているワタクシですが、築古戸建てにもチャレンジしたことがあります。( 詳しくはコラム7話を読んでください )。

参照:65万円戸建てのビフォー・アフター。どんな属性でも成功への道はある

この7話に出てくる戸建は、ポールさんのコラム23話に出てくる通称ラピュタハウスのことです(笑)

参照:リフォームしたのに内見ゼロ!知らなかった客付けの基本と自力で見つけた親子入居者

戸建-1 戸建-2

この65万円で購入した築古戸建てを売却することになりました。去年の年末に売買契約が済んだので、振り返ってみたいと思います。気になるお値段ですが、420万円で売却することになりました!

その前に、キッチンと床のリフォームリクエストがあったので、そこに50万円ほどかかりました。つまり、「 420万円−リフォーム費用の50万円=370万円 」となりました。プラス仲介手数料が20万円ほど掛かります。

購入価格が65万円、買った後のリフォーム費用が約85万円かかったため、仕入れ値を150万円と考えると、「 420万円−50万円( 追加リフォーム )−150万円( 本体価格 )−20万円( 仲介手数料 )」で200万円のキャピタルゲインとなりました!

簿価はほとんど残っていないので、売却益に対して長期譲渡20%の約60万円の税金がかかります。最終の手残りは140万円程度になります。あれ、あんまり儲かっていない(笑)

戸建-3

しかし、家賃を5年間で「 4万円×12ヵ月×5年=240万円 」いただいています!
( 保有は実質6年間なので5年間満室として簡易計算しています )

この物件はポールさんに転貸していたため、4万円の家賃を折半していました。ポールさんは30万円の初期投資と労働力投入で90万円儲かり( 売上は120万円 )、ワタクシは120万円の投資で、トータル260万円儲かったことになります。

これでは自分の取り分の方が多いので、売却益からポールさんに謝礼を払うつもりです。転貸物件は売却した時の利益配分を考えておかないと、後でもめる可能性ありますね。我々はもめてはいませんが(笑)

最初の約束と予定が変わるかもしれないので、途中で売却した場合の残価設定などを決めておくと良いと思います。転貸する人が設備投資したとたんに、持主が売却し、投資費用を回収できないのでは片手落ちになります。

賃借人には「 費用償還請求権 」という自ら( 賃借人 )が代金を支払って修繕した後でその費用を賃貸人に請求する権利があります。

厳密にいうと、雨漏りの修理など、生活する上で必要な費用である「 必要費 」と、エアコンの設置など物件の価値を高めるための費用である「 有益費 」があります。賃貸契約書の特約で外すこともできます。

余談ですが、このような知識は、宅建の勉強をして少し身に着きました。勉強を途中で挫折し試験には落ちたので、今年も頑張ります(笑)

入居者がトイレや風呂を自腹で交換してくれて大家としてはラッキーだと思っていたのに、あとから請求が来たらびっくりしますね。( ほとんどの入居者は費用償還請求権を知らないと思いますが )

話を戻すと、物件を売却すると、最初に投下した現金が戻ってくるのが良いです。そして、税金の支払いも翌年の3月ですので、売却後に手元に入る約350万円を1年間運用するチャンスを得ます。

例えば、去年建てた新築アパートの頭金は500万円だったので、このお金に手持ち資金をプラスすれば収益不動産の立派な頭金になると思います。レバレッジをかけずに小さく始めた戸建てが頭金となって拡大のチャンスに繋がるということです。

■ 資産を増やすには「 順番 」が大事

少し話は変わりますが、この家を買った当時、現金があまりありませんでした。そんなとき、妻が新車を現金で買おうとしていたので、木村拓哉さん( キムタク )ばりに「 ちょ、ちょ待てよ 」と引き止め、購入するための現金を預かり、マイカーローンを組みました。

金額は230万円で金利は1.39%、7年のローン( 最大は10年 )でした。毎月の返済は2.9万円でしたが、手元に残った現金230万円で上記の築古戸建てと、他にも50万円で戸建てを購入したので、合計4万円の収入が入り、お金を残しながら返済を進められました。

マイカーローンの残債は約80万円残っていますが、今回売却した後に手元に残る350万円は「 無 」から作り出したことになります。

正味で考えると約80万円の残債と、支払い予定の税金60万円を引いたあとの現金約200万円と、さらに購入から5年落ちした車の下取り価格150万円( ネットで簡易査定 )の合計350万円です。

つまり、実質的に車は不動産の収益で購入した状態になり、実質の借金はゼロで、さらに資産も築けていることになります。

資産家に生まれない限り、我々は資産を持たないところからスタートします。その場合、「 労働収入→消費→貯蓄( 残れば )」となりますが、働くことを辞めると貯蓄を切り崩し貧困になります。

しかし、「 労働収入→資産収入→消費 」とすることにより、消費と資産形成の両方を手にできることになります。資産収入が増えれば、労働収入に頼らなくても生活することが可能です。

投資家の先輩方は口を酸っぱくして、「 順番が大事 」と言っています。本当にそうで、最初に頑張って資産収入を作れば、消費した後でも資産を増やしていけると思います。( 資産収入を増やした後も収入と支出のバランスは大事ですが )

■ 「 資本主義 」な社会を攻略していきましょう

健美家コラムの第7話は2017年の1月に掲載されました。コラムを長く書いていると、購入⇒所有⇒売却の流れを説明出来て良いですね。ポールさんのコラムを読んで頂ければ、所有中のトラブルも多く書いてあるのでよかったら読んでみて下さい(笑)

現在はさまざまなモノが値上がりしていますが、不動産はまだまだ歪みが大きいと思います。多少の値上がりは打ち消せるような物件を見つけて、工夫やアイディアで乗り切っていきましょう。

読んで字のごとく、「 資本主義 」な社会を攻略していきましょう!
皆様が経済的にも私生活においても豊かになる1年を祈っております!
今年もよろしくお願いします。

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プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

ふんどし王子さん

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(5才)次男(1才)

ブログ:
高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】


■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2,500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1,200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2,500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1,200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年
1,200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4,100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6,150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2,500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

□2019年
所有物件を複数売却し2,000万円以上の売却益を得る
戸建て2戸購入、更地一筆購入

□2020年
7,200万円のアパートを新築する(利回り10%)


■著書

ふんどし王子さん:著書
高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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